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不動産を売る

イエイで実際にマンションを売ってみた!無料査定は役に立ったのか?

2021年5月11日

イエイが無料で利用できる背景には、不動産屋が高いお金を払っているという事情があります。そのことが分かると、いろいろな注意点が見えてきます。

フドマガ
今回は実際に当社所有のマンションをイエイで売却してみて、各不動産業者の動きもレポートしていきます!
フドマガ
私は不動産業者としてイエイを利用した経験があり、今回はユーザーとしても利用しました。2つの視点からレポートします。

まず最初にイエイを選んだのは、10年以上の運用歴があり、登録不動産業者数も1700社以上と大規模だからです。また、イエイに登録していない不動産業者を含めて、しつこい営業を断ってくれる「お断りサービス」も魅力です。

今すぐイエイの公式サイトを見てみたい人は、以下のボタンからジャンプできます。

査定は無料です

イエイ不動産査定(公式)

イエイが無料で利用できるカラクリを少し詳しく解説

私は2012年から不動産業者としてイエイに登録していました。実際にイエイから査定依頼を受けて、たくさんの物件を査定しました。

イエイに限らず、不動産一括査定サイトの仕組みはシンプルです。

図のように、ユーザーが査定サイトで入力したデータは、最大6社の不動産業者に送信されます。不動産業者は情報1件あたり、7,500円~15,000円ほどの料金を支払います(査定サイトによって異なります)。

フドマガ
しかし通常は、6社のうち1社だけが仲介依頼を勝ち取ります。残りの5社は、高いお金をみすみす捨てることになりますね。

この、残りの5社は高いお金をドブに捨てる…というトコロがミソです。

提案力で勝負できない不動産業者は、本当の査定額よりド派手で高額な「ウソ査定書」で勝負してきます。ムリにでも仲介を取りたいからです。

フドマガ
案外これでダマされる人が多いので、ぜひ気をつけてください!

バカ高いウソ査定書をもらうと一瞬心が躍りますが、その値段では売れません。不動産の価格はけっこうシビアだからです。

今の時代、買い手もインターネットで情報を集めていますから、ほぼほぼ「相場の価格でないと売れない」と考えましょう。

フドマガ
バカ高いウソ査定書の弊害については、以下の記事で詳しく解説しています。

そこで、イエイを利用するなら、あらかじめ自分の物件の価格を把握しておくのがベストです。そうすれば、ウソ査定書にまどわされなくなるからです。

価格相場の出し方は以下の記事が参考になります。

フドマガ
最近、良心的な記事では「まず相場を把握してから一括査定を利用しよう」と解説していますが、そこにはこういった背景があるのです。

しつこい営業は当然きます。でも対応策があります

イエイを利用するとしつこい営業をかけられるのでは? と思っているかも知れません。残念ながら、その心配は当たっています

不動産屋はイエイに高い利用料を払っているので、当然それを取り返す必要があります。ガツガツ営業してくるのは、ある意味予想通りです。

そんな時は、後で詳しく説明する「お断り代行サービス」を使ってください。イエイのサポートデスクがしつこい営業をストップしてくれます。

フドマガ
私は、このサービスがあるからイエイを使うべきだ、と思っています。

売却ユーザー目線で実際にイエイを利用

先ほど、私は不動産業者としてイエイを利用して、たくさんの査定書を書いた経験があるとお話ししました。

今回はそれに加えて、実際にイエイでマンションを売り出してみて、売却ユーザーの立場でイエイを検証しました。

フドマガ
不動産屋の立場でなく、売却ユーザーの立場でイエイを使うのは初めて。少し緊張しました。

最終画面でワンクッション、入れた方がいいですよ!

イエイの入力でいちばんのポイントは「最終画面」です。ここでどんな不動産業者が対応しているのか、しっかり見て、選んでください。

これはどの一括査定サイトも同じなのですが、入力の最終画面で不動産業者を選ぶ画面になります。

  1. ここにどんな業者が表示されているか?
  2. もしかして対応業者が極端に少なくないか?
  3. 大手ばかりとか、零細企業ばかりに偏っていないか?

そのあたりをチェックしてから、査定ボタンを押してください。もし不動産業者が2~3社しか選べないようなら、イエイに加えてもう1サイト利用した方がいいかも知れません。

複数の不動産業者を利用するべき理由は、以下の記事で解説しています。

ここからは実際に画面入力する手順を見ながら、具体的なポイントを解説していきます。

イエイで実際に分譲マンションを売り出した手順

シーサイド貝掛マンション
シーサイド貝掛マンション

イエイの不動産査定依頼では、ざっくり以下の4パートに分けて入力していきます。

  1. 物件情報の入力
  2. 査定理由の入力
  3. 個人情報の入力
  4. 査定を依頼する業者の選択

では、入力時の流れを具体的に見ていきましょう。イエイのトップページには「かんたん60秒」と書かれていますが、60秒で入力するのはムリがあります。

はやく入力するよりも、どんな項目があるかしっかりチェックして、疑問点を調べながらじっくり進めるのがベスト。以下、どこに注意すべきか解説していきます。

スムーズに入力するために用意しておきたい書類

イエイに限らず、ほとんどの不動産一括査定では、まず最初に物件情報を入力します。ここでスムーズに入力するために、次の書類を用意しておくことをおすすめします。

  1. 物件の権利証(登記識別情報)など
  2. 物件の登記簿謄本
  3. 物件購入時の重要事項説明書など

いずれか1点でOKです。

どうしてもこれらの書類が見つからない場合は、固定資産税の納付書などを見ながら、住所だけは正確に入力してください。住所を登記簿記載の地番で入れてあげると、不動産業者としてはうれしいはずです。

フドマガ
不動産業者は必ず登記簿を取るので、地番さえ正確ならOKです。面積などは多少違っていても、ちゃんと修正してくれます。

もしどうしても地番(登記簿上の所在地)が分からない場合は、普段使っている住居表示(郵便などが届く住所)でもかまいません。

手間は増えますが、まともな不動産業者なら住居表示から登記簿上の地番を探すことができます(できない業者は契約しないほうがいいでしょう)。

査定理由は何と書くのが正解!?

イエイでは査定理由(売却理由)を次の9つの選択肢から選びます。

  1. 住み替え
  2. 相続
  3. 離婚
  4. 住宅ローンの返済が厳しい
  5. 住宅ローン滞納中
  6. 売却依頼先を見直したい
  7. 財産分与・資産整理
  8. 所有者が高齢のため
  9. 特になし

基本的には実際の査定理由を入れておくべきですが、⑨の「特になし」は避けた方が無難。

私も経験がありますが、「売る気がないな」と判断すると、査定書作成が後回しになることもよくあります。

フドマガ
査定依頼はけっこうたくさん届きますから、それなりに「売る気がある」とアピールした方が無難です。

査定理由が分かると、不動産業者としては売却方法の提案がしやすくなります。正しい査定理由を入れておいた方が、よりよい売却提案書をもらえるはずです。

査定方法は「机上査定」でOK

査定方法では2種類の項目を入力します。1つめは売却時期ですが、ここは事実を淡々と入力しておいてください。

私は急がないので「多少時間がかかったとしてもできるだけ高く売却したい」にチェックを入れました。迷った時はコレがおすすめです。

もうひとつは「訪問査定」か「机上査定」を選ぶ項目。

イエイはここで「訪問査定」をプッシュしていますが、「机上査定」にしておいてください。マンションと土地は「机上査定」でかなり正確に査定できますし、一戸建てでも誤差が1割くらい大きくなるだけです。

フドマガ
ここは絶対「机上査定」がおすすめです。

もし「訪問査定」でいきなり不動産業者の営業マンと会っても、トークの内容が正しいかどうか判断ができません。

しかし「机上査定」で査定書や売却提案書をもらっておけば、その不動産業者の実力がある程度つかめます。

「相手の実力を理解した上で会う!」というのが、おすすめの戦略です。

不動産ジャンルは「業者と消費者の知識の格差が大きい」といわれています。いきなり営業マンに会って実力や誠実さを見極めるのは困難ですから、ワンクッション入れるためにも、絶対に「机上査定」にしておいてください。

机上査定書を受け取ったら「提案力」を中心に、査定書の内容を吟味します。

個人情報は普通に入力。携帯電話には必ず営業電話が来ます

次いで個人情報を入力します。なぜかどの査定サイトも年齢を入れさせるのですが、本来査定するのに年齢は必要ありません。

でも必須項目なので、年齢も入れてください。

フドマガ
不動産屋としては年齢が入っていると売却の背景を想像しやすくて助かる、という理由があります。売却ユーザーには関係ないですが…。

あとは売却物件と現住所が別であれば、現住所を入力します。

価格査定書はできるだけ詳しい物を出してもらいたいので、郵送がいいと思います。なので、住所はしっかり入力しておいてください。

フドマガ
私は査定書と提案書に自信があったので、メールに査定書をPDFで添付した上で、同じ物を郵送して、じっくり読んでもらっていました。

電話番号を入れる必要もあります。もちろん確実に営業電話がきますが、それを前提に対応してください。

机上査定を選んでも、必ず何社かは「お会いしたい」という電話をしてきます。その場合は、「査定書と提案書を見てからお会いしたいので、まずはそちらを郵送してください」とハッキリ主張するようにしてください。

それでもしつこく食い下がる場合は、イエイの「お断り代行サービス」で却下するのがおすすめです。

今回査定してみた結果、机上査定を選んでも過半数の業者が電話でアポを取ろうとしてきましたが、すべて却下しました。

フドマガ
いきなりの面会アポはすべて断ってOKです。

最後の画面ではしっかり不動産業者を選ぶ!ここ重要です!

最後の画面では、査定依頼をする不動産業者を選択します。

必ず「どんな業者に査定依頼が送信されるのか?」を見ておいてください。必要なら、送信する業者を取捨選択します。

フドマガ
これ、とても大事なポイントです。できるだけ大手業者と地域密着業者を組み合わせる形で査定依頼をしたいからです。

その理由は以下の記事で詳しく解説しています。

大手には大手の、地場業者には地場業者の得意な営業スタイルがありますから、その2つを掛け合わせて売却チャンスを広げるのが狙いです。

当然ですが、専任媒介などは考慮せず、一般媒介で2~3社に仲介をお願いします。

フドマガ
いろんな理由をあげて専任媒介契約を取ろうとする業者が多いですが、上記の記事では、その営業トークをあらかじめ論破してあります。ぜひ読んでおいてください!

「どの業者に査定依頼をしたか?」は、ノートにメモしておくのが正解です。

万が一すべての不動産業者が不発だった場合(運が悪いとあり得ます)、リビンマッチやイエウールなど、他のサイトを利用する必要があるからです。

その時、確実にダメな業者を避けるためにも、手元にメモを残しておきましょう。

イエイで物件を売ってみた結果を報告

今回売却査定依頼をした中古マンションは、図のように大阪府のはずれにある物件(中古マンション)です。ほとんど和歌山寄り、ということもあり、対応する不動産業者が少なかったためリガイドというサイトとあわせて4社に査定をお願いしました。

ただし、通常であればイエイのみで十分なケースが多いと思います。運悪く登録業者が少ないな、と思った時に、他サイトを併用してください。

強いておすすめをあげるとすれば……私が不動産屋として10年間お世話になったリビンマッチをおすすめします。

今回対応してくれた4社の内訳は次の通りです。

A社 売買中心。地元では派手めに看板を出し、チラシを配布している
B社 売買中心。非公開物件多数をうたうホームページがややうさんくさい
C社 ホームページがスマホ非対応なので残念感たっぷり。連絡もなし
D社 買取りも行う仲介会社。ただし買取りは安くなるので避けておきます

ほぼ想定通りですが、机上査定を選んだにもかかわらず4社のうち3社がアポ取りの電話をしてきました。予定通り「まずは査定書と提案書を郵送してください」と、面談をきっちりお断りしました。

時系列は?

査定依頼直後にA社が電話をしてきて、D社がやや遅れて電話をしてきました。B社はメールでの第一報がすぐに届きましたがC社は初期の連絡なしでした。

B社はその後、夜の7時半頃に電話をしてきましたが、食事中だったので出ませんでした。翌日午後2時ごろにB社からきた電話には出ることができました。

電話の内容は以下の通りです。

A社 しれっと打ち合わせ日時を設定しようとしたので「まずは査定書と提案書をください」と釘をさす
D社 やはり「お会いしたい」と連絡してきたので「机上査定希望としていますよね?」と却下。査定書と提案書を請求
B社 しれっと打ち合わせ日時を決めようとしたので「まずは査定書と提案書をもらってから打ち合わせします」と返答

こうしてみると「机上査定」を選んでも、デフォルトで面談のアポイントを取ろうとすることがわかります。

フドマガ
いちいちアポを取りに来るのは正直めんどうですが、毅然とした態度で「まずは査定書を」と伝えると、どの会社もすぐに引き下がりました。

引き下がってくれないめんどくさい業者は、イエイの「お断り代行サービス」を利用すればOKです。

届いた査定書は玉石混淆。驚くほどレベルに差が……

まず最初に届いたのはB社の査定書でした。最初に届いたのは、内容が薄くてすぐ書けたからだと思います。

内容はスカスカで、上の写真のようにペラ1枚でした。絶対に取得すべき登記簿も取っていません(注1)。また、査定額は書いてありますが、どうしてその価格を出したかという理由は、何も書かれていませんでした。

フドマガ
この業者に任せる意味はないと判断して、今回はお断りしました。

続いてA社、D社の査定書が郵送で届きました。この2社は査定額の根拠を示し、きちんと「査定額より高く売る工夫は?」といった提案も含まれていました。

査定書に必要なのはこのようなポイントです。

  1. なぜその金額になったかという「根拠」
  2. どうすればより良く売れるかという「提案」

この2つがない査定書は、ただ「なんとなく相場を書いた手紙」に過ぎないので、仲介をお願いする価値はないと思います。

今回イエイで査定依頼してみて、その成績をまとめると、次の表のようになります。

 根拠提案
A社
B社××
C社
D社

注1……登記簿を取らないと、査定依頼者が本当に所有者なのかどうかも確認できません。正しい面積や地目も確認できないので、正確な査定は出せません。

おすすめしたい査定書の見本を公開

A社さんやD社さんの査定書をここに掲載することはできませんので、代わりに私がおすすめする査定書のフォーマットを掲載しておきます。

フドマガ
がんばっている業者さんの企業秘密(=工夫をこらした査定書)を、ネットに公開するのは申し訳ないと思うのです。
きちんと根拠を示した査定書

私がいつも使っていた査定書のフォーマットは、①価格査定、②公図で場所を特定(お客さんに間違いないと安心してもらいたい)、③査定の計算書、④登記簿(面積などをしっかり確認)、⑤取引事例(レインズのデータ)で構成しています。

公図や登記簿で場所と数字をしっかりチェックしたうえで、標準的な取引事例をしっかりと検索して使用することで、査定額=3か月程度で売却できると推定される額を出していました。

インフラや災害関連の調査報告も添付

また、査定額で売れるかどうかは、その土地のインフラや安全性にも左右されます。

そこで、私は簡単な不動産調査書を付けていました。インフラで欠けているものはないか? 災害の危険地域に指定されていないかを調べて顧客に伝えるだけでも、売却活動の参考になります。

さらにより良く売却するための提案書を添付

その上で「売却提案」を行います。売却提案書ではエリアの不動産市況にふれたうえで、「どうしたら高く売れるか?」「どうしたらはやく売れるか?」といった提案を行っていました。

フドマガ
つまり、①相場からみたらいくらで売れるか? ②それを上回るにはどうしたらいいか? という「データ」と「提案」をセットにしてくれている査定書は、読む価値があると思います。

ということで、妙に査定額だけが高いペラペラの査定書にダマされることなく、しっかりした査定書を出した不動産業者を選んでください

買取りの提案はあまり気にせず、まずは仲介で

今回はA社とD社の査定書に「買取りも行います」という提案がありました。どちらも「買取りの場合は仲介手数料が不要です」と書かれていました。

ただし、一般に「買取りは仲介の査定額にたいして7割以下の金額」と言われています。経験上「半額から7掛けの間くらい」が多いと考えます。

そこで、売出し当初は買取りを考えず、仲介でお願いするのがよいでしょう。もちろん「買取りだったらいくら?」と尋ねてみるのは問題なくOK!

「あれ? 意外と7掛け以上で買ってくれるな。」

ということであれば、少し前向きに検討してもよいと思います。

結局どの会社を選んだか?

今回C社は最後まで査定書を出してくれなかったので、A社とD社の2社に売却を依頼することにしました。

参考までに、査定額は以下の通りです。

A社 120万円 採用
B社 150万円 不採用
C社 (査定書出さず) 不採用
D社 120万円 採用

ここで「高いからB社を選ぶ」べきでないのは、ここまで読んでいただいた方なら納得できると思います。

イエイはどんなサービス? メリットとデメリットは?

イエイはセカイエという会社が運営している、老舗の不動産一括査定サイトです。今でこそネット上には10以上の価格査定サイトがひしめいていますが、私が不動産屋としてイエイの利用を開始した2012年当時は、2~3サイトしか存在しませんでした。

イエイは長い運用歴と400万人以上の利用者をもつ、安定した査定サイトです。セカイエ株式会社では社内のエンジニアがシステムを100%内製しており、技術的にもしっかりとした体勢をとっています。

また、セカイエでは全国一律の価格でリフォームを提供する「リノコ」というサイトも運営しており、こちらも独自性の高いサービスです。

イエイ独自の「お断り代行サービス」は使える!

他の不動産一括査定サイトにない、イエイ独自のサービスが「お断り代行サービス」。

不動産業者に「もう営業しないでください」というお断りの連絡を、あなたに代わってイエイが行ってくれます。イエイのサポートデスクの相談員が、あなたに代わって不動産業者にお断りの連絡をしてくれるのです。

実はこのサービス、イエイに加盟していない業者にもお断り代行してもらえるのがポイント。イエイに加えて他の一括査定サイトを利用した場合でも、全部の業者にお断り代行をお願いすることができるのです。

フドマガ
地方ではイエイといえども1社だけでは業者数が足りないこともあります。しかし、それでもイエイを中心に売却査定を集めるのがおすすめ。必ずお断り代行サービスが利用できるからです。

イエイでは売却に関するさまざまな相談ができる

実は、イエイのサポートデスクはお断りサービス以外にも、幅広い相談に乗ってくれます。「売却したいけど進め方がわからない」「税金の専門家に相談したい」など、さまざまな悩みに対応できます。1人で売却を進めるのに不安がある人は、積極的に利用してみてください。

フドマガ
不動産屋が言っていることに納得いかない場合も、セカンドオピニオンとしてサポートデスクの意見を聞いてみることができます。これ、けっこういいですよ。

イエローカード制度もあるが、そこまで差別化はできていない?

イエイでは、クレームが多い不動産会社を排除するためにイエローカード制度を導入しています。とはいえ、イエウールやリビンマッチなど、他の不動産一括査定サイトにも同様の制度があります。

これについては、そこまで「スゴいメリットだ」ということはないでしょう。

結論。イエイはツボを押さえて利用すればかなり有効

イエイを利用するメリットは、何といっても登録社数が多くて、仲介を依頼する不動産業者を「選べる」という点です。

規模の小さい一括査定サイトだと、登録業者が少なすぎて選べないことがよくあります。しかしそれでは、一括査定を利用するメリットがありません。

ネットの不動産一括査定がまだまだ知られていなかった時代から、長い間運用しているイエイなら、登録不動産業者数も全国最大規模です。

迷ったらイエイを利用おすすめします。万が一イエイだけでは業者数が少なかった、という時に、他のサイトを併用すると万全でしょう。

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