不動産価格査定ソフト公開中
以下のページで無料の不動産価格査定ソフトをダウンロードできます。全国120万件の取引事例を内蔵していて、誰でも簡単に土地価格を概算査定できます。建物の簡易計算機能もあるので、一戸建ての価格も計算できます。
このサイトでは、お手頃な中古住宅に買い換えて住宅コストを削減することをテーマに、
今後は不動産の査定方法も変わっていき、築20～30年経過した一戸建て住宅でも価値を認められる時代になります（脚注）。
このサイトでは、価値転換時代の住宅選び、住み替え方法、維持管理方法を解説しています。
今ならまだ手に入る「郊外の格安中古物件」に重点を置いた住み替え方や物件の探し方、リフォームのコストダウンがメインテーマです。
お宝中古物件はどんどん少なくなっていく
戦後日本の住宅政策をざっくりいうと「家をたくさん作れ！」でした。
ところが2010年頃から「今ある中古住宅を活用しろ！」に方向転換。国土交通省が「住宅の耐用年数も長く見積もる」と言い出しました。
これから中古住宅の価値が見直され、アメリカやイギリスのように、リフォームで家の価値が高まっていく時代になります。
ウイズ・コロナ時代は通勤の制限が少なくなる時代
それに加えて、新型コロナウイルスのパンデミックが「郊外に住もう」という動きを加速させました。リモートワークが定着し、都心部でなくても働けるようになったからです。
そのため、いままで限られた人だけが注目していた「郊外のお宝物件」が脚光を浴びるようになりました。
経済アナリストの森永卓郎さんは、昔から「トカイナカに住め」と言い続けています。「郊外なら500万円くらいから家が買える。キャッシュで買おう」という意見です。
ポチップ
このサイトでは、今ならまだ手に入る郊外のお宝物件に注目しています。
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郊外に住む人が増えている！リモートワーク時代は田舎の一戸建てがベスト
リモートワークの増加で「郊外に住む」という動きは確実に増えています。 そこで、 某不動産ＤＸ系企業の担当者に「都市部から郊外への住み替えは増えていますか？」と質問してみました。 「増えてます。というか ...
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一戸建てvsマンション、どちらがいい？
最終的には「どんな暮らしがしたいか？」で決めるべきですが、その前にコストを考えてみました。当サイトで「40年住んだらどちらがお得？」という試算をして、それを記事にしています。
参考一戸建てとマンションの維持費。40年住んだら一戸建ての方が870万円お得
結果は一戸建てが有利。これは不動産コンサルタントの高橋正典さんの試算とも一致します。
住み替えのためのじょうずな物件売却
住み替えの場合は不動産売却についても考える必要があります。宅建業者（不動産業者）との付き合い方全般については、以下の記事にまとめました。
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不動産屋が一番嫌がることとは？「物件を売る時は嫌われろ、買う時は好かれろ」の法則
その答は状況によって違います。 物件を売る時 多少は嫌われてもＯＫ。煙たがられるくらいでちょうどいい 物件を買う時 嫌われるとソン。不動産屋と無難に付き合ってうまく利用 物件を借りる時 不動産屋を「絶 ...
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売却に利用する不動産一括査定サイトは、現在進行形で研究中です。
ネットの一括査定サイトは実態把握がむずかしい
現在の不動産業者選びでは、ネットの一括査定サイトを利用しないという選択肢はほとんど考えられません。しかし、どこを選べばいいのかたいへん難しいのが実情です。
なぜかというと、複数の一括査定サイトを実際に使って評価した、比較記事が存在しないからです。
そこで、当社では５つの一括査定サイトを使って自社保有のマンションを売り出してみました。また、近々もう１物件売り出して再検証してみます。
実際にマンションを売却して、不動産一括査定サイトを検証しました
具体的には、イエイ、イエウール、スマイスター、リガイド、HOME4Uを利用して、査定依頼を出し、売却活動をしてみました。現在はそれらのレビューをまとめているところです。
すでにイエイの売却体験レポートを掲載していますが、順次イエウール、スマイスター、リガイド、HOME4Uについてもレビューをアップします。複数の不動産業者と実際にコンタクトを取り、どんな営業をかけてきたか、どんな提案をしてくれたかを記録しています。
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イエイで実際にマンションを売ってみた！無料査定は役に立ったのか？
イエイが無料で利用できる背景には、不動産屋が高いお金を払っているという事情があります。そのことが分かると、いろいろな注意点が見えてきます。 まず最初にイエイを選んだのは、10年以上の運用歴があり、登録 ...
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参考までに、これまで不動産業者として使ったことがある、ネットの一括査定サイトを紹介しておきます。大手サイトならあまり違いはなく、どこを使うべきかは一概にいえません。
意外と誰も指摘していませんが、実は査定サイトによって強いエリア、弱いエリアがあります。実際に査定依頼をしてみて「自分の市町村には対応業者がどれくらいあるかな」という点を判断するのことが必要です。
| サイト名 | 登録業者数 | 特徴 |
|---|---|---|
| 1700社 | 10年以上運営する老舗サイト | |
| リビンマッチ |
2600事業所 | 農地なども幅広く査定できる |
| 1600社 | 技術力のあるベンチャー企業 | |
| リガイド | 800社 | 登録社数は少ないように見えて意外と使える |
登録社数の数え方はサイトごとにまちまちなので、一概に判断することはできません（リビンマッチは社数でなく「事業所数」で発表している点も注意が必要です）。実際、今回査定依頼をした物件については、登録社数がいちばん少ないはずのリガイドが最も対応不動産業者数が多く、優秀でした。
また、2021年６月３日、マンション売却に絞って主要一括査定サイトをテスト＆レビューした記事をアップしました。北海道から沖縄まで、政令指定都市を含む５つの都市で実際に対応している不動産業者数が多かったのはどのサイトか？ テスト結果を以下の記事にまとめました。
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不動産一括査定やってみた！自社保有マンションを実際に売って注意点も判明
この記事では、マンション売却成功のカギを握る不動産一括査定サイトを実際に使ってみて、どのサイトが優秀か確認しました。 自社保有マンションも１戸売却。「具体的にどうだったか？」も掲載しました。 どの不動 ...
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一戸建てメンテナンス
一戸建てに限らず、住宅を買う＝維持管理の必要が生じる、と考える必要があります。たとえば現在主流の窯業系サイディング貼りの外壁。不動産屋によっては「メンテナンスフリーですよ」と言って売っていますが、ウソです。
以下の記事にあるとおり、15年に１度、ざっくり100万円～150万円くらいの費用がかかります。
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サイディングで外壁塗装は必要？不要？こんな症状が出てきたら再塗装のサインです
窯業系サイディングの壁。一見メンテナンスフリーに見えますが、実は違います 最近のサイディング貼り外装の住宅で、定期的な外壁塗装は必要でしょうか？ 今回も当サイトで信頼を寄せる塗装業者N-TRUST（大 ...
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そこで、リフォームや維持管理のコストを考えておく必要がでてきます。
リフォームを安くする「分離発注」
リフォーム費用は中古住宅購入時に１度、また住み始めて15～20年後に１度、考えておかないといけない出費です。
リフォームを安く、かつ安心できる施工にするには「営業会社」と「施工会社」の違いに注目するのもひとつの方法です。
| 営業会社 | チラシや訪問販売で営業し、施工を下請けに投げる形態 |
| 施工会社 | 実際の工事をする。下請け仕事も施主直接の仕事もあり |
施工会社（施工店）に直接発注するだけでも、中抜きされていた営業会社の経費をある程度カットできます。
また、外部と内部はまったく違うジャンルなので、内部（大工さんや水回り）と外部を分けて発注するのがおすすめです（２か所に分離発注）。そのノウハウは、このサイトの人気記事のひとつです。
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はじめてのリフォーム分離発注。外と中の２分割で失敗せずに安くする！
リフォーム工事は細かく発注先を分ける「分離発注」で、劇的にコストを下げることができます。しかし、一般の人にはハードルが高く、失敗するとかえってコストがかかる危険性も。 外部リフォーム外壁塗装や屋根まわ ...
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外壁塗装は手抜き・詐欺に注意
近年、国民生活センターでも、外壁塗装の詐欺業者が増加していると注意喚起しています。特に訪問販売の業者が高齢者などを狙うケースが多く、「点検商法」は特に注意が必要だとされています。
詳しくは以下の記事で解説しています。
参考【外壁塗装】塗料・メンテナンス時期・価格相場・おすすめローン・屋根の補修を解説
当サイトで協力してもらっている優良塗装業者のN-TRUSTさんによると、詐欺業者のサインは「助成金」「キャンペーン」「大幅値引き」。こういったキーワードが飛び出したら、「詐欺業者かな？」と疑ってみてください。
以下の記事は、N-TRUSTの中村社長の解説で、悪徳業者を避けて優良塗装業者を選ぶコツを解説しています。
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外壁塗装で「助成金がもらえる」は詐欺への入り口。嘘が多い理由と悪徳業者の撃退法
外壁塗装で「助成金が出る」というのは悪徳業者が好きなセリフ 「外壁塗装から営業トークにはいる業者には、詐欺まがいの会社が多いですね」 外壁塗装業者のN-TRUSTさんを取材中、中村社長からそんな言葉が ...
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シロアリ駆除は５年周期で必要になる
記事冒頭で、国の住宅政策が180度転換し優良な中古住宅にスポットライトが当たっている、と言いました。それは事実ですが、中古住宅の価値を維持するためには適切なメンテナンスが必要です。
外壁塗装などハード面でのメンテナンスが欠かせませんが、シロアリ対策も同じくらい重要です。
日本長期住宅メンテナンスが実施した調査（国土交通省補助事業）では、日本の住宅の約３割にシロアリ被害が発見されています。
どんな住宅がシロアリ被害にあいやすいかは、以下の記事で解説しています。
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シロアリ予防は無駄なのか？データで見る「シロアリ駆除が必要ない家」の特徴
シロアリ駆除が必要ない家も、もちろんあります。新築であれば薬剤が効いているので５年は大丈夫。また、防蟻工事をしてから５年ほどの間は、ある程度安心できます。 その期間を過ぎてもシロアリが発生しない場合も ...
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不動産全般の知識。より深く知る・活用する
不動産の「囲い込み行為」など、消費者をだます取引は、ほぼ例外なく「情報格差」を利用して仕掛けられています。
そこで、このサイトでは以下の記事で不動産業者の裏側を解説しています。
参考国土交通省が作った悪徳不動産業社リスト＋悪質業者を見抜くその他の方法
不動産の「知識」はだまされないための最低条件
不動産会社を経営していると、他社のダーティーな手口を見てしまうこともよくあります。やはり気の毒だと思うのは「物件を囲い込まれた」ケース。囲い込み行為にあった人の中でも、物件を干された人は特にかわいそうです。
参考不動産の囲い込み行為とは？ 対策方法を含めて徹底解説しています
もうひとつ印象に残っているのは、ウソの利回りを説明されて、大赤字の宿泊施設（コンドミニアム）を購入してしまったお医者さんのケース。医師やエリートサラリーマンは名簿が出回っていて、ターゲットになるともいわれています。
以下の記事は不動産投資向けですが、一般の不動産を購入する人も、読んでみて損はないと思います。
不動産と税金は切っても切れない
不動産を購入すると、半年ほどして忘れた頃に不動産取得税の納付書が送られてきます。ほかにも毎年４月には固定資産税の納付書が届き、売却して利益が出たら最大４割という譲渡所得税も課税されます。
以下の記事は土地について、買った時、持っている時、売った時の税金をまとめています。
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土地を買った時・持っている時・売った時の税金【まとめ】
この記事では不動産を買ったり、持っていたり、売却した時にかかる税金を「土地」に着目してまとめました。 とくに金額が大きくなるのは、売却して利益が出た時の「譲渡所得税」。それに比べて金額はたいしたことが ...
続きを見る
一戸建てやマンション等については、これから記事をアップしていきますのでしばらくお待ちください。
役立つソフトウエア・ひな形ダウンロード
このサイトではオリジナルのソフトウエアや、契約書等のひながたファイルを配布しています。いずれも無料でダウンロードできますが、もし使用して「よかった」と思ったら、このサイトへのリンクをお願いします。
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ダウンロード
ソフトウエア 土地価格概算査定プログラム……全国の土地価格を査定できるプログラムです（無料／リンクウエア）。土地総合情報システム（国土交通省）の過去４年分のデータを内蔵しているので、全国の土地価格相場 ...
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脚注……これまでの住宅建設計画法が廃止され、2006年に住生活基本法が施行されました。それを受けて中古住宅市場活性化小委員会（自民党）が提言をとりまとめ、2015年頃には中古住宅市場活性化ラウンドテーブル（国土交通省主導）が政策を議論してきました。その中で、中古住宅の評価方法を見直すことも確認され、たとえば基礎や躯体がしっかりしていれば、リフォームによって住宅の価値が何度でも回復・向上するという考えも示されました。今後は宅建業者（不動産業者）の価格査定にもその考え方が反映されるようになり、築古の一戸建てであっても、リフォームやメンテナンスの状況次第では高い価値を認められるようになります。
参考文献
高橋正典（2011）『マイホームは、中古の戸建てを買いなさい！』（ダイヤモンド社）
国土交通省土地・建設産業局不動産業課住宅局住宅政策課（2014）『中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針』
中古住宅市場活性化ラウンドテーブル（2015）『中古住宅市場活性化ラウンドテーブル報告書』
