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【ガチ売却!】不動産一括査定やってみたけど「ダメじゃん!?」

筆者は10年近く不動産屋の立場で一括査定サイトを利用しました。今回はじめてユーザーの立場で一括査定サイトを利用し、以下の点に気づきました。

不動産一括査定の問題点

  • 机上査定を選んでもデフォルトで訪問しようとする
  • 査定額はバラバラで、どれが正しいかわからない
  • ワースト査定書とベスト査定書の品質差が激しい

不動産一括査定をやってみてわかったのは「こういった状況の中で、まともな業者を探すのにはノウハウが必要」という点でした。

記事前半では不動産一括査定サイトの実態をレポートし、記事後半では正確な不動産価格査定を取得するコツを解説していきます。

大阪府のマンションを実際に一括査定で売却したレポート

売却マンションからのビュー
売却マンションからのビュー

まず最初に、大阪南部の築古マンションを売却してみて「何が起きたか」をレポートします。

今回のポイント

  • 不動産屋の実力が驚くほどバラバラ
  • 査定額もバラバラすぎる
  • 机上査定を選んでいるのに会いに来ようとする

まとめると上記のようになります。

売却マンションの所在地
売却マンションの所在地

今回売却査定を依頼し、実際に売却まですすめた物件は上記の通り、大阪府南部にあります。関西空港が近く、窓から海が見える物件です。

所在 大阪府阪南市貝掛
物件種別 分譲マンション 間取 2LDK
構造 鉄筋コンクリート 専有面積 43.75㎡
土地権利 所有 管理費 4100円
築年 昭和48年12月 修繕積立金 2300円
備考 電気、水道、集中浄化槽、プロパンガス

築年数は古く、管理は悪くないものの専有面積も狭い物件でした。

都市部でない限り対応業者が少なく、わずか1社しか対応できないサイトが3つも!

エリア的に都市部とはいえないため、対応可能な不動産業者の数が少なく、実際に依頼してみたところ以下の表のような結果となりました。

一括査定サイトの対応業者数

リガイド 3社
リビンマッチ2社
マンションナビ 1社
イエイ1社
イエウール 1社
(大阪府阪南市の事例)

対応可能な業者が1社しかないイエイ、マンションナビ、イエウールは「一括査定の意味がない」と感じました

一方、地味と思えたリガイド(Re-Guide)は健闘していました。

フドマガ
リガイドは全国調査でも優秀な結果となりました。

なお、ほぼ全ての不動産一括査定サイトで登録業者が重複しており、最終的に査定依頼ができた業者数は4社のみです。

対応してくれた4社の内訳

A社売買中心。地元では派手に看板を出しチラシのポスティングも積極的
B社売買中心。「非公開物件多数」をうたううさんくさい業者
C社賃貸管理中心。ホームページがスマホ非対応というのは問題あり
D社不動産買取の看板をあちこちに出している業者。仲介も行う

4社のうち2社は、控えめに言ってダメ業者です。残りの2社は、わりとちゃんとしていました。

対応業者数は2022年時点での調査結果です。

机上査定を選んだのに、やっぱり全ての業者から電話が来ました

想定通りですが、すべての業者から電話がかかってきました。また机上査定を選んだのにもかかわらず、4社のうち3社が「訪問したい」とアポを取ろうとしました。

フドマガ
当然ですが「まずは査定書と提案書を郵送してください」と、いきなりの面談をお断りしました。

このあと紹介する栃木県宇都宮市の事例でも「机上査定」を選んでいるのに、デフォルトで面談のアポイントを取ろうとしてきました

とりあえず不動産業者が会おうとします

これは「会って営業したい」ということなので、普通にお断りしてください。通常、断ればそれ以上しつこく来ようとはしません。

それでも査定書を出したがらない業者には「今回は結構です」とキッパリ断りましょう。そんな業者にかかわっても、いいことはひとつもありません。

届いた査定書のレベルはバラバラで、実力差が激しいことがわかりました

ダメな査定書の例
B社の査定書はA4用紙1枚だけでした(ワースト査定書)

まず最初にとどいたのはB社の査定書でした。最初にとどいたのは、内容が薄くてすぐに書けたからだと思います。

とにかく内容はスカスカで、上の写真のようにペラ1枚でした。どうしてその価格になったのかという理由さえ書かれていませんでした

フドマガ
派手に広告したり、ホームページで「非公開物件多数」というウソくさいキャッチをつける会社に、ダメな会社が多い気がします。

続いてA社、D社の査定書が郵送でとどきました。この2社は査定額の根拠を示し、きちんと「査定額より高く売る工夫は?」といった提案も含まれていました

査定書は価格よりも「根拠」と「提案力」がチェックポイントです

今回、自分の感覚では当たり前と思う事さえ書かれていない査定書を受け取り、驚かされました。そこで、改めてチェックポイントを整理してみました。

査定書のココだけは見たい!

  1. 登記簿や役所のデータなど「公式資料」に基づいて作成されているか?
  2. なぜその金額になったかという「根拠」が書かれているか?
  3. どうすればよりよく売れるかという「提案」があるか?

こういった要件が揃っていない査定書は、なんとなく相場を書いてみた手紙にすぎません。仲介をお願いする価値はないといえます。

登記簿を取らないと査定依頼人が本当の所有者かどうかさえわかりません。また、正しい面積や地目も確認できないため、査定書としての正確性を備えていないことになります。

査定額は2倍近い差がついたが……。ムダに高い査定書はダメ業者のものでした

A社、B社、D社からはメールまたは書面で査定書が届きましたが、C社は口頭で査定価格を伝えてきました。それらの価格をまとめると次のようになります。

一番高い査定額は物件を取り違えて出したもの
フドマガ
築古の低価格マンションですが、2倍近い開きはちょっと驚きでした。

価格だけ見ると一番高い金額(220万円)を出してきたC社がよさそうですが、C社がこの物件を220万円で売却できるとは思えません。

実はこのマンションはD棟だけが海に面しており、特にビューがすぐれているので、D棟のみ220万円程度で売却が可能です(取引事例あり)。

しかし、査定依頼をしたC棟では、ここ数年の間では120~150万円での取引事例しかありません。そこで、C棟は120~150万円が妥当な査定価格と考えられます。

C社が不自然に高い査定額を提示したのは、①物件を取り違えた、②能力が低かったのどちらかです。

査定書の実力を項目ごとに比較してみると違いが大きかった

実際に受け取ったワースト査定書はA4用紙1枚だけの薄い内容でした。ベストな査定書は、表紙をのぞいても17枚の分厚い書類でした。

ベスト査定書とワースト査定書を具体的なポイント別に比較すると、次のように大きな差がありました。

ワースト査定書ベスト査定書
登記簿取っていない取って内容を確認している
物件の長所・短所分析がないしっかり分析している
売出価格の提案ないある
販売戦略の提案ないある(具体的)
公図による物件特定ないある
参照した取引事例ないある(複数添付)

査定書の内容以外にも、自社の会社紹介をちゃんと載せていたり、査定書を作成した担当者名とチェックした上司の名前が書かれているなど、ベスト査定書は責任の所在も明らかにしている点がすぐれていました。

また、ベスト査定書は120万円という査定額を出した上で、150万円から売り出してみることを提案していました。その理由も書かれていました。

売出しから3か月で成約。ちゃんとした業者の査定額が正解

売出しにあたっては、ベスト査定書を出してくれたA社を軸に、B社にも仲介をお願いしました。「一般媒介契約で2ないし3社に依頼する」というのが、私のおすすめの売出し方針です。

よく専任媒介契約のほうが高く売れる、といわれますが、実際は異なります。専任媒介契約のデメリットについては、以下の記事で解説しています。

当社マンションは売出し後、2か月ほどで申し込みが入り、3か月で売買を完了しました。150万円で売り出して若干の価格交渉が入り、査定額の120万円で成約しています。

宇都宮の一戸建てを査定依頼した事例(実例)

宇都宮駅東口
宇都宮駅東口

栃木県宇都宮市在住の知人が「自宅売却を検討している」と聞き、査定サイトの実情をレビューしてもらいました。

査定依頼をしたのは、以下のような規模の一戸建て住宅です。

土地面積約250㎡(76坪)
建物面積約199㎡(60坪)
建物の構造軽量鉄骨造
建築年月平成8年8月
ハウスメーカー積水ハウス

査定依頼に利用したのは次の4つの査定サイトです。

今回利用した査定サイト

  • イエウール
  • イエイ
  • リガイド
  • リビンマッチ

結果、対応している不動産業者の数は南大阪の事例と変わらず、複数の一括査定サイトを合わせて4社のみでした。

宇都宮市といえば栃木県の県庁所在地ですが、それでもわずか4社にしかコンタクトできないというのは残念な結果でした。

どの査定サイトもほとんど同じ業者が登録しています。そこで、地域によっては「どの一括査定サイトがいいか」と悩むのが無駄であることがわかりました。

やはり査定額は驚くほどバラつき1200万円以上の差が(高い方が間違い)

宇都宮での査定額のグラフ
宇都宮一戸建ての査定額

査定額は大幅にバラつき、最低価格が1450万円、最高価格が2710万円でした。

A社2200万円売買中心の業者
B社1869万円売買中心の業者
C社2710万円売買中心の業者
D社1450万円賃貸管理中心の業者

ここで「うちが2710万円で売れるのか」と喜ぶのはまちがいです。

実態よりも高い査定額を出してユーザーを喜ばせるのは、一種の情弱ビジネスだからです。

とりあえず高い値段で喜ばせておき、仲介さえ取ってしまえばあとはなんとかなるという考えです。3カ月間は物件の売却を独占できるので、その間にいろいろな理由をつけて値下げを迫ってきます。

結局安くしか売れず、時間がかかる分ソンをしたことになります。

積水ハウス系の不動産会社で「答え合わせ」。やはり高すぎる査定書は間違いと確認

大手を加えた査定結果
大手を加えた査定結果

一括査定サイトの査定額がバラバラすぎるため、どれが正しい査定額かわからない状態でした。

そこで、この家を建てた積水ハウス系列の不動産会社に、正確な価格査定を行ってもらうことにしました。自動車でいえば、トヨタ車をトヨタのディーラーで査定してもらうようなものですから、かなり信頼度が高いと考えていいでしょう。

本来は対応エリア外ですが、今回はハウスメーカー経由で査定依頼をお願いしています。

その結果、査定額は以下のようになりました。

A社2200万円売買中心の業者
B社1869万円売買中心の業者
C社2710万円売買中心の業者
D社1450万円賃貸管理中心の業者
積水系列1170万円今回唯一の大手業者

筆者も概算査定をしてみて「積水系列会社の査定が正しい」と確認しています。

大手の査定はそれなりに正確なので、不動産一括査定サイトを利用する場合でも「怪しいな」と思ったら、別途大手の査定書もとっておくことをおすすめします。

とくに、三井不動産リアルティ(三井のリハウス)は、業界でも珍しく「正確な査定」を前面に打ち出しています。

詳しくは以下の記事で解説していますので、時間があればぜひ読んでみてください。

関連記事リハウスとは? 三井不動産リアルティの特徴・評判・メリット・デメリット

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宇都宮で最も正解に近い査定額は「一番安い」査定書。高い査定書がいいとは限りません

大手業者の査定書例
大手業者の査定書

今回いちばん驚いたのは、地場業者4社がちゃんとした査定システムを使ってないという点でした。

フドマガ
ほとんどIT化されておらず、中小の不動産業者はかなり遅れている場合が多いです。

ざっくり手で計算した内容をメールに書いて送ってきた業者が3社、ネットで使える査定システムを使用して簡易的な査定書を作ってきた業者が1社で、ちゃんとした査定システムを使っている会社はゼロでした。

A社2200万円手計算してメールで送信
B社1869万円手計算してメールで送信
C社2710万円手計算してメールで送信
D社1450万円ネットの査定サイトを使用
積水系列1170万円東京カンテイのシステムを使用

一方、積水系列の大手業者は、信頼性の高い東京カンテイの査定システムを使用していました。

当然ですが、今回査定を出してくれた全5業者のうち、最も信頼性が高いのは東京カンテイを利用している大手業者です。

簡易的とはいえ査定システムを使っているD社は、比較的大手業者の査定額に近く、地場業者の中で最も適正な査定額に近いといえるでしょう。

ちなみに東京カンテイは、不動産業界で最も信頼されているデータバンクのひとつで、様々な調査を行っています。

【全国調査】7都市の実在マンションで「本当に査定依頼できる業者数」を調査

宇都宮市などの事例を踏まえて追加調査を行い、全国7都市のマンションのデータを実際に入力してみて「そのエリアで不動産業者が何社対応できるか?」をリストアップしました。

フドマガ
これが各査定サイトのガチな実力です。

ここでも、業界トップと考えていたイエウールの成績が全体的に悪く、地味に思えたリガイド(Re-Guide)が優秀という結果になりました。

実際に査定可能な業者数

札幌市★龍ケ崎市中野区★大阪市★堺市★阪南市宜野湾市
イエイ20不明不明115
イエウール3011616
マンションナビ5286615
リガイド102610537
リビンマッチ5346523
★は政令指定都市/数字は査定依頼可能な業者数

最も優秀だったリガイドは全国7都市で43社が対応しており、2位のマンションナビが33社でした。

査定サイト別登録業者数(計)

イエイ不明
イエウール23社
マンションナビ33社
リガイド43社
リビンマッチ28社

大手と思われているリビンマッチは28社、イエウールは23社にとどまりました。

そこで、不動産一括査定サイトを利用するなら、まずリガイドから検討するのがいいでしょう。

マンション限定で考えるなら、マンションナビも健闘していました。

その2つを利用してみても対応不動産業者が少なすぎる場合に、ほかの査定サイトを検討してみる……という順番が効率的です。

プロが教える不動産一括査定利用。裏ワザ「買取同時査定」もおすすめ!

不動産一括査定サイトには、超大手の不動産仲介業者は登録していません。つまり、地場の中小業者に適した物件を売却するときに、不動産一括査定サイトを利用すべきです。

たとえば、売却に時間がかかる難あり物件などは、大手よりも中小業者の方が適しています。効率重視でなく、粘って売却につなげるのは中小が向いているからです。

田舎の物件や、大手が扱いたがらない低価格な不動産も、中小の地場業者に任せた方ががんばって売却してくれます。

ただし、地場業者にはそれなりのクセがあるので、以下のような点に気をつけてください。

一括査定の査定額をうのみにせず、都市部なら大手仲介業者の査定額も必ず見る

査定書の価格はけっこう間違っている

まず、絶対に言っておきたいのは「家の値段を知りたいから一括査定を使うのはダメ」という点です。

今回の実験で、不動産一括査定サイトに登録している業者のレベルがバラバラすぎて、かえって「本当の家の値段がわからなくなる」と感じたからです。

正確な査定額を知りたい場合は、ちゃんとした査定システムを使っている大手業者に査定依頼を出してください。

なかでも超大手の三井不動産リアルティ(三井のリハウス)を第一候補にあげておきます。

詳しくは以下の記事も参考になります。

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訪問アポははっきりと断る。それで気を悪くする業者は利用しない

訪問アポは断る

大阪でも栃木(宇都宮市)でも、机上査定を選んでいるのに、不動産屋はデフォルトで訪問しようとしました。

一括査定を利用する場合はこの点を踏まえておき、不要な訪問はきっぱり断ることが大切です。

フドマガ
きっぱりと断ると、すべての不動産業者が引き下がってくれました。

万が一、訪問アポを断ったら気を悪くするような業者だったら、そこは絶対利用しないでください。商道徳的に間違えていると感じます。

仲介を依頼する前に「基礎知識」を押さえておき、不動産屋の善し悪しを判断する

かつて不動産屋として痛感していたのは「勉強しないユーザーが多すぎる」ということ。何でも不動産屋に教わろうとすると、結局ソンをしてしまいます

最低限知っておきたいのは、売買の流れや、仲介契約(媒介契約)の類型について。以下の記事を参照し、知識を整理しておくのがおすすめです。

また、事前にエリアの不動産広告をチェックしておけば、ざっくりとした相場観はつかめます。それだけは絶対にやっておきましょう。

超裏ワザ!買取査定額を同時に出してもらう

不動産の売却査定が信用しづらいのは、ふんわりと相場の価格を出されるからです。価格を盛ろうと思えば盛れますし、その価格で売れなくても、不動産屋にダメージはありません。

ただ、売主がダメージを受けるだけです

そこで、売却査定と同時に「御社ならいくらで買ってくれるのか?」という「買取査定」を出してもらってください

これは「この価格なら買い取ります」という約束なので、ウソはつけません。

この「買取査定」を見ておくことで、その業者が考えている本音の売却額が見えてきます。詳しくは以下の記事を参照してください。

関連記事不動産一括査定の注意点は「査定が不正確」なこと。対処法も解説

不動産一括査定を利用する上での注意点は、主に2つあります。 査定額が不正確であること しつこい営業にあう可能性があること この記事では、不動産一括査定の注意点や問題点、そしてその問題点を回避する対処方 ...

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まとめ:やってみてわかった不動産一括査定の問題点

大手仲介業者は精度の高い査定ソフトを使っている

筆者は不動産会社を経営しているとき「大手に負けない査定書が書けるように」と、かなりまじめに勉強して、査定書の精度を上げる努力をしていました。

フドマガ
よく弁護士さんにも「裁判で使いたいから査定して!」と依頼されました。

ところが、ユーザーの立場で不動産一括査定サイトを利用してみると、雑な査定書を出す不動産屋が多いことがわかりました

5割くらいの確率でレベルの低い業者の査定が混じっていますし、そういう業者に限ってやたら高い査定額を提示してきます。

信頼できない業者ほど、妙に高い査定額を出す。

また、必ずしも有名な一括査定サイトの成績がいいわけではありません。登録者数約2000社とうたう査定サイトは、当社のテストに限っていえば成績は下位です。

一見すごそうな一括査定サイトがいいとは限らない。

テストで上位だった一括査定サイトはリガイドです。2位がマンションナビでした。もし一括査定を利用するなら、このあたりのサイトを中心に試してみるのがよさそうです。

査定額は大手の方が正確

そもそも「正確な査定額が知りたい」という場合は、一括査定サイトよりも、むしろ超大手の不動産仲介会社に査定書を出してもらうのが正解です。

小さな地場業者と、大手仲介業者の査定精度に差があるからです。

1社あげるとすれば、査定の正確さを前面に打ち出している三井不動産リアルティ(三井のリハウス)がよいでしょう。

三井のリハウスが対応していないエリアの場合、ほかの大手業者の中から1社を選ぶことになります。大手はだいたいしっかりした査定書を出せるはずです。

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