多くの人が住宅ローンについて検討する前に、物件を探してしまいます。しかし、それはかなり危険です。
家を買う確実な手順は、
- 自分に無理なく返済できる住宅ローンを確定
- その条件にあう物件情報を収集する
- 条件が絞れてきたら不動産屋に物件を見せてもらう
- 物件を確定し契約手続きにはいる
という流れです。
住宅ローンについて、すべてのネット銀行やメガバンクと提携する「モゲチェック
」を利用すれば、簡単にベストな銀行や金利を確認できます。
この記事では、その上で物件を選ぶ手順を解説していきます。
すでに物件をある程度絞り込んでいる人は、記事後半の「具体的な希望条件をもって不動産屋をまわる」にジャンプしてください。
タップできる目次
その家で安心して暮らしたい
マイホームを購入する理由の第２位は「老後の安心のため」。なんと、20代の人であっても23.3％が老後を見すえて家を買おうとしています。
全年齢で見ると、老後まで続く安心を手に入れるためにマイホームを買う人が３割を占めるということがわかります。
不動産屋が推してくる物件がいいとは限らない
老後も安心できる家を探したいと考えた時、不動産屋がとりあえずすすめてくる家を選ぶのは危険かもしれません。
不動産屋は、
- 自社物件を売りたい
- お客さんの老後は気にしていない
というのが基本スタンスですから、自分の年収やライフプランにあった物件を勧めてくれるわけではありません。
予算はまず自分で確認し、その予算で買える物件を紹介してもらう必要があります。
不動産屋が悪いというわけではなく、会社員であれば当然の判断ともいえます。
STEP１ 予算を決めることからスタートする
プロの不動産屋が事業用に不動産を買う時、
- その物件は最終的にいくらで売れるのか（総予算）
- いくら借入をしてどれくらいの期間で返済するか
……等を計算してから判断します。
そういうプロの目から見ると、物件を決めてから「ローン通るかなぁ」と言っているお客さんには、かなりハラハラさせられます。
融資の審査に通ったとして、そのローンは払えるのか？
そこがすごく大切だからです。
銀行と住宅ローンの仕組みを知らずに家は買えない
住宅ローンはかなり複雑な仕組みで成り立っています。
上の図のように銀行によって利率が違い、どういうお客さんに融資したいかというターゲットも異なっています。
しかも最近、固定金利が上昇し、変動金利が下がるという変則的な金利の動きも起きています。
- 自分にぴったりの金融機関はどこなのか？
- 自分には固定金利と変動金利のどちらが向いているのか？
この２つの問題に自信を持って回答することは、プロの不動産屋でも簡単ではありません。金融のプロでなければ判断は難しいでしょう。
そこで、2019年からオンライン化された「モゲチェック」というツールをおすすめします。無料で自分に最適な銀行や金利を教えてもらうことができます。
住宅ローンを可視化するツール「モゲチェック」
モゲチェックは金融機関出身者が集まって作った株式会社ＭＦＳが運営するサービスで、ユーザーが入力した情報から、AIが最適な銀行や金利を提案してくれます。
ここでポイントとなるのは、モゲチェックがすべてのネット銀行やメガバンクと提携していること。そのため、どこかに偏った提案ではなく、その人にあったベストな銀行を教えてもらえます。
- 自分が借り入れできる中で最も金利が安い銀行
- 自分がいくら借り入れできるか（借り入れ枠）
について、その場で答えがわかるため、マイホーム購入の出発点として確実な情報を手に入れることができます。
モゲチェック｜自分が「いくら借りられるか」もわかる
モゲチェックでは、過去１万件に及ぶデータや、金融機関から直接提供された審査情報を元に判定ロジックを組んでいます。そのため「この銀行で借り入れできる確率は○○パーセント」という具体的な数字まで出してもらえます。
融資の提案画面の下の方には、不明点を質問できる入力ボックスも設けられています。
ここで質問すると、AIではなく、金融期間出身の担当者が直接対応してくれます。住宅ローンに関する疑問を残さず、すべて可視化できる仕組みがつくられています。
このように、ネット上のツールを使って住宅ローンを把握した上で、「ではいくらの家を買うべきなのか？」を詰めていきましょう。
返済比率は統計上「20％以内」が多数派
国土交通省住宅局や住宅金融支援機構の調査を見ると、多くの人が意外と無理をしない返済額でローンを組んでいることがわかります。
世帯年収に占める返済負担率は、最も高い分譲戸建て住宅で17.5%、最も低いのは中古マンションで14.1%。
返済負担率（返済比率）とは、収入に占める、住宅ローン返済額の割合です。以下のサイトなどで、簡単に計算することができます。
返済負担率の計算｜一般財団法人住宅金融普及協会
返済比率14％とは？たとえば年収500万円の人が2060万円の住宅ローンを金利１％、35年償還で借り入れした場合、月々の返済額は58,150円となり、返済比率は約14％になります。
できればこのように無理のない返済計画が理想です。先ほど紹介したモゲチェックのデータを見ながら、返済比率を20％以下に抑えられるように計算しておくことをおすすめします。
自分が借り入れできる銀行や利率を確認したら、次に返済比率20％以内で買える予算を確定しましょう。
返済比率（総返済負担率）とは、年収に占めるすべての借入の返済額の割合のこと。住宅ローン以外のローンがあれば、それも考慮する必要があります。
STEP２ 物件資料から条件を絞る
不動産を買う時、いきなり不動産屋に話を聞きに行くのはおすすめしません。
それよりも、以下の手順を踏む方が確実です。
不動産を買うおすすめのステップたくさんの物件資料を見て相場観をやしなう
不動産ポータルサイトで物件資料を見ながら、エリアの傾向をつかみます。
駅からの距離や専有面積を詰めていく
モゲチェックで確認した「予算」と「エリアの傾向」から、どんな物件を買うか詰めていきます。
具体的な希望条件をもって不動産屋をまわる
「こういう物件が買いたい」という具体的な希望を持って不動産屋と面談します。
この手順で物件を絞り込んでいけば、不動産屋にまどわされることなく、良物件に出会える確率が高くなります。
まだ不動産屋にいくべきでない理由
埼玉県の公式サイトに「不動産購入の注意事項」というページがあります。ここには３つの注意事項が書かれています。
不動産購入で後悔しないための３カ条- 急がされても見学等の当日にすぐ契約はしないように
- 「重要事項説明書」の疑問点は必ず確認すること
- 「契約解除」のトラブルは多い。事前に知識を得ておくこと
詳しくは以下のリンク先に書かれていますが、行政が注意喚起するくらいですから、本当に注意が必要な項目ばかりです。
不動産購入の注意事項｜埼玉県
とくに①の「見学当日に契約を迫られる」というのはよくあることで、あまり良心的でない不動産業者は「どうやったら見学当日にお客さんを契約させられるか」という社内研修をしているほどです。
こういうこともあるので、まだ不動産屋には行かないでください。
最初は、
- たくさんの物件資料を見て相場観をやしなう
- 時間があれば外観から物件を見学する
という段階です。
この段階を飛ばしてしまうと、よくわからないまま物件見学をして、急かされて契約してしまうことになりがちです。
駅からの距離や専有面積を詰めていく
ここまでの手順で、
- 自分に買える予算、無理なく買える予算がわかった！
- 物件を買いたいエリアや、物件の相場観がわかってきた！
という実感ができているはずです。
そうすると「自分が買える予算」で、「どれくらいの広さ・築年数の物件」が、「駅からどれくらいの距離で買えるか」といった、具体的な検討ができてきます。
不動産屋としても、具体的な要望があるお客さんが来たら「お！ 本気で買おうとしているな！」と、真剣に対応してくれるはずです。
それでも予算外の物件ばかり提案してきたり、自分が売りたい物件を見せようとする不動産屋は、迷わずパスした方がいいですね。
STEP３ 具体的な希望条件をもって不動産屋をまわる
ここまでの手順で予算やエリアは絞れていますから、条件が合う物件の内覧をしていく段階に入ります。
このように具体的な希望条件を持って不動産屋に会うようにすると、より確実に、いい物件に出会うことができます。
もちろん、このように自分で主体的に物件探しをするのは面倒ですし、かなり努力が必要です。しかし、努力するからこそ、いい物件に出会えるのだと思います。
物件案内を頼む不動産屋は「物元」が原則
物件の資料には「取引態様」という項目があります（ネット情報でも必ず書かれています）。ここに何と書いてあるかをまずチェックします。
| 取引態様 | 物元か客付けか |
|---|---|
| 仲介 | 客付け |
| 一般媒介 | 物元 |
| 専任媒介 | 物元 |
| 専属専任媒介 | 物元 |
ざっくりと、上の表のように分類することができます。
物元業者とは、「ブツ＝物件」を売主から直接まかされている業者です。客付け業者とは、物元業者が持っている物件に客付けする（＝お客さんを紹介する）業者です。
物元業者と客付け業者では、持っている情報の量と内容に差があります。
たとえば「売主がいくらまでなら値引きしていいと思っているか」といった情報も、物元業者であればある程度つかんでいます。
また、建物の細かい欠陥なども、物元業者でなければわかりません。
そこで、物件情報の「取引態様」を見ておき、物元業者に連絡をするようにしてください。
不動産屋とは現地で待ち合わせた方がいい理由
絶対条件ではありませんが、私は、不動産屋とは現地（物件前）で待ち合わせをすることをおすすめします。
理由は３つあります。
- 不動産屋の車で送迎してもらうと、実際に駅から歩いた時の時間や坂道の勾配などがわからない
- 不動産屋に案内をお任せにするとアテブツをかまされる危険性もある
- 現地に早めに着き、近隣の様子を見て、できれば近所の人と話をしたい
順番に解説していきます。
不動産屋は駅から歩いてもらいたくない
昔から不動産屋はお客さんを車で案内したがりますが、理由は、駅からの距離を体感させたくないからです。
また、自動車で送迎してもらうと、「道路の勾配がきつくないか？」「歩道がなくて歩きにくかったりしないか？」という問題も体感できなくなってしまい、重要な判断基準を知らないまま購入を検討することになります。
私は、物件見学の際は必ず、駅から歩いて行くべきだと考えています。
2020年代にも存在する「アテブツ」とは？
古典的な営業手法ですが、今でも「アテブツ」を使う営業マンはたくさんいます。
アテブツとは、「本命の物件を買わせるために、まず最初に見せる条件が劣った物件」のことです。
アテブツを見せてから本命物件を見せると、実際よりもよく見えて成約につながりやすいため、昭和の時代から延々とこのような手法が存続してきました。
しかし、お客の立場でいうとアテブツを見ている時間がそもそもムダです。
現地周辺を観察し現地の人と話す
私が10年間の不動産会社経営で学んだのは「近所のおばちゃんの情報量はすごい」ということです。
私自身、近所のおばちゃん（おじちゃん含む）の情報に助けられたことは一度や二度ではありません。
- 物件を紹介してくれた仲介業者も知らなかったが、物件内で老人が孤独死していた
- 物件を紹介してくれた仲介業者も知らなかったが、建物下を他人の下水管が通っていた
- 物件を紹介してくれた仲介業者も知らなかったが、以前の持ち主が建物内で自殺していた
- 実は売主の希望最低価格は売出価格の２分の１だったが、近所のおじさんがズバリその価格を知っていた
こういったことが、物件の目の前を通りかかった人と話をしたことで発覚しました。
やることはシンプルです。
物件の前にしばらく立っていて、近くのおばちゃんが好奇心満々で出てきたら、必ず話をしてください。
近所のおばちゃんの情報量はすごいですから、危険なポイントを教えてもらえる確率はかなり高いです。
目が合った近所のおばちゃんとは、絶対に話をしてみてください。
不安な場合は隣人調査サービスも利用できる
明らかに隣人に問題があるなら、その物件はパスすべきです。しかし、なんとなく気になるレベルだと、判断に迷うことも……。
そんな時は、探偵会社が運営するトナリスクというサービスがおすすめです。
マイホーム購入前の隣人調査に特化しているので、ふつうに探偵会社に依頼するよりかなり費用を抑えることができます。
トナリスク｜低価格で隣人調査ができる
また、隣人トラブルの際に警察ＯＢが駆けつけて対応してくれるサービスなども利用でき、マイホーム派にはかなり心強いサービスです。
いきなり室内に入らず建物外観をチェックする
一戸建ての内覧では、ほとんどの人がいきなり室内に入っていきます。しかし、致命的な問題は外観から見た方がよくわかります。
とくに建物の基礎については、必ず周囲をぐるりと回ってチェックします。場合によってはこの段階で、物件を検討から除外することもあります。
基礎に大きめのクラックが入っている（明らかにひび割れている）場合は、魅力的な物件に見えてもパスするようにしてください。
外壁に関しては、極端に劣化しているか所があれば、そこを覚えておきます。内部を見学する時に、その部分の内側にカビや染みがないかチェックしたいからです。劣化した外壁から雨水が浸入していないかは、必ず確認しておきましょう。
マンションの場合は外観チェックこそしませんが、共用部分を見ておくことは重要です。見ておきたいのは管理・清掃が行き届いているか？ 通路やエレベーターに問題はないか？ などです。
内部はお金がかかる部分から優先してチェックする
「リフォーム時にお金がかかる」ということもあり、室内ではまず水回りの設備から見ていきます。
浴室が写真のようにタイル貼りだった場合、私はその時点で物件を検討から外すことが多いです。
なぜなら、こういった在来工法の浴室は非常に高い確率で水が漏れており、内部に腐れが発生しているからです。
多少古くてもユニットバスであれば、水漏れや腐れの発生確率は低いといえます。
ＬＳＯ（特定非営利活動法人）の一級建築士さんは、古い在来工法の浴室（ユニットバスでない浴室）は100％近い確率で水漏れと腐れが発生していると言っていました。
デジカメを持っていき写真を撮りまくる
物件の見学時にはデジカメを持参するのがおすすめです。
写真を撮らないと、かなりの確率で「トイレが広いのはどの物件だっけ？」「窓から山がきれいに見えたのはどれだっけ？」とわからなくなってしまいます。
スマホでもいいですが、できればデジカメを持っていき、片っ端から写真を撮ることをおすすめします。
- まず物件資料を一枚写真に撮る
- それに続けて物件の外観・内観をバリバリ撮影しておく
という風に、資料＋写真で残していくと、後で検討する時に大変便利です。
価格交渉のしかたとＮＧ行為
世の中で最悪な価格交渉だと感じるのは、買うかどうか決めていないお客さんが「安くなるか交渉してください」と言ってくる事。これだと交渉になっていません。
売主の立場に立てばわかりますが、買うかどうかもわからない人の価格交渉に、真剣に答える事ができるでしょうか？
物件を決める前の段階では、価格交渉については不動産屋の営業担当者に「安くなりそうですか？」と感触を聞いておくだけにしましょう。
そのためにも、上で書いたように、不動産業者は「物元業者」にアタックして、ダイレクトに売主の感触を聞けるようにしてください。
購入申込み前の段階では情報収集にとどめておき、最終的に「この物件に決めた」という段階で強力な価格交渉をします。
購入申込み時には「買付証明書」という書類を売主に差し入れますが、その時に「この値段なら買いたい」という希望価格を書いてください。
売主としては「この価格なら絶対買います」という人からの価格交渉であれば、真剣に対応せざるを得ません。
不動産購入で価格を値切る最高のタイミング｜関連記事
物件検討時には情報収集にとどめ、価格交渉は購入申込時に行うべき。
STEP４ 契約プロセスは難しくないが重大な注意点が１つ
買うべき不動産が決まった後、契約から物件の引渡しを受けるまでの流れは難しくありません（モゲチェックで融資の仮審査が完了していることが前提です）。
この「契約から物件の引渡しを受けるまでの流れ」はある程度不動産屋にまかせておいて問題はありません。ただし、注意点が１つあります。
不動産購入の流れ購入申込み（買付証明書）
物件を買いたいと決めたら、まず「買付証明書」という書類を売主に提出します。この時点ではまだ手付金は支払いません。また、ここが価格交渉の重要なタイミングです。
契約と手付け
売買契約を交わす時に手付金を支払います。ここで本格的に「物件を押さえた」という状態になります。
融資の本申込み
契約後に金融機関に融資の本申込みを行います。金融機関から「何月何日に融資実行しましょう」という回答が来たら、残金決済の日程を詰めます。
残金決済（物件引渡し）
金融機関から融資されたお金で、売主に不動産の代金を支払います。それと同時に、売主は所有権移転登記に必要な書類に記名押印します。同日に所有権移転登記申請を行い、売買が完了します。
普通の買い物と違い、契約の時には手付けを打つだけで、所有権移転登記などは行いません。融資のタイミングを見ながら、少し複雑な流れで取引を進めていきます。
絶対に注意したいのは書類をしっかり読むこと
少し上で紹介した、埼玉県庁が指摘する「不動産購入で後悔しないための３カ条」でも触れられてい通り、重要事項説明の疑問点を残さないことが最大のポイントです。
不動産売買では手付けを打つ時、同時に契約を締結します。
初めての不動産売買だと、流れがよくわからず、契約書や重要事項説明書もざっと説明を聞くだけで終わることがよくあります。
しかし、これは危険です。
契約当日は「手付けを打つだけですよ」と言われても、絶対に軽く考えないでください。その日に交わす契約書、重要事項説明書がすべてです。
できるだけじっくりと書類を読み込み、不明点は残さないようにしてください。
時間があれば、以下の記事を参照して、契約書と重要事項説明書の要点だけでも把握しておき、契約にのぞんだほうが安心です。