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50代で賃貸は恥ずかしい? それよりも「老後破綻」に気をつけよう

2022年5月20日

50代で賃貸に住んでいても、ぜんぜん恥ずかしいことはありません。堀江貴文(ホリエモン)さんだって家を持っていません。

ただし、老後が心配

恥ずかしいかどうかより、気になるのは「老後破綻」です。

話題になった「老後2000万円不足問題」の試算では、持ち家が前提となっています。

もし一生賃貸に住むとしたら「老後に3000万円から4000万円不足する!」という事態に!

「それをどうするのか?」を、この記事で考えていきましょう。

フドマガ
50代ならまだ住宅ローンも組めますよ!

また「賃貸と持ち家のメリット・デメリットをトータルで比較したい」と考えている場合は、以下の記事が参考になります。

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賃貸の家賃には「大家の利益」が乗せられている

家賃に含まれるものの概念図

賃貸住宅がコスト的に不利な理由は、上の図でわかるように大家さんの利益や経費ががっつりとのせられていることにあります。

  1. 大家の利益
  2. アパートローンの金利(住宅ローンより割高
  3. 空室コスト
  4. 滞納コスト
  5. アパートの税金

これらはすべて、家賃に上乗せされています。だから、賃貸住宅の家賃は、持ち家のローンよりも高くなる仕組みになっています。

日本の賃貸住宅が「ウサギ小屋」の正体!?

国際的な持ち家と賃貸住宅の床面積比較
データ出典:ニッセイ基礎研REPORT 2005.8

賃貸住宅の家賃に、たっぷりと利益や経費がのせられた結果、日本の賃貸住宅は非常に狭苦しい作りになっています。

グラフでわかるとおり、日本の持ち家住宅はけっこう広いのです。

アメリカには負けていますが、ドイツやフランスとはいい勝負ができるのです。イギリスよりむしろ広いくらいです。

しかし、日本の賃貸住宅は世界基準で見ても異常に狭く、持ち家の4割の面積しかありません。

フドマガ
先進国で、これほど賃貸住宅が狭い国は他にありません。

日本の住宅が「ウサギ小屋だ」と言われた原因は、賃貸住宅の狭さにありました。

ローン月額10万円で住める家に比べて、家賃10万円の賃貸住宅は狭い。

それが、賃貸住宅の満足度が低い原因の1つともなっています。

しかも、一生家賃を払い続ける点が重荷になってきます。

結果として賃貸では「老後破綻」の危険が大きい

夫婦高齢無職世帯の家計収支
データ出典:総務省「家計調査」(2020年)

メディアをにぎわせた「老後2000万円不足問題」。金融庁の試算では、持ち家が前提だったことをご存じでしょうか?

持ち家だから月々わずか14,600円の住居費しか支出しない前提なのですが、それでも2000万円の資金が不足します。

持ち家ではなく賃貸だった場合、家賃が必要になりますから、老後3000万円~4000万円ほど不足するという緊急事態になってしまいます。

老後破綻は、他人事ではありません。

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ホームレスの平均年齢は63.6歳。しかも高齢化している

老後破綻というのは、かなりわびしい結果を招きます。

ホームレスの年齢分布
データ出典:厚生労働省「ホームレスの実態に関する全国調査」

たとえば現在、ホームレスの人たちの高齢化が問題になっています。ホームレスの平均年齢は60代半ばに近づいており、70代や80代も珍しくありません。

その仲間入りをすることは、できれば避けたい……と感じます。

老後に住む家に困ることがないよう、できれば持ち家はあったほうがよいでしょう。

平均的な50代が買える・買うべきマイホームとは?

50代からローンを組むとしたら、15年くらいで払い終わることが前提になります。

限られた予算をうまく使うとすると、標準的な間取りの中古マンションがベストでしょう。

次のような予算で買える物件を探してみましょう!

年収買える物件月額返済
50歳平均583万円1400万円82,563円
非正規雇用275万円600万円35,384円

たとえば50歳でフルローンを組んで住宅を買う場合、非正規雇用の人でも600万円、正規雇用含めた平均賃金なら1400万円まで借り入れできます。

そして、65歳くらいに返済が終わります。

ではどのような不動産が買えるのか、ここではマンションに絞り、実例を見てみましょう。

住宅ローンの試算は、金利0.8%、15年(180回)償還、ボーナス払いナシとして計算しています。50歳で借りて65歳で完済できます。

年収583万円で無理なく買える駅徒歩6分マンション例

マンション・ファミール堺パート2
50歳平均年収で無理なく買える事例
価格1380万円
間取り3LDK
専有面積60.87㎡
築年月1986年8月
所在地大阪府堺市西区

50歳の人の平均的な年収583万円で、なおかつ返済比率(給料に対する住宅ローン月額の比率)が手取りの25%という安全なレベルで買える物件です。

JR駅から徒歩6分で、生活も便利ですし、新耐震基準も満たしています。

年収275万円で無理なく買える都市型マンション例

価格580万円
間取り1DK
専有面積35.65㎡
築年月2007年11月
所在地大阪府堺市堺区

大阪府堺市(政令指定都市)内の市街地に立地。築浅のコンパクトなマンションです。もう少し郊外に行けば、同じ予算でふた回り広いマンションが買えます。

こういったマンションなら「おそらく買えるだろう」という前提で計画を立てられます。

無料で「自分にローンが組めるか」確かめる方法

モゲチェックをスマホ画面に表示したところ
スマホがあれば無料で使えるツール

自分に本当に買えるのだろうか? と思うかもしれませんが、そういった疑問を解消できるオンラインサービスがあります。

株式会社MFSが提供する「モゲチェック」を利用すれば、入力完了後わずか数秒でAIによる判定を見ることができます。

このサービスは、一般の人にはわかりにくい住宅ローンをスッキリと可視化し、

  1. 自分に借り入れできる最も有利な銀行は?
  2. 自分に借り入れできる金額(借り入れ「枠」)は?
  3. おすすめの金利タイプは?

という、さまざまな疑問に、一瞬で答を出してくれます。

ほぼすべてのメガバンクやネット銀行と提携しているので、判定は正確。また、銀行が広告費として拠出する資金で運営されているため、ユーザーが無料で利用できるのもうれしいポイントです。

まずはモゲチェックで「自分に借り入れできるベストな銀行」「自分に借り入れできる枠」を知っておくと、マイホームを買うべきかどうかの重要な判断が下せます。

モゲチェックでローンを知った後は自信を持って物件探し

ニフティ不動産キャプチャ

モゲチェックの一番のメリットは、住宅ローンについて知り、予算がわかった上でマイホームを探せる点にあります。

また物件を探す時はいきなり不動産屋に足を運ぶのではなく、まずは不動産情報を掲載しているポータルサイトでたくさんの物件を見ていきましょう。

おすすめは、ニフティ不動産です。

at home、suumo、LIFULL HOME'Sなど有名サイトをまとめて検索できるからです。

ニフティ不動産でエリアごとの不動産情報を見て、相場観をつかんでおくことが第一歩になります。

その後、物件を絞り込んでいく手順は、以下の記事で詳しく解説しました。

いずれにせよ、まず住宅ローンについてしっかりと確認さえしておけば、その後は自信を持って物件を選んでいけるはずです。

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