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不動産を売る

不動産の個人売買サイト4つを実際に使ってレビュー!使えるのは「家いちば」のみ

2021年4月15日

不動産の個人売買サイトはおもに4つ。実際に当社所有物件を売り出してみて、反響を集計しました。結論からいえば『家いちば』以外反響がありません。ただし、『家いちば』の問い合わせは的を射ない事が多く、成約しにくいと感じました。

1位家いちば
2位ジモティ
3位e-物件情報
4位不動産直売所

この記事で詳しく分析しますが、いちばん反響を取れるのは『家いちば』。料金はやや割高ですが、とりあえず「『家いちば』を使っておけばOK」レベルです。また『家いちば』は途中から宅建士や司法書士がサポートしてくれるので、その点では安心感があります。

フドマガ
その代わり通常の仲介手数料の半額に加えて、システム登録利用料というのが8万円かかります。

料金は高いですが、不動産の個人売買をするなら『家いちば』を利用すべきです。

個人売買サイト反響の特徴

個人売買サイトを利用してみて特徴的だなと感じたのは、常識を超えて値切ってくる人がいることです。相場のリサーチなどとは関係なく、とりあえず価格を半額~2/3くらいに値切ってくるパターンです。また問合せ内容が漠然としているなど、売却効率は悪いと感じました。

ページ内リンクなぜ個人売買は効率が悪い?……実際の反響を知りたい人はここからジャンプ

それでも個人売買をしてみたいという人は、個人売買にひそむリスク売買契約書のひな形ダウンロードと書き方解説も掲載しましたので、すぐに実践することができます。

「家いちばを使って物件を買いたい」という方は、以下の記事を参照してください。家いちば掲載物件をバリバリ査定してみて、どのような物件が買いか判定しました。

参考「家いちば」の物件は安いのか? 現役宅建士が査定してわかった格安物件の選び方

不動産個人売買で最強のサイトは『家いちば』

サイトを分析し、どれくらい見られているかな? というデータ(月間PV数の推測値)を見た段階でも、『家いちば』か『ジモティ』のどちらかが有力だろうと判断できます。

しかし、実際に使ってみたところ『ジモティ』には大きな弱点があるので、まず最初に使うべきは『家いちば』だと断言できます。

『家いちば』の使い方と料金体系

『家いちば』をツールで解析すると、SEO的には『ジモティー』にやや負けていますが、不動産の個人売買に特化したサイトの中ではダントツ1位。

ドメインオーソリティ(DA)38
月間オーガニックトラフィック123,826
Alexa Traffic Rank147,145

DAという数字はSEOマーケティング会社のMOZ社が発表している数値で、数字が大きいほどそのサイトの評価が高いことを示します。『家いちば』の38はかなり優秀。

月間オーガニックトラフィックというのは、そのサイトへの検索流入を表します。これも『家いちば』の123,826は優秀です。

Alexa Traffic Rankは数字が小さいほどランクが上です。『家いちば』はこの数値もそこそこ優秀です。

『家いちば』はデータ的にも期待できます

『家いちば』を実際に使ってみた反響は?

今回は、当社の事務所として使っている、海の近くの一戸建て物件を掲載しました(本当に売却活動中です)。地方の古い一戸建てなので、価格は275万円。

実際の反響は『家いちば』がダントツ1位です。ちゃんと問い合わせがきますし、買いたい人とのやりとりも進められます。当社物件については当初1週間で2件の問い合わせがあり、比較的順調だと感じました。掲載から1か月たっても反響が落ちることなく、問い合わせが続いています。

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他のサイトは正直「いらないかな」と思います。ただし、無料の範囲で念のため出しておくならアリだと思います。

『家いちば』に掲載を申し込む手順

掲載依頼は簡単ですが、リアルタイムでサイトに載るわけではありません。担当の方とのメールのやりとりがあるので、若干のタイムラグが出ます。

まず最初にトップページの「売ります」ボタンをクリック(目立つところにあります)。すると、次の手順が表示されます。

手順に従って掲載準備を進めてください。写真の追加や文字の修正は後からでもできます。

『家いちば』の特徴は、

  1. 掲載無料
  2. 成約したら手数料がかかる

という点です。

手数料は意外と高くて、一般的な仲介手数料の半額程度の媒介報酬と、システム基本料が設定されています。

媒介報酬売買価格400万円超成約価格の1.5%+30,000円
売買価格400万円以下成約価格の2%+10,000円
売買価格200万円以下成約価格の2.5%
基本料売主80,000円+税
買主60,000+税

『家いちば』は取引の途中から宅建士や司法書士が入り、仲介業務などを行ってくれる点が安心です。

反響の取れ方、取引の安心などを総合的に判断すると『家いちば』がダントツでおすすめです。

ただし、『家いちば』を利用すると最終的には仲介業者が介入してきます。「仲介手数料を節約したい」という人には向いていません

『家いちば』での買主とのやりとりは少しめんどう

『家いちば』は成約したら有料になるため、売主と買主のメッセージのやりとりをモニターしています。具体的にはサイト上にある「ダイレクトメッセージ」というフォームを利用して、買い手にメッセージを送信します。添付ファイルも送れます。この内容は『家いちば』の運営も見ています。

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めんどうなのは、買主からの返信がなぜかメールで届くことです。

メールで返信が届いたら、またメッセージボードで返信を送り返して……というコミュニケーションになります。

どうせやりとりを監視するなら、メッセージボードなどを実装して欲しかったと思います。ちょっとめんどくさいので、ここは改善して欲しいと強く感じました。

『ジモティー』の使い方と料金体系

『ジモティー』は、今回試した4サイトの中で最も有力なサイトですが、不動産以外のものがメイン。そのため、反響はイマイチと感じました。

ドメインオーソリティ(DA)58
月間オーガニックトラフィック2,649,131
Alexa Traffic Rank2,411

SEOデータ的には優秀で、『家いちば』よりたくさんのアクセスを集めています。しかも基本は無料で利用できます。

しかし、物件情報がどんどん下に下がっていき、すごい速さで他の情報に埋もれていってしまいます。

そのため「反響があるのは最初の数日だけだ」と感じました。

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『ジモティ』はスパムメッセージが来るのも気になりました。

『ジモティー』を実際に使ってみた反響は?

初日の反響が一番大きかったのが『ジモティー』。しかし、その翌日から、急速に反響がなくなっていきます。

実はこれを逆手に取っているのが『ジモティー』の料金体系。投稿も買主とのやりとりも、すべて無料でできるのですが、オプションにお金がかかります

オプションというのは、お金を払うと「もう一回トップに表示してくれる」というサービス。料金体系はちょっと複雑なので公式サイトのオプション解説ページにリンクを貼っておきます。お金を払ってまで使う必要はないかなぁ、という感じでした。

『ジモティー』に掲載を申し込む手順

『ジモティー』もトップページの目立つところにボタンがあります。「投稿画面へ(無料)」というところをクリックすると、即、物件情報を投稿できます。

特徴は紹介文を15,000字まで書けること。また、写真は5点まで掲載できます。

『ジモティー』は掲載して数日が勝負なので、最初に何を書くかをがっちり決めておき、いい写真を5点用意しておくのがポイント! 最初から紹介ページを完成させられるように、しっかり事前準備をしましょう。

情報入力の効率を上げるために、購入時の書類(とくに重要事項説明書)や登記簿を手元に用意しておくのもコツです。

『e-物件情報』の使い方と料金体系

『e-物件情報』は今回テストした4サイトの中で、唯一「掲載料」が必要なサービスです。料金設定は「このサイトにこの料金か……」と考えてしまう、やや割高設定となっています。

ドメインオーソリティ(DA)23
月間オーガニックトラフィック2,931
Alexa Traffic Rank615,490

ドメインオーソリティが23というのは悪くないけど、良くもないレベル。『家いちば』や『ジモティー』には大きく差をつけられています。

Ubersuggestによる月間オーガニックトラフィックの推定値も2,931と少なく、個人ブログレベル。

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このアクセス数でお金を取るのか、という気もしますが、とりあえず人柱として使ってみました。

『e-物件情報』に掲載を申し込む手順

トップページに「物件を掲載する」というメニューがあるので、そこをクリックすると物件種類を選ぶ画面になります。

物件種類を選ぶと、すぐに入力画面になります。

入力画面は一番しっかりしている印象を受けました。たとえばLIFULL HOME'Sなどのプロ向けポータルサイトの入力画面と比べても、あまり遜色はありません。

逆にいうと「前面道路幅員」や「学校区」など、プロなら調べて当然の項目を、あらかじめ調べておく必要があります。

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もしすでに仲介会社に依頼している物件であれば、その会社が作った資料を手元に置いておき、それを見ながら入力するといいでしょう。

料金は、掲載時に1度だけ支払います。

掲載コース金額(税込)画像数
スタンダードコース3,300円なし
シルバーコース6,600円2点
ゴールドコース11,000円8点

不動産屋としての経験上、写真のない物件広告は反響が薄いので、最低でも写真2点を掲載できるシルバーコース(6,600円)にしておいたほうがいいでしょう。

ただし、このサイトで本当に反響が出るのかはちょっと疑問です。『家いちば』で週に2件程度の反響がある物件を載せてみたところ、このサイトでは一切反響が出ていません。特に必要がなければ、掲載しなくてもいいと思います。

『不動産直売所』の使い方と料金体系

利用は完全に無料なので、反響が薄くても掲載をしておくとよいと思います。売却も購入も、すべて無料です。実は今回紹介した4つのサイトの中で、完全無料なのはここだけです。

ドメインオーソリティ(DA)7
月間オーガニックトラフィック32
Alexa Traffic Rank597,477

データ的にはかなり心もとない数字で、個人が趣味で作っているブログ程度です。なので、反響に期待はできません。

フドマガ
残念ながら問い合わせゼロでした。しかし無料なら載せるべきかなと思います。

『不動産直売所』に掲載を申し込む手順

トップページのメニューから「物件を掲載したい方」をクリックすると、掲載方法の説明が表示されます。そのページの下にある「物件掲載の流れを見る」をクリックしてください。

そこに書かれた手順を見ながら、次の通り掲載依頼を進めていきます。

  1. 申込み(個人情報を送信)
  2. IDとパスワードが届くので管理画面にログイン
  3. 物件情報を記入

物件情報を記入するとすぐにサイトに掲載されます。また、1度申込みをするとログインIDとパスワードが発行されるので、そのアカウントで別物件の掲載も可能です。

掲載している物件の情報を訂正したい時は、ログインした後の右メニューから「登録物件の編集」を選びます。

反響は薄いサイトですが、物件入力は簡単でした。無料で使えるなら使っておきましょう

ただし、このサイトは専門家のサポートがありませんので、最後まで自力で対応する必要があります。

個人売買でも反響をとる!物件情報の載せ方

不動産という高額商品はじっくり吟味してから購入してもらうものですが、吟味する入口は「第一印象」。そこで、不動産の物件情報では、第一印象に気をつけて「この物件を見てみたいな」と思ってもらうことが大切です。

見たいと思う条件は、

  • 価格が安い
  • 見た目が好み

のどちらかが有力。安さは値段設定でアピールするしかありませんが、見た目については主に写真と、あとはキャッチコピーでカバーできます。

  1. 写真は天気がいい日にたくさん撮っておく
  2. スマホならPicnicやSnapseedなどのアプリできれいにレタッチする

という点は、最低限押さえておいてください。その上で、次のポイントに注意しましょう。

  • 資料を揃えて事前準備をしてから詳細に入力
  • 写真は載せられる限り満枠載せる
  • 交通情報もしっかり調べておいて掲載する
  • 土地だけの物件はマップ表示に注意する

以下、補足していきましょう。

資料は登記簿謄本や権利証(今は登記識別情報といいます)、購入時の重要事項説明書などを用意しておきます。そうすると、物件情報の入力がスムーズにできます。

交通情報はGoogleマップなどであらかじめ調べておいてください。不動産情報では80m=徒歩1分です。駅から500mの物件なら「駅から徒歩7分」と表記します。

最後に、土地だけの物件はマップで正確に表示できません。不動産直売所を除く各サイトでは、物件の位置を調整する機能があるので使ってみてください。

契約書ひな形ダウンロードと書き方のコツ

当社オリジナル形式の不動産売買契約書を、下のボタンからダウンロードすることができます。完全な個人売買に挑戦するが、契約書のフォーマットを持っていない、という場合に利用してください。

PCでダウンロードして、ワードで編集して使用してください。

契約書はマイクロソフトワード形式です。

契約書の書き方とポイント

ここでダウンロードできる書式は、宅建協会などプロが使う書式に比べて簡略化していますが、必要なポイントは抑えています。

取引内容が決まったらワードで編集しよう

売買契約書ひな形ファイルをダウンロードしたら、すぐにワードで開いて編集することができます。

ユーザーが書き込むべき所はほとんど表形式で枠に囲んであります(第十三条だけは下線で示しています)。その部分のみ必要事項をワードで書き込み、あとは内容のチェックだけしておいてください。

上から順に見ていきましょう。

売買契約書のいちばん上に売主と買主の名前を記入しておいてください。ここは手書きでなく、パソコンで印字して問題ありません。

また、図で示した部分(左上)を大きめに空けてありますので、収入印紙を貼ってください。収入印紙の額は以下のリンクから確認できます。

第一条の「物件価格」は土地と建物合計額、「土地価格」は土地の価格を入れます。土地のみの物件であれば、建物価格を斜線抹消しておいてください。一戸建てであれば、土地と建物の価格を分けて入れておいてください。

迷ったら以下の記事内で配布している不動産(土地)価格の概算査定ソフトを利用してください。無料でダウンロードできますし、誰でも簡単に価格を算出することができます。

個人間の売買であれば、建物の価格に消費税は含みません。法人売主の場合は建物価格を内税にして「消費税込み」と表記しておいてください。

第五条で手付金の額を定めます。一般的には売買代金の1割程度です。もし手付→残金決済と進むのではなく、すべて一括で支払う場合(現金一括売買など)は、第五条、第六条を斜線抹消してください。

第八条で引き渡しの日を決めます。この引渡しの時に買主は代金の全額を支払い、売主は買主名義への所有権移転登記に協力します(すべて同時履行です)。

仲介会社が入らない場合、所有権移転登記は絶対に司法書士に依頼してください。また司法書士にこの売買契約書をチェックしてもらい、必要書類もしっかり確認しておいてください。

第九条で租税公課の負担を決めます。固定資産税を引き渡しの日の前日までは売主負担、引き渡し日から買主負担として計算し、按分します。

第十二条で損害賠償の予定額を定めます。損害賠償の予定額を定めることにはメリットもあればデメリットもあるので、定めておかない場合は斜線抹消してください。

売主の立場であれば、定めておいてよいと思います。

第十四条で融資特約について定めています。融資特約とは「もし金融機関のローン審査で落ちたら、売買契約をキャンセルできる」という安全弁のような取り決めです。

買主がローンで支払う場合は定めておき、現金で支払う場合斜線抹消してください。

最後に、物件について記載しておきます。ここは必ず登記簿や購入時の重要事項説明書を見ながら、間違いのないように記入してください。

売買契約の目的不動産特定する部分なので、間違いのないように注意してください。

フドマガ
これで売買契約書は完成です。

売買契約書が完成したら、売主と買主で読み合わせをして確認してください。契約書には、売主は実印での押印が望ましく、買主は認印で問題ありません。

また、しつこいようですが、所有権移転登記申請については司法書士にお願いしてください。代金の支払いと同時に登記申請をしないといけないのですが「その登記が確実に入るのか?」という問題を担保してくれるのが司法書士です。

フドマガ
専門家が入らない取引はかなり危険です。

個人売買はあくまで「サブ」の売却チャンネル

ここまで、不動産の個人売買について解説してきました。

個人売買でコツコツと物件を売るのもよいのですが、2点問題があります。

  1. プロの目が届かないため契約上の危険がある
  2. 反響の多い『家いちば』でもathomeなどのポータルより効率が悪い

不動産の契約は非常に複雑なので、どうしても見落としが心配です。また、何かあったときに責任を取る業者がいた方が安全です。

仲介業者は宅地建物取引業保証協会に加盟しているので、何かあった時に保証協会に申し出れば弁済してもらえるという安心感があります。

また、プロの宅建業者が使うathome、LIFULL HOME'S、suumoなどは膨大なアクセスを誇り、たくさんの人に見てもらえます。

個人売買サイトでは1位だった『家いちば』も、訴求力ではかないません。

そこで、効率よく安全な取引をするには、やはりいい不動産業者を探して仲介を依頼し、しっかり広告してもらうのがいちばんです。

なぜ不動産個人売買は効率が悪い?実際のやりとり公開

今回は『家いちば』の反響がもっともよく、2物件にたいして20件の問い合わせがありました(2021年4月13日から6月22日までの実績)。

フドマガ
ただ、問題は「反響の質」です。

不動産個人売買サイトでは、「あり得ないだろう」という問い合わせが目立ちました。

恥ずかしながら一括での支払いが厳しく、分割での購入は可能でしょうか?

こういう問合せには対応不可能です。個人売買のサイトであれば、売主も通常個人なので、分割払いができるとは思えません。それを前提に問い合わせされると、先に進めることができません。

また物件を見ないでいきなり値段交渉から来ることが多いです。通常の取引であれば、こういう質問は仲介業者がうまく対応します。

不動産業者C
物件を見ないで交渉をしてもよい結果は出ないですよ。価格交渉をするなら、内覧をして、ある程度物件を理解してからでないと説得力がないからです。

少なくともこういったアドバイスはすると思うのです。その点、個人売買サイトでは、こういうムダな問い合わせが相当数きます。

このように物件を見もせずに値段について聞いてくるケースでは、本当に買ってくれる可能性は非常に少ないです。労力をかけずに断って正解だと思います。

というわけで、ここまで約20件の買い手とやりとりしてみて、反響の質はかなり低いなと感じています。実際の反響の概要を以下の表にまとめておきます。

150万円で売出し中のマンション
問合せ日時問合せた人の住所希望価格問い合わせ内容
4月20日大阪府大阪市内覧後に決めたい内覧希望
4月27日大阪府大阪市150万円内覧後に詳細を相談したい
5月18日大阪府東大阪市150万円眺望について問い合わせ
5月21日大阪府東大阪市100万円内覧希望
5月27日大阪府茨木市相談したい詳細問い合わせ
6月4日大阪府大阪市150万円最寄り駅など問い合わせ
6月7日大阪府大阪市150万円夜9時ごろ内覧したい
6月22日京都府八幡市40万円京都の設備屋
275万円で売出し中の一戸建て
問合せ日時問合せた人の住所希望価格問い合わせ内容
4月13日大阪府大阪市分割払にしたい問い合わせ内容が漠然としている
4月21日京都府乙訓群内覧後検討したい明日内覧したいというい希望(日程あわず)
4月22日愛知県不明価格交渉可能か問い合わせ
5月11日大阪府大阪市200万円詳細問い合わせ
5月13日中国100万円物件情報を送って欲しい
5月16日大阪府東大阪市内覧後検討したい物件詳細問い合わせと資料請求
5月23日大阪府大阪市不明物件詳細の問い合わせ
6月13日大阪府八尾市50~200万円事業用で検討
6月15日大阪府堺市内覧後決めたいその他相談
6月16日大阪府交野市満額で検討明日内覧したい
6月22日大阪府大阪市満額で検討建物詳細問い合わせ

不動産個人売買のリスクも考えておこう

今回実際に不動産の個人売買サイトを利用してみて、それなりにリスクはあるなと感じました。

すでに述べた「プロの目が入らないので契約上のリスクがある」という点も問題ですが、いちばん気になるのは、密室で買主とふたりきりになるリスク

フドマガ
私は不動産会社を経営するに当たって「女の子の従業員はひとりで案内に行かせない」という方針をとっていました。

個人売買の場合は自分で物件案内をする必要がありますが、この点は大丈夫か? 一応考えておいたほうがよいと思います。

いろんな意味で「自己責任」の取引になるため、それを引き受ける覚悟が必要かなと思いました。少なくとも、物件案内はひとりで行くのではなく、誰かに同行してもらうほうがベターです。

メインの売却ルートならRENOSYがおすすめ

今注目されている不動産DXというジャンル。DXとはデジタルトランスフォーメーションのことで、簡単にいうと不動産仲介業務にAIなどテクノロジーを導入すること。

不動産DXのトップランナーはGA Technologiesという会社です。

詳しくは以下のリンクで解説していますが、GA Technologiesが運営するRENOSYというサービスは、不動産の流通に大きな変革をもたらしました。

反響を囲い込まずに、リアルタイムで売主に通知することや、あらゆる業者に物件情報を拡散するシステムなどは、RENOSYが初めて実現したことです。

ただし、大変残念なことに、このサービスは一都三県限定です。

首都圏のかたはRENOSYが使えますが、首都圏以外の方は、若干アナログな手法に頼ることになります。

首都圏以外なら不動産一括査定を利用

残念ながらRENOSYが使えない首都圏以外の物件を売却する場合は、安定して仕事ができる不動産業者を見つけるためにも、一括査定サイトを利用した方がよいでしょう。

フドマガ
私は、目についた不動産屋に飛び込みで相談した売主が売却に失敗する事例を何度も見てきました。

せっかく便利なものが使えるのであれば、多少営業電話がめんどうであっても、使っておいた方がいいと思います。

リビンマッチかイエイか?不動産屋だけが知っている不動産一括査定の裏側と本当の使い方

私は約10年間不動産会社を経営してきました。その経験から、不動産屋のみが知る不動産オンライン一括査定サイトの裏側と、おすすめの利用方法をご紹介します。 フドマガいきなりガッカリさせてしまいそうですが、 ...

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まとめ:個人売買はリスクや効率を考えた上で挑戦

考えられる不動産個人売買サイトをすべて使ってみたところ『家いちば』がベストだというのが、この記事の結論でした。

家いちば月間の反響10件
ジモティ月間の反響3件(その後反響なし)
e-物件情報反響なし(ゼロ件)
不動産直売所反響なし(ゼロ件)

しかし、あらゆる選択肢の中で『家いちば』がベストなわけではありません。『家いちば』の料金は一般的な仲介手数料の半額ですが、レインズに掲載したりチラシ配布をしてくれるわけではありません。

考えてみれば「半額分の仕事をしてくれている」といったところで、コスパはよくも悪くもありません。また『家いちば』だけで物件を売り切ろうというのは、少し難しいと感じました。

できれば信頼できる不動産業者を探し、2~3社くらいに一般媒介で仲介依頼をしたうえで、『家いちば』のような個人売買サイトを「ダメ押し」として利用するのがよいと感じました。

不動産の売出しについては、以下の記事でまとめています。

それでも売れない!そんな時は無償譲渡も

不動産査定サイトでも、個人売買サイトでも、どうしても売れない場合の対処方法はざっくり2つ。

  1. 固定資産税や維持管理費がかさむなら無償譲渡
  2. 費用がかからないなら相続をにらみつつ当面保有

現在の日本の法律では、いらない不動産を自治体に引き取ってもらう……といったことはできません(法律にそういう定めがないため)。そこで、譲渡するなら「もらってくれる人」を探す必要があります。

そのためのマッチングサイトが「みんなの0円物件」。まだ新しいサイトで、掲載件数はそこまで多くないのですが、マッチングが成立する確率は高く不要な不動産を手放すのに適しています。

参考みんなの0円物件……新しいサイトながらマッチング率は高い

手数料も非常に安く、いろいろ自分でやれば0円。運営会社にお任せで対応してもらっても15万円と格安です。

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