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賃貸か持ち家か? 30代までは賃貸、40代は持ち家が合理的

2022年6月13日

一般論として40代からは持ち家有利

まだまだ人生に挑戦していく20代、30代は身軽な賃貸で暮らすのが合理的。

そして、ある程度落ち着く40代からは持ち家にシフトするのが合理的です。

つまり最終的には持ち家が有利ということ。なぜなら、

などなど、人生後半では持ち家が明らかに有利だからです。

「コスト的に持ち家より賃貸が安い」という人たちは全員間違っているので、気にしなくてOKです。具体的な数字は記事中で紹介しています。

一概に「賃貸がいい」「持ち家がいい」というのは意味がなく、結局ライフステージや仕事の状況に応じて住み替えるのがベストです。

「一生賃貸が有利」派の間違いをファクトチェック

賃貸が安い派は、全員間違っています

賃貸のメリットももちろんありますが、一生賃貸が有利というのはムリがあります。

後で詳しく解説しますが、賃貸での老後はかなり心配だからです。

そこで、まず最初に一生賃貸派の人たちがよくいう「賃貸が有利説」の間違いをデータから指摘していきましょう。

詳しくは堀江さんやひろゆきさんの話を検証した記事で解説していますが、持ち家の方がコスト的に安いため、我々一般庶民は「最終的に持ち家を選ぶ」方が安心です。

堀江さんくらいのお金持ちであれば一生賃貸でもなんの不安もありません。一方、庶民は老後がかなり厳しくなります

「持ち家より賃貸が安上がり」はウソだった

賃貸と持ち家のコストを比べる時、前提が間違っているとこたえも間違ってしまいます。

ありがちなのは「家賃10万円と住宅ローン月額10万円で、どちらがトクか」という計算をしてしまうミス。

同一駅周辺での比較例

これは関西の政令指定都市をモデルに「ローン月額10万円で住める家と家賃月額10万円で住める家」を比較した図です(いずれも築浅か新築を想定)。

このように、同じ値段で住む前提で比較してしまうと、まったく違う物件を比較してしまうことになります。

「類似物件に住む」比較が正解

「持ち家と賃貸でどちらが有利か?」という試算をするとき、知りたいのは、同じくらいの住宅に住んだ場合のコスパです。

当サイト「フドマガ」の政令指定都市で同じくらいの広さ、グレードの家に35年間住んだ時のコストは? という比較記事では「持ち家が約1300万円安い」という結論になりました。

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このように、賃貸より持ち家が必ず有利ですし、その理由もはっきりしています

  1. 賃貸アパート経営はボランティアでなくビジネス。
  2. 家賃には大家の利益が乗せられている。
  3. 家賃には税金やメンテナンスコストが乗せられている。

その結果、賃貸住宅は割高となり都市部においては10万円で新築戸建てに住むことは不可能です。

「持ち家より賃貸が安上がり」は間違いです。

「持ち家は税金やローンの金利がソン」は間違い

また「持ち家は税金やローンの金利がもったいない」という人もいます。

確かに持ち家であれば自分で固定資産税を払い、住宅ローンの金利を払います。しかし、賃貸アパートであっても、ローンの金利や固定資産税を誰かが支払っています。

気付かないだけで、そういったコストも家賃に組み込まれています

なぜなら、賃貸アパート経営はボランティアではなくビジネスだからです。

さらに住宅ローンの金利よりもアパートローンの金利は割高だという問題があります。

スルガ銀行の金利を比較
ローンの種類金利
住宅ローン0.675% ~ 2.375%
アパートローン3.6% ~ 8.8%
(2022年6月現在)

このように割高な金利や固定資産税がアパートの家賃に組み込まれているので「持ち家がソン」ということはありません。

家賃に含まれているコストや大家の利益について、詳しくは以下の記事で解説しています。

「持ち家は住宅ローン破綻する可能性がある」をデータで検証

データ出典:住宅金融支援機構(令和2年)

住宅金融支援機構が毎年、リスク管理債権についてのデータを発表しています。それによると、破綻先債権とされるものは全体の0.26%。延滞債権を含めた割合は1.34%程度です。

破綻や延滞をしてしまう前に、貸し出し条件緩和(いわゆるリスケジュールなど)を含めた対応を取ることが多く、意外と住宅ローン破綻してしまう可能性は低いとわかります。

しかし、それで油断するのも間違いです。

データ出典:総務省、大和総研

わずかではありますが、ここ数年で住宅ローンの延滞率が上がっています(コロナショックの影響を除外しても若干上昇)。

延滞率が上がっている理由は、給与水準に対して不動産価格が上がりすぎたこと。年収倍率(年収に対して物件価格が何倍かの比率)は、新築物件であれば平均でも7倍以上です(マンションと注文住宅)。

データ出典:住宅金融支援機構

これは年収1000万円の人が7000万円以上の物件を買っているということです。

なぜそのように危険な住宅購入をしてしまうのかというと「最初に予算を確定していない」からです。

住宅購入を予定している人は、ぜひ以下の記事を読んでみてください。

不動産購入は必ず、

  1. 自分に無理なく買える「予算」を確定する。
  2. 予算内の物件をしっかりと選ぶ。

予算確定には、住宅ローンツールのモゲチェックが便利です。銀行の広告費等で運営されているため、ユーザーは無料で利用できます。

関連記事モゲチェックの「モゲ」とは?「ローンが350万安くなる」って怪しい?

モゲチェックという名前が怪しいんですよね。とくに「モゲ」。 しかもモゲチェックを使うと住宅ローンが200万円も安く借りられるとか、借り換えると300万円もおトク……といわれています。 フドマガますます ...

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「持ち家で住宅ローン破綻する」可能性は1%強。しかし注意は必要

補足「住宅ローン破綻しない家」の買い方

データ出典:住宅金融支援機構

上のグラフは現在フラット35で住宅ローンを組んでいる人の返済比率(返済負担率)です。

返済比率というのは、ローンの返済額が収入の何割にあたるかを表す数字です。

超重要なのは「15~20%」と無理をしない人が多いということです。これを見ずに不動産屋や銀行に行ってしまうと、かなり負担率の重い物件・住宅ローンを勧められてしまいます。

フドマガ
つまり、一般的なイメージより月々の返済額が少ないわけです。

繰り返しますが、予算から出発してムリのない持ち家を買うのが最強の買い方です。そこを押さえておくと、老後も安心して暮らせるはずです。

上記の記事では、予算の決め方や、確実な物件の選び方を解説しています。

「持ち家は簡単に引っ越しできない」をデータで検証

出典:「令和2年度住宅市場動向調査」国土交通省

上のグラフは「今の持ち家は何軒目か?」を調査したもの。2回目以上の人の割合が約2割ほどだとわかります。

約2割の人が家を売って住み替えた経験を持つということです。

簡単に引っ越しできるとまではいえませんが、持ち家は簡単に引っ越せないと言い切るには、引っ越しをしている人がたくさんいます。

「持ち家だと隣人が変な人でも引っ越せない」…わけではない

隣人との関係性
データ出典:トナリスク

隣人調査専門会社のトナリスクが実施した調査で、「現在の隣人との関係性について点数をつけるとしたら何点ですか?」という問いに対する回答は50点以上の評価が73.4%でした

「ほとんどの場合隣人関係は可もなく不可もない」といえそうです。

一方で、隣人トラブルの危険が感じられる30点以下は、全体の21.8%。約2割です。

これは不動産ジャパンが一人暮らし女性対象に行った調査結果とも類似します。ご近所トラブルに巻き込まれたことがある、と答えた人の割合は18.1%でした。

複数の調査から隣人トラブルの可能性がある人は全体の2割程度ということがわかりました。

ではその中で「引っ越したいほどのトラブル」は何パーセントでしょうか?

多くても数パーセント程度でしょう。

そうすると、上の章で見たように、持ち家でも2割の人が引っ越しをしているわけですから、「どうしてもという時は家を売って住み替えればばいい」とわかります。

深刻な隣人トラブルはそれほど確率が高くないので、それを理由に持ち家を否定のはムリがありそう。

さらに隣人ガチャでハズレを引く可能性を低くするには、隣人調査専門サービスのトナリスクを利用するといいでしょう。

探偵会社から生まれたサービスで、料金は意外と安くあがります。家を買う前にトナリスクを利用して隣人調査をしておくと安心できます。

「持ち家だと地震などのリスクが怖い」をデータで検証

東日本大震災で倒壊した建物約13万棟の家、12万棟が津波による被害でした。残る1万棟が地震による被害です。

ハザードマップにより津波被害の可能性がある場所はわかりますから、津波被害は避けられる災害といえます。問題は、避けようがない地震の被害です。

そこで、東日本大震災の時の地震による被害状況を見てみると、新耐震基準の家はあまり被害を受けなかったことがわかります。

新耐震基準で設計された建物は、構造部材に軽微なクラックや、コンクリート落下などはみられたものの、主体構造の被害はほとんどなかった。

出典:総務省消防庁「東日本大震災記録集」

つまり、大きな被害を受けた建物の大半は旧耐震基準の建物(1981年以前の建物)だったとわかります。

マンションに限ってみると、もう少し具体的な被害状況がつかめます。

東日本大震災時に被災したマンションの割合
データ出典:高層住宅管理業協会「東日本大震災 被災状況調査報告」

マンションは旧耐震基準であっても比較的地震に強く、東日本大震災時の調査で大破した建物は0棟でした。

そこから、新耐震基準を満たすなど適切な建物を選べば地震に耐える可能性が高いといえます。

ただし、中破・小破は意外とやっかいで、構造を含めた修繕・リフォームが必要となる可能性には注意が必要です。小規模な被害の場合は公的支援が受けられないケースもあります。

新耐震基準の建物(とくにマンション)は東日本大震災クラスの災害にも耐える。ただし、災害後のメンテナンス費用には注意が必要。

「持ち家は資産価値がなくなる」のはウソ

「持ち家を買ってもどうせ資産価値がなくなる」という話もよく聞きます。本当でしょうか?

データ出典:国立社会保障・人口問題研究所

実は、上のグラフにあるように、2015年~2040年の世帯数推移(予測)をみると、東京は人口が減少しません。大阪も微減にとどまります。

しかし、社人研の予測では、地方の人口はかなり減っていきます。

データ出典:国立社会保障・人口問題研究所

秋田県や鹿児島県などはすでに人口減少がはじまっており、今後も大きく世帯数が減少します。

日本の人口減少は地方から進んでいくため、三大都市圏についていえば当面人口は減らず、中期的には不動産価格も下落しません。

たしかに過疎化が続いている地方圏であれば、資産価値が下がる可能性は高いでしょう。しかし三大都市圏で大幅な不動産価格の下落が始まるのはまだ先の話です。

実際の三大都市圏の住宅地価格推移を見てみるとわかります。

データ出典:国土交通省地価公示

グラフでわかるとおり、三大都市圏の住宅地価格はバブル直後をピークに一度下がったものの、現在までじわじわと上がっています。

これから先も、中期的には暴落することは考えにくく、土地価格がある程度維持されると考える方が自然です。

家が余り不動産価格が暴落するのは、中期的には地方圏の一部エリアでの話です。一極化が進む首都圏など、都市部で家は余らず値段も暴落しません。

補足「マンションは築20年を狙えば資産価値が下がらない」

データ出典:社人研および三井住友トラスト不動産

付け加えると、都市部のマンションには上記グラフのような傾向があります。築20年の中古マンションは、その後20年間の推移を見てもほとんど値段が下がらないのです。

そこで、よく「中古マンションは築20年を狙えば資産価値が下がりにくい」といわれます。

マイホームを購入する場合も、このようにデータを見ておき、価値が下がらないものを狙うことがポイントです。

それだけで価格下落リスクを大きく減らすことができるからです。

中古マンション価格の推移について、詳しくは以下の記事(外部サイト)も参考になります。

賃貸のメリットは身軽に「挑戦」できること!

堀江貴文(ホリエモン)さんや、西村博之(ひろゆき)さんたちは、「賃貸が有利だ」と言います。

しかしここまで見てきたように、コストでいえば賃貸より持ち家が有利です。また、持ち家のリスクとされるものは致命的ではないとわかりました。

堀江さんやひろゆきさんは、大勘違いをしているのでしょうか?

実は、そうではなくて心の底では「挑戦する生き方や、成長を求める生き方には、持ち家が足かせとなる」という風に考えているはずです。

フドマガ
その点に関しては、まったく正しいと感じます。

ブロガーでもありユーチューバーでもある坂内学(マナブ)さんの動画を見ると、なんとなくその思いが伝わってきます。

マナブさんは不動産の専門家ではないので細かい間違いは多いですが、それでも「挑戦するためには賃貸を選ぶほうがいいんだ」という気持ちは伝わってきます。

以下の記事ではホリエモンさんたちの意見を全否定していますが、マナブさんと同じ真意があるという点は否定すべきではないと感じました。

転職や起業など「挑戦」をしたい時期には、賃貸の身軽さが有利。

家を買わないポジティブな理由とは

家を買わないポジティブな理由をあげるとしたら「起業や転職に挑戦する時持ち家は足かせになる」という点。マナブさん、堀江さん、ひろゆきさんたちはそう考えているはずです。

シンプルにいえば「持ち家は挑戦する人生に向いていない」ということです。

そう説明すれば通じるのに、堀江さんたちは「持ち家はコストが高い」とか「持ち家は資産にならない」という謎理論を持ち出してしまうので、うさん臭く感じられるのだと思います。

無理に「賃貸の方が安い」と考えなくてOK。賃貸のメリットが必要なくなったら持ち家にシフトすればいいだけです。

持ち家が必要になった時、思っているよりも住宅ローンは組めてしまいます

「自分に住宅ローンを組めるかどうか?」は、モゲチェックを使えばその場でわかります

関連記事モゲチェックの「モゲ」とは?「ローンが350万安くなる」って怪しい?

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実際の日本人は30代を賃貸、40歳前後で持ち家にシフトして過ごす

年齢階層別持ち家比率

現実の持ち家比率を見ても、まだまだ挑戦することが多い30代までは、持ち家率があまり高くありません。

ある程度目標を達成し、ライフプランが落ち着いてくる40代くらいから日本人の持ち家率がぐっと上がっていき、5割を超えます。

このグラフからも、30代までは「挑戦」、40代からは「安定」という傾向が読み取れます。

挑戦が必要な20代、30代を賃貸で身軽に暮らすのは合理的!

人は一生に3~5回引っ越しをする

データ出典:国立社会保障・人口問題研究所

上のグラフは5年移動率といって「ある人が5年で引っ越していた率」を、年齢階級別に表したものです。日本人の引っ越し頻度は30代前半が最も多く、5割の人が5年以内に引っ越しをしています。

ところが40代後半の5年移動率は2割、60代の5年移動率はわずか1割です。人は40代以降、引っ越しをしなくなるということです。

では、一般的に日本人は一生に何度引っ越しをするのでしょうか?

データ出典:LIFULL HOME'S

不動産情報サイトLIFULL HOME'Sの調査では、「今まで何回引っ越しをしたか」という質問に対して、最も多かったのは「3回」という回答でした。

また、国立社会保障・人口問題研究所の調査では、4~4.5回という回答が多かったとされています。

そこからざっくりと「人は一生で3~5回くらい引っ越す」と考えられます。

そこで、持ち家を買うのにぴったりのタイミングは、4回目か5回目の引っ越しではないかという推測も成り立ちます。

人生の中で「そろそろ落ち着いて暮らそう。持ち家でも大丈夫」という時期が訪れる。

持ち家を買うポジティブな理由とは?

持ち家を買う理由としては、

  1. 同じ規模・クオリティーなら賃貸より安く住める。
  2. 家賃と違って土地・建物の価値が残る(資産化)。
  3. 老後に家賃を払わなくてもいい。

などがあげられます。

フドマガ
庶民には②と③が大きいですね。

持ち家にするだけで3万円おトク!?

これは別記事で詳細に計算したのですが、家賃9万円のアパートと類似グレードの中古マンションに引っ越すと、管理費・修繕積立金を含めても6万円以内に収まります(具体的には55,775円)。

上記の記事では、神奈川県横浜市鶴見区内の家賃9万円マンションをリストアップし、それと類似した中古マンションを買った場合と細かく比較しています。

9万円が6万円になることで、将来必要になるリフォーム代などを貯めておくこともできます。

投資に回す余裕も生まれるかもしれません。

「持ち家は資産にならない」わけではありません

不動産がマイナス価値となる「負動産」。たしかに地方の人口減少地帯では、すでにマイナス価値といってもいい土地や建物があります。

しかし、都市部の不動産はあまり価格が下がっていません。

データ出典:東京カンテイ

2016年以降も都市部のマンション価格は上昇を続けています。

フドマガ
少なくとも当面、都市部の不動産がマイナス価値になることはありません。

「でも長い目で見たら不動産の値段が半分になったりするのでは?」という主張もあります。しかし、仮にそうなったとしても問題ありません。

月々約10万・賃貸と持ち家の比較

図は、月々10万円の家賃・住宅ローンを払って10年間住んだ場合の比較です。仮に10年で不動産価格が半分に大暴落したとしても、持ち家であれば600万円程度の価値が残ります。

ところが、賃貸であれば家賃を払い続けても0円です。

しかも、大前提として都市部では持ち家の価値は下がりにくく、むしろ上がっています。また仮に価値が半減しても、それでも賃貸よりも有利です。

よほど長期で考えない限り不動産価格は暴落せず、仮に半減しても賃貸より有利。

老後に家賃支払いがいらないのは大きい

データ出典:総務省「家計調査」(2020年)

世間を騒がせた「老後2000万円不足問題」は持ち家を基準にしています。つまり、持ち家であっても老後資金が2000万円不足するという話でした。

金融庁の試算の基となったのは、総務省の家計調査です。

上のグラフも家計調査から作成していますが、現在65歳以上の高齢者(夫婦世帯)は月々の住居費を14,600円しか支出していません。

この世代の持ち家率は8割に近く、ほとんどの人が持ち家に住んでいるからです。

フドマガ
もしここに5万円、10万円の家賃がのしかかってくるとしたら、年金で暮らすのは厳しいです。

「持ち家はローン完済後に家賃がいらないから有利」というよりも、「家賃がいらない持ち家でさえ老後はきびしい」と考えた方がよさそうです。

ぜいたくな家を買う必要はありませんが、十分暮らしていけるしっかりした持ち家を持っておくことは、我々庶民にとってはマストだといえるでしょう。

庶民にとって、持ち家でなければ老後破綻の危険度が上がる。

まとめと安心して暮らせる家の買い方

このサイト「フドマガ」で何度か解説していますが、家を買う時には「予算から出発する」ということが大切です。


  • 銀行ローンについて知る

    自分にとってどの銀行がいいのか? いくら借りられるのかを確認(後で紹介する無料ツール「モゲチェック」が便利です)


  • いくら借り入れするかを決める

    安全をみて、返済比率を15~20%に設定し、そこから逆算して物件価格の上限を決めます。


  • 物件情報をたくさん見て相場カンを身につける

    自分の予算で買える場所、買える物件を確認します。


  • 不動産屋を訪問して物件を見学

    最後に不動産屋を訪れ、物件を見せてもらいます。この時点で予算がはっきりしているので、購入後に重すぎるローンに苦しめられることはありません。


ほとんどの人は予備知識なしで物件見学をしています

不動産屋をしているとわかりますが、ほとんどの人は「自分がいくら借り入れできるか」また「予算をいくらまでに抑えるべきか」を知らずに物件を見に来ます。

小さな買い物でも予算を立てて吟味するのに、なぜか不動産を買う時は予算が後回し。

これは危険すぎるので、まず「モゲチェック」を使って、自分に最適な銀行や、住宅ローンの利率、いくらまで借り入れできるかという「予算」を確認しましょう。

モゲチェックは株式会社MFSが運営するサービスで、自分に最適な住宅ローンを3つ提案し、仮審査の申込みまで代行してくれます。

株式会社MFSはほぼすべての大手銀行やネット銀行と提携し、審査情報を提供されており高精度に「ベストな住宅ローン」を判定してくれます。

また、費用は銀行の広告費でまかなわれているので、ユーザーは原則無料で利用できます。

予算を含めて確実なステップでマイホームを購入する手順は、以下の記事で詳しく説明しています。

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