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不動産を売る

デメリットから判断する不動産一括査定。個人情報を10万円で売るつもりで真剣に選べ!

2021年7月10日

不動産一括査定は「無料」です。でもその裏であなたの個人情報がざっくり10万円くらいで売られています。そのことを考えて真剣に利用しないと、ちゃんとモトを取ることができません。

一括査定はなぜ無料なのでしょうか?

インターネットには「無料」のサービスがたくさんあります。

背景=個人情報が商品になっている

不動産一括査定も同じです。不動産一括査定サイトはあなたが入力した個人情報を、ざっくり合計10万円くらいで不動産会社に売却しています。

だからこそ、便利なサービスを無料で利用することができるのです。

フドマガ
今さら一括査定なしで不動産を売却するのはむりです。効率を考えると利用せざるを得ません。問題は「どう使うか」です。

この記事では、不動産一括査定サイトのデメリットを知った上で、メリットを最大限に活かす方法を考えていきます。

消去法で残る一括査定サイトは?

マンションはわかりやすいです。マンション査定専門のサイトがおすすめです。

参考マンションナビ……自己所有マンションの詳しい相場情報が見られます

それ以外はオールマイティー度が高くてユーザーサポートも充実しているイエイかなと思います。

参考イエイ……ユーザーサポートがもっとも充実した査定サイト

詳しくは記事中で考えていきましょう。

あなたの個人情報の価格は10万円。それを踏まえて活用

このサイトの他の記事でも解説していますが、インターネットの不動産一括査定サイトが無料で運営できる背景には、あなたが入力した個人情報を不動産業者がお金を出して購入しているという事情があります。

一括査定サイトやエリアによって値段は様々ですが、情報1件を不動産会社1社に送ると安くて7,500円高くて2万円ぐらいの料金が課金されます(不動産会社がそのお金を支払います)。

現在新規契約の不動産業者に対する条件としては、情報1件あたり18,000円という提示が多いようです。

そこで6つの不動産会社に18,000円の情報を送ったとすると、一括査定サイトの取り分は108,000円になります

ざっくりとユーザー1人が査定情報を書き込んだら、不動産一括査定サイトは10万円ぐらいのお金をもらうことになるんだなと考えておけば正解です。

注……査定サイトやエリアによって異なります。

個人情報は宅地建物取引業法第45条などで保護されている

ネット上の口コミの中でもイエウールやイエイ、リビンマッチなどに対して否定的なものとしては「個人情報を複数の不動産会社に売り渡している」というのが代表的です。

確かにお金の流れを見るとそのように見えます。

ただ情報を受け取った不動産会社には、宅地建物取引業法という法律によって守秘義務が課されています

代表的なのは第45条の規定です。

第45条 宅地建物取引業者は、正当な理由がある場合でなければ、その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない。宅地建物取引業を営まなくなった後であっても、また同様とする。

この他にも従業員に対して守秘義務を課す条文もあります。そこで宅地建物取引業者(不動産業者)が個人情報を不適切に流用することは、あまり考えられません。

特に不動産の一括査定サイトと提携をしようという不動産業者は、どちらかと言うとIT化に対して積極的な不動産業者ですし、個人情報の保護に関してもそれなりに考えている場合が多いといえます。そこで、個人情報の保護に関しては必要以上に神経質になる必要はないだろうと思います。

違反している不動産業者を通報する窓口も押さえておく

「法令に反している不動産業者を通報するとしたら?」という問題で、よく名前があがるのが国民生活センター(消費者ホットライン)です。

しかし実際には不動産業者を規制する法律は主として宅地建物取引業法なので、宅地建物取引業法を管轄する行政機関でなければ、実効性のある指導はできません。

宅建業者に何らかの不利益を受けた場合は次の窓口に通報することをお勧めします。

  1. 都道府県の建築指導課など宅建業者の免許権者
  2. 国土交通大臣免許の場合は国土交通省の窓口

これらは不動産業者の免許を取り消したり停止する権限を持つ行政機関なので、ある程度実効性のある指導が期待できます。

参考不動産業(国土交通省)

悪徳不動産業者とその対策方法については以下の記事で解説しています。

国土交通省が作った悪徳不動産業社リスト+悪質業者を見抜くその他の方法

この記事では以下の内容を解説しています。 国土交通省ネガティブ情報等検索サイトの見方 不動産業者のクチコミサイトを評価・解説 実際に会った時に悪徳業者をチェックする方法 逆に、低評価で具体的な内容の書 ...

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不動産一括査定を利用する上でのその他の注意点

不動産一括査定を利用するに当たって、考えられるデメリットはすべて把握してから使う方が有利です。

欠点を補う利用法を考えられるからです。

そこで、多少細かいデメリットも以下に列挙しておきます。

すべての不動産業者にコンタクトできるわけではない

どの不動産一括査定サイトも提携不動産業者の数をアピールするために、「2000社が加盟しています」「1500社が加盟しています」といったキャッチコピーを掲げています。

しかし全国に不動産業者は13万件もありますから、仮に4000社の不動産会社が一括査定サイトを利用しているとして、その割合は3%です。

そこで「一括査定サイトさえ利用していれば安心だ」という風に考えると少し間違っています。

フドマガ
もちろん、不動産業者を一軒一軒回るよりも、一括査定サイトが便利であることに変わりはありません。

現在、超大手といわれる不動産仲介トップ6社は一般の不動産一括査定を利用していません(独自サイト立ち上げ)。そこで、査定サイトを1つ利用して、それプラス三井不動産リアルティや住友不動産販売にも査定依頼をかける……といった使い方はかなり有効ではないかと思います。

大手仲介業者と地場業者では見えている客層が大分違うので、それらの強みをミックスすることで売却効率が上がります。

また、この場合の契約方法は以下の記事を参照して一般媒介にしておいてください。

参考プロが自分の不動産を売るなら「一般媒介」を選ぶ。その理由は?

提携不動産業者は常に入れ替わっており、どこに査定依頼できるかは運次第

定期的に同じエリアで査定サイトに登録している不動産業者を見ていると、意外と入れ替わっていることがわかります。

不動産業者は決して安くはない料金を支払う仕組みになっていますから、かけたお金を取り返せない場合はすぐに脱落してしまいます。結果としてある程度営業力のある不動産業者が残っていく仕組みにはなっています。

実際にはかなりのスピードで入れ替わっており、どんな不動産業者に査定を出してもらえるかはその時々で違います。不動産業者の当たり外れは運に左右されるので、その点には注意をして下さい。

それでも利用すべき理由と不動産一括査定サイトのメリット

ここまでは、どちらかというとネガティブな情報を並べてきましたが、それでも不動産一括査定サイトを使うほうが有利です。

特にユーザーは無料で利用できるので、金銭的なリスクは最初から存在しません。

効率よく「やる気のある業者」にアプローチできるのが最大のメリット

これまで実際に見てきた「不動産屋の犠牲になったかわいそうなお客さん」で最悪なのが、おじいちゃん社長で一切IT化していない不動産屋にカタにはめられたパターン。

こういう業者は知り合いだとか紹介でも関係なく、がっちりカタにはめてきます。

売主に情報を渡さず低価格で強引に買い取ったり、値段を下げてでも強引に成約させるので、こういう業者のお客さんにはかなり気の毒な人が目立ちます。

フドマガ
他社のことに口出しできないのがもどかしいですが、そういう事例を見かけるとイラッとしますね。

不動産一括査定サイトには、さすがにこういうタイプの業者は登録していません。

フドマガ
あまりに評判の悪い不動産業者は、どの査定サイトでも排除する仕組みがあります。

「不動産一括査定で相場を知る」のはNG!正しい利用の流れは?

他の記事で何度も書いていますが、絶対に「査定書で相場を知ろう」としないでください。それは最高に危険です。

フドマガ
私は不動産屋の立場で、他社が出すウソ査定書のインパクトを実感していました。

裏事情を話してしまうと、元々私はイエウール、イエイ、リビンマッチ、リガイドを利用していたのですが、競争の激しい一括査定サイトでは、他社がバカ高いウソ査定書をよく出す傾向があります。

たいていの人はウソ査定書にだまされます

しかし、以下の点に注意してもう一度上の図を見てみてください。

  1. 実際より高いウソ査定書は簡単に作れます
  2. 高すぎて売れなくても不動産屋は困りません

時期がよくなかったですねー。値下げしましょう

そんな提案を受けて、結局は値下げして売ることになるので、ユーザーにとって高すぎる査定書のメリットはゼロです。

そこで、不動産一括査定で相場を知ろうと考えず、ある程度相場を把握してから「届いた査定書を吟味する」という姿勢で臨んでください。


  • 相場の情報を収集する

    マンションならマンションナビの相場情報がかなり正確でわかりやすいです。土地なら当サイトで無料配布している査定ソフトを利用してください。


  • 相場を理解した上で一括査定を利用

    どの不動産業者がちゃんとしているか? 営業力があるか? を見るようにしてください。


  • 届いた査定書で実力を判断

    たいていの業者は査定書を出すより面談することにこだわりますが、いきなりの面談は断り、最初は査定書で実力を見てください鉄則


この流れであれば簡単にウソ査定書にダマされることはなくなります。

不動産の売却理由ごとに考える最適な不動産一括査定サイトは?

LIFULL HOME'S PRESSが実施したアンケート調査では、不動産を売却する理由として「より良い住まいに住み替えるため」が約42%ともっとも多く、次いで「資金が必要となったため」「今が売り時だと考えたため(税制改正などから)」「勤め先の転勤のため」「住まいを相続した/することになったため」と続きます。

データ出典:LIFULL HOME'S PRESS

調査期間は2015年1月23日~2015年1月24日。

この記事では主要な売却理由ごとに、使うべき一括査定サイトを考えていきます。

住み替えは売却タイミングがシビアなので気をつけよう

住み替えは簡単そうに思えて、実は非常に難しい不動産取引です。

  1. 自宅を売る
  2. 住み替え先を買う

という2つの不動産取引を、ほぼ同時並行で進める必要があるからです。誰もが「慣れない」「初めて」という不動産取引を2つ進めて、両方とも成功させるというのは、たくさんの不動産売買を経験した私でも「難しい」と感じました。

フドマガ
不動産屋は「売れればいいや」と考えているので、「慎重に取引してくださいね」というアドバイスはしてくれません!

不動産屋はお客さんが慎重になると仕事にならず、深く考えずに売買してくれたほうが仕事がラクに進みます。だから、めったに良心的なアドバイスはしてくれません。

なので、自分自身で気を引き締めて取引に臨む必要があります。

買い替えに関しては以下の記事も参考になるので、時間があればぜひ見てみてください。

参考初めての不動産売却で心配な「流れ」を図解。必要書類や不動産屋の選び方も解説しました

上記記事の「もくじ」から「CASE6:住み替えの場合は『売り先行』を基本とする」という項目を見てみてください。

買い換えの場合は「想定した期間内に本当に売却できるのか」という問題が常につきまといます

  1. 正確な価格査定を行い、期間内に売却できる価格を提案できる
  2. 告宣伝が得意で売却力がある

といった不動産業者に巡り会う必要があります。①の条件は地域密着型で地元の価格相場に精通した営業マンがいる地場業者が有利ですし、②の条件は資金力がある大手仲介業者が有利です。

そこで大手系も提携しているイエイやリビンマッチなどをいくつかリストアップし、最低3~6社にコンタクトを取る体勢でスタートします。

参考イエイ……派手さはないがサポートが充実している

参考リビンマッチ……どんな物件も査定できる対応力が高い

参考イエウール……地方でも提携業者数が多く効率がよい

参考リガイド……地方で意外な対応力があるダークホース

上から順番に試してみて、必要な数だけ査定依頼ができたら、そこで終了とするのがベストな対応だと思います。

たとえばイエイだけで十分な反響があれば、そこでストップしましょう。コンタクトする不動産業者数があまり多すぎると、今度は収拾がつかなくなります。

フドマガ
イエイがいいのはユーザーサポートがもっとも充実しているからです。

詳しくは以下の記事で比較、解説しています。

参考【結論】イエイとイエウールで自社保有マンションを実際に売却。どちらがいいか比較しました

急な資金調達なら、不動産担保ローンをうまく使うのもひとつの手

銀行には不動産担保ローンというサービスがないケースが多い

このパートは、不動産買い取りを検討している人だけ読んでください。

これは「必ずおすすめ」ということではありませんし、「絶対おすすめ」というわけでもありません。

ただし、条件に当てはまると思ったらトライしてみる価値はあります。

一般に、不動産買い取りでは「市価の半額~7掛け」でしか買い取ってもらうことができません。急ぎの資金調達で「不動産買い取りで」ということにしてしまうと、大幅に損をしながら売却することになります。

そこで、

  1. とりあえず不動産担保ローン(高利です)で一時的に資金調達
  2. 半年か1年の時間的余裕を作り、手持ち不動産を高く売却

この2ステップがおすすめです。実務でも「この人はお金を使い込んだりせず、しっかりしているな」と判断したときのみ、この方法をおすすめしていました。

フドマガ
ただし不動産担保ローンで資金を調達して売却期間を稼ぐ……という方法は、売れ筋物件で売り切る自信がある場合に限って利用してください。

一例として、以下のような不動産担保融資サービスがあります。

参考ジェイ・エフ・シー……最短3日で融資可能

銀行と比べて融資スピードがはやく、3日から1週間を目安に対応してもらえます。また、沖縄を除く日本全国の不動産に対応しています。

フドマガ
でもむやみに使わず、計画的に利用してください。

相続した親の家を売るときは2段階で考えておくのが正解

相続した実家を売る場合、立地条件によりかなり難易度が変わってきます。都市部にある実家を売る場合は、一般の不動産売却とあまり変わりません。

一方、地方部で不動産が動かないエリアの場合は、長期化を前提で考えてください。その上で、万が一売れない場合には「無償譲渡先を探す」という最悪の場面も考慮しましょう。


  • できれば可能な限り高い値段で売却

    一般の一括査定サイトを利用する。
    場合によっては個人売買サイトを利用する。


  • どうしても売れない場合は無償譲渡サイトを利用

    いらない不動産を自治体などの譲渡する仕組みは現在存在せず、民間で譲渡先を探す

以下の記事やサイトも参照してみてください。

参考不動産の個人売買サイト4つを実際に使ってレビュー!使えるのは「家いちば」のみ

参考みんなの0円物件……不動産無償譲渡のマッチングサイト

その他処分が難しい不動産について、以下の記事で解説しています。

参考山林や農地を相続したがいらない!その時どうすれば捨てられる?売れるの?

マンション売却なら専門サイトのマンションナビがやはりおすすめ

最後に、売却物件がマンションだった場合ですが、マンションナビという専門の一括査定サイトがおすすめです。

おすすめの理由を簡単にまとめると、

  1. マンション専門なのでマンション売却に強い業者が登録している
  2. サイトに相場情報などが豊富に掲載されており、非常に参考になる
  3. マンション名を入れると自動的に情報が入力されるなど、便利にできている

といった点があげられます。

マンションを査定するときは、以下のリンクから公式サイトに飛べます。

参考マンションナビ……マンションに特化した査定サイト

査定書を見るときは、以下のページから売却マンション名で情報検索し、相場や最近の売却動向をチェックしておいてください。これは絶対見ておいた方がいいです。

参考マンション.navi……日本地図の都道府県名をクリック

イエウールの評判や口コミを全て集めて○×判定。これを読めば売却査定がわかります

この記事では不動産会社を10年経営して、イエウール、イエイ、リビンマッチ、リガイドなどの査定サイトを「不動産屋目線」で長年利用した経験から、口コミの勘違いを指摘し、参考になる口コミをピックアップします ...

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