住み替え

新築より格安中古住宅を選ぶ4つのメリット。新築を買った瞬間2割ソンするのはなぜ?

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新築か中古住宅か? 悩んでいる人は多いと思います。中古住宅にはデメリットもあるし……と思っていませんか?

実は中古住宅のデメリットは、メリットに変えてしまうことができます

ですから、新築ではなく中古住宅を選ぶのが正解です。

フドマガ
不動産会社を10年間経営してきた私の結論を解説します。

ポイント

この記事の方針は『土地値物件』の中にお宝を見つける!です。

中古住宅を買うメリットは4つ。安く買い経済的自由を手にする

最初の家/700万円/RCB2階建

私は不動産会社を経営していた10年の間に、かなりの数の中古住宅を購入し、リフォームして商品化しました。

数は多くありませんが、土地を買って新築分譲も手がけました。

その経験から「お宝物件は土地ではなく中古住宅に多い」と断言できます。

自宅に関しても、一戸建てを3回購入しています。

  1. 中古一戸建て
  2. 新築一戸建て
  3. 中古一戸建て

上記のように住み替えをして「やはり中古住宅にメリットが多い!」と思いますし、現に今は中古住宅をリノベーションして住んでいます。

中古住宅4つのメリット

  • 価格が安く建物がタダ同然で手に入る
  • 新築では不可能な好立地
  • 実物を見てから買える
  • 固定資産税・仲介手数料が安い

以下、具体的に見ていきましょう!

メリット1:価格が安く建物がタダ同然で手に入る(=土地値物件)

「築25年の家を不動産屋に査定してもらったら、家の価値はゼロと言われた……」

そんな話を聞いたことがある方も多いと思います。これまでの日本の住宅政策は新築重視でしたし、木造建築の場合、税制上の耐用年数は22年とされています。

そのため、25年以上経過した一戸建ては建物価値ゼロ円で販売されていることが多く「土地値物件」となっています。

ゼロ円ならいいほうで、少し郊外に行くとマイナス価値となっていることもよくあります。

何を隠そう、私の自宅はマイナス30万円で手に入れました

私が自宅をマイナス30万円で入手した方法とは?

現在の私の住まいは南海本線の沿線にあり、関西空港からもほど近い立地です。大阪の郊外に位置するため、土地価格は比較的安く、坪単価で5万円くらいが相場のエリア。

まず最初に購入したのは、図のA区画の土地と建物です。価格は270万円でした。

土地約60坪/第一種低層住居専用地域
建物82.16㎡/軽量鉄骨造2階建て/昭和54年築

ウチの家内の数少ない希望のひとつが「ハンモックを吊るしたい」だったので、後日B区画を購入しました。こちらは更地で300万円

土地約60坪/第一種低層住居専用地域
建物上物なし(更地)

土地の広さはほぼ同じで、建物があるほうが30万円も安かったのです。

つまり、私の自宅はマイナス30万円だったといえます。しかしそれでもリノベーションをした結果、快適な住まいとなっています。

ポイント

20~25年経過した住宅は、多くが無価値と評価されます。ゼロ円もしくはマイナスで買えるため、家を見る目があれば、そのゾーンにはお宝がたくさん眠っています。

メリット2:新築では不可能な立地に家が買える

リノベーションに500万円ほどかければ、たいていの中古住宅は快適な住まいに生まれ変わります。

つまり、土地値に500万円をプラスした予算で家を買えると考えればよいわけです。

土地+リノベーションの500万円で購入するのがおすすめ

新築の場合は土地値+1500万円~2500万円くらいかかりますから、ざっと1000万円から2000万円安く住宅を手に入れることができます。

もし同じ予算をかけるのであれば、東京や大阪といった大都市圏なら通勤時間を30分程度短縮することもできます。

しかし、同じ予算でよい立地を狙うよりも、郊外で可能な限り安い住宅を狙うほうがよいと思います。コロナ不況の他にも経済を不安定化させる要因がありますから、こういう時代には可能な限り安い家に住んでおくほうが強いでしょう。

自宅をキャッシュで購入したり、あるいは月々5万円程度のローンで購入しておけば、会社を退職しても怖くはありません。アルバイトで働いても返済していけるはずです。

メリット3:実物を見てから買うことができる

敏腕インテリアデザイナーなどは別ですが、一般の人が考える注文住宅の内装は、実は今ひとつカッコいいものになりません。

インテリアデザインについては、私も自信がありません。

仕事で建売住宅の壁紙を考えるときも、メーカーのショールームを見学に行って、最も無難なパターンを丸パクリしていました。

そうでないと失敗する可能性が大きいからです。

その点、中古住宅の場合はすでに存在している物を購入します。もちろんどこか変えたい点はあるはずです。

フドマガ
あるものを変えて良くすればいい、というのはラクですよ!

「狭い部屋にこげ茶色のフローリングは重苦しいな」と思えば、明るいフローリングに交換すればいいだけです。

私は中古住宅をリノベーションするほうが、注文住宅を建てるより自分の好みに仕上げやすいと感じています

メリット4:固定資産税も仲介手数料も安い

住宅は古くなると税務上の評価がゼロに近くなります。結果として、固定資産税が非常に安くなります。我が家はほとんど土地にしか課税されていませんし、土地の固定資産税も小規模住宅用地の減額の特例で1/6(一部は1/3)に減額されています。

仲介手数料も安いので、購入時の諸費用も安く抑えられます。一例として築浅もしくは新築の住宅を4000万円で購入した場合の仲介手数料と、中古住宅を1500万円で購入した場合の仲介手数料を比較してみましょう。

物件購入価格仲介手数料
4000万円¥1,386,000
1500万円¥561,000

4000万円の物件では仲介手数料が138万6000円もかかりますが、1500万円であれば56万1000円です。

中古住宅の場合、住宅ローン減税を受けにくいケースもありますが、固定資産税や仲介手数料の安さで十分メリットを感じられます。

中古住宅のデメリットをメリットに変える方法

中古住宅のデメリットとしてよくあげられるのは以下の4点です。しかし、考えてみると深刻な問題というわけではなく、十分リカバーできる問題です。

中古住宅のデメリット

  • ローンが組みにくい
  • 設備や間取りが古い
  • 耐震性が心配
  • 建物の寿命が短い

以下、具体的に見ていけばわかりますが、どのデメリットもメリットに変えてしまうことができます。

ローンが組みにくい=>モゲチェックで解決

まず大前提として、ローンが組みにくいのは物件価格が高すぎるのが最大の原因です。

不動産会社がリフォームして売り出している、いわゆる「売主物件」などは物件価格とリフォーム代のほかに、不動産会社の利益が乗っています。そのため割高となっているのです。

ポイント

不動産屋の売主物件は避けよう。

割高な物件は価格に対して担保価値が低いですから、ローンが組みにくいのは当然です。

上の図は、不動産会社の売主物件でありがちな原価構成を示しています。たとえば売値が1000万円としたら、土地建物の税務上の評価は「土地建物仕入れ」部分の300万円です。

不動産会社はこれに400万円をかけてリフォームしています。

仕入れ+リフォーム代=原価=700万円

さらに300万円の販売利益を乗せて販売しています。

原価+販売利益=1000万円

しかしこの1000万円の物件を銀行の目線で見ると「本当の担保価値は300万円じゃないか!」ということになります。もともとの土地・建物の価格がそれくらいだったからです。

結局、300万円の担保価値の物件に、1000万円のローンを組もうとしていることになります。これではローンが通りにくいですし、そもそも不動産屋の利益300万円は支払いたくないお金です。

そこで、不動産会社の利益が乗せられた「売主物件」はパスして、本当に土地値の物件を狙ってください。不動産屋の利益相当額(300万円)をカットするだけでも、融資は通りやすくなります。

購入時に売買価格にリフォーム費用を加えたローンを組んでしまえば、かなりお得に住宅を購入できるというメリットもあります。

フドマガ
大阪中心部まで通勤1時間圏内を想定すれば、総額700万円くらいから一戸建て住宅が手に入ります。首都圏でも、同条件で900万円くらいから狙っていけます。

このあたり、物件を狙うノウハウは別記事でも解説していきます。

モゲチェックの登場でローン付けにノウハウがいらなくなった!

リフォームローンは金利が高く、メリットが感じられません。そこで金利が安い住宅ローンにリフォーム代を組み込むのがベストです。

とはいえ、以前は不動産を購入しつつリフォーム見積りを取り、その総額でローンを組むのにはノウハウが必要でした。

しかし、今はローン付けのノウハウが必要なくなってきています。

大きいのはモゲチェックの登場でしょう。

ワンクリックで借り入れの可能性を表示できる!

昔は不動産会社がお客さんと協力して、複数の金融機関と相談しながらローン付けをするのが普通でした。

今はモゲチェックがほとんどすべてやってくれます。しかも、金融機関の内情がわかっていない不動産会社よりも、モゲチェックは優れた提案をしてくれます。おまけに無料で利用できるので、使わないのはソンでしょう。

「無料でナンバー1金利の金融機関を紹介してくれる」

というのがモゲチェック最大のウリです。中古住宅を購入してリフォーム費用も含めた融資を検討する場合にも、当然対応しています。

参考モゲチェック……ローンに関する便利な機能が無料で使えます

上のリンクから表示された画面を少しスクロールして「新規借り入れ」というタブをクリックしてください。登録しておくと、ワンクリックで自分が借り入れできる可能性を表示してくれるなど、便利な機能を使うことができます。

中古住宅をリフォーム前提で購入するなら、忘れずにスマホに入れておいてください。

モゲチェックが提案するナンバー1金利以外の融資を希望した場合も最後まで対応してくれますが、有料になるケースもあります。有料でもメリットがあるので、どんどん相談するのが正解です。

設備や間取りが古い=>リノベーションで解決

これもよく言われるのですが、中古住宅は設備が古かったり、間取りが使いにくかったりするとされています。

しかし、激安物件はリノベーションが前提です。

そのためにわざわざモゲチェックを利用して、リフォーム費用も含めたローンを組もうとしているわけです。

なので、設備が古いという問題は解決可能ですし、少なくとも新築の建売住宅を買うよりも、ずっと自分好みのキッチンや洗面化粧台に交換することができます。

ただし、格安中古住宅のリノベーション費用は上限を決めておき、それを超えないように計画してください。でないと「格安」というメリットを生かせなくなってしまいます。

「上限が決められない…」

という人のために、ココで私が決めておきますのでぜひそれにしてください。

格安中古戸建のリノベーション費用は500万円まで!

それを超えるとローンが組みにくいですし、ローンを組んだとしても担保価値に対して借入(債務)が大きい「逆ザヤ」の状態になります。

こうなると物件を売却しても赤字なので、急な事情変更や突発的な事態に対応できません。

ですから、内装外装含めて500万円の予算に収めるべきだと考えています。

「総額で1000万円を超えない」「総額で1500万円を超えない」といった目安を決めておくこともおすすめします。これもモゲチェックを利用して検討すると便利です。

またリフォームを考えるときにはいろいろな見積りサイトがありますが、その中でもホームプロがベストだと思います。

たいていのリフォーム見積りサイトでは「リフォームが安く!」とか「格安リフォーム!」と、安さばかりをアピールしていますし、施工金額の事例も怪しい感じです。

その点、リクルートが100%出資するホームプロだけは、「優良リフォーム会社を紹介」「利用満足度90%以上」といった、本来必要なポイントをアピールしています。

リフォーム事例の参考価格を見ても「確かにこのくらいの費用が妥当」というラインです。

参考ホームプロ……リクルートが出資するリフォーム見積りサイト。安心して利用できます

「激安リフォーム!」と価格から入っていくのは、訪問販売の悪徳業者が好きなセールストークです。実際には、知らない間にいろんなものが追加されて、結局割高な料金になっているという手口かもしれません。

公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理相談センターの統計を見ても、2000年以降ほぼ一貫して相談件数が増加しており、とくに新築よりリフォームに関して、相談件数の伸びが大きいことがわかります。

出典:公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理相談センター

悪徳リフォーム業者は過去のものではありません。

激安リフォームにはそれなりのウラ事情があるものと考え、ホームプロのように優良リフォーム業者を紹介してくれるサイトを選んでください。

耐震性に問題がある=>リノベーションで解決

昭和54年以前の木造住宅であれば、新耐震基準を満たしていない建物が大半です。

なので中古住宅は避けよう、という人もいますが、それは間違いです。

実は現在、耐震改修工事の工法はどんどん充実しており、費用を押さえて耐震性を確保することは十分可能です。

ポイントは2つあります。

  1. せっかくリノベーションするならその時に耐震改修も行う
  2. 市町村など行政の補助を狙うなら4月に申請する

耐震改修費用も住宅ローンに組み込めますし、自治体ごとに金額や条件がバラバラではあるものの、ほとんどの市町村で耐震改修に補助が出ます。

ポイントを押さえれば安い費用で耐震性を確保できるので「耐震性に問題があるから中古住宅は避けよう」と、短絡的に考える必要はありません。

耐震改修については、以下の記事も参考になります。

参考耐震補強を安くする工法が充実。0円で施工できる可能性も

また、自治体の耐震改修の仕組みを理解しておくと、計画が立てやすくなります。

耐震改修補助は、年度初めの4月に申請し、受け付けてもらえたら自分で耐震診断や耐震設計をしてくれる建築設計事務所を探します。設計事務所は役場で調べることができます。

しかも、一定の手順を踏んで耐震リフォームをすると、新築住宅同様に住宅ローン減税を受けることができます

下の記事で詳しく説明しているので、時間がある時にぜひ読んでみてください。

参考大工さんだけが知っている中古住宅の選び方。リフォーム前提で買うなら大手メーカーが◎

建物の寿命が新築より短い=>将来収益を狙う

あたり前のことですが、通常、中古住宅は新築の住宅よりも早く命が来てしまいます。しかしその分価格が安いので、そもそもデメリットとはいえません。

それに加えて、同じ予算であれば中古住宅のほうが土地の広い物件を買えます。

ポイント

中古住宅なら、同じ予算で土地が広い物件を狙える。

ということは、将来価値として「資産価値の高い土地」が残るのは中古住宅の方です。

新築で狭い土地の物件であれば、建て替え時にも大きな建物は立ちません。しかし、土地に余裕のある中古住宅であれば、それを生かしてアパート兼住宅に建て替えたり、二世帯住宅を建てたりすることもできます。

中古住宅の寿命が短いのは、別に悪いことではありません。

建て替え時期を計算に入れておき、その時に残った土地をどう活用するかを計画しておけば、むしろそれはメリットになります。

フドマガ
ウチの場合も土地に余裕があるので、余った部分を貸駐車場にしようかなと思っています。土地の狭い新築住宅にはマネのできない活用方法です。

新築住宅のメリット・デメリットも押さえておこう

ここまで中古住宅の話ばかりをしてきたので、新築についてもメリットとデメリットを挙げておきます。

フドマガ
私が考える新築住宅最大のメリットは品確法にもとづく10年間の瑕疵担保です。

新築住宅のメリット

  • 設備はその時点で最新の物が入っている
  • 修繕費用があまりかからない
  • 税制面の優遇措置を受けやすい
  • 10年間の瑕疵担保が保証される

この箇条書きリストの上から2つは、中古住宅でも遜色のないレベルに改善できます。購入時にリノベーションをしておけば最新の設備を入れることができますし、修繕費用もそれほどかからなくなります。

税制面でも、新築の場合は固定資産税が高いため、それほどお得感はありません。

私が考える新築住宅最大のメリットは、10年間の瑕疵担保責任。住宅メーカーや不動産会社は、自らが販売した新築住宅について、主要構造部の瑕疵を10年間保証するよう定められています(「住宅の品質確保の促進等に関する法律」)。

実は住宅メーカーや不動産会社はこの責任を担保するために瑕疵保険をかけています。従って、新築住宅の場合は必ず主要構造部の10年保証が付いているのと同じ状態です。

中古住宅ではこの制度はありません。

もし手を打つとしたら、中古住宅のリフォームをするときに「リフォームかし保険」をかけるとよいでしょう。かなり安い金額で、主要構造部については5年間保証してもらえます。

ただし、リフォームかし保険をかけるためには、リフォーム会社が国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人に登録している必要があります。

個人の大工さんなどは登録していません。この瑕疵保証をしっかり受けたい場合には、ホームプロなどの見積りサイトで、しっかりしたリフォーム業者を探すようにしてください。

参考ホームプロ……優良リフォーム業者を探せます

私が知っているだけでもリフォームの見積りサイトは10以上ありますが、おすすめできるのはホームプロです。

他の見積りサイトは「リフォームが激安」「格安」という点ばかりを押し出していますが、ホームプロは安心できるリフォーム業者を探すことに重点を置いているからです。

もし瑕疵保証を受けるなど、しっかりした工事対応を希望する場合、まずはホームプロを試してみてください。

新築住宅のデメリット

一方、新築住宅のデメリットとしてよくあげられるのは以下のようなポイントです。

  • 価格が高い
  • 庭や土地が狭い
  • いい立地を選べない場合が多い

新築住宅のデメリットはいくつかありますが、突き詰めると「値段が高い」の1点にまとめられます。

値段が高いからいい立地を選べないし、庭や敷地が狭くなります。

しかも新築の住宅は買った瞬間に2割値下がりしてソンをする!?

よくいわれることですが、新築の建売住宅は買った瞬間に2割値下がりします。

図のように、不動産会社など売主の利益が2割以上乗せられているのが原因です。実は2割ならよいほうで、もっと利益を乗せている物件もあります。

そこで4000万円の物件であれば、実は3200万円の価値しかない、ということになります。これは重要なので押さえておきたいのですが、フルローンを組んでこういう住宅を購入した場合、買った瞬間から債務超過の状態になっています。

こうなると、赤字になるため、4000万円の借入を返済できません。つまり、何かあったときに売ることもできない状態になってしまいます。

まとめ「格安中古住宅+リノベ」はメリットが大きい

ここまで見てきたように、格安の中古戸建てを見つけてリノベーションをすることで、多くのメリットを手に入れることができます。

とくに、経済的に負担が少ないというのは大きなメリットです。

たとえば土地+建物+リノベーションで1000万円かかったとして、そのうち900万円を借りたら、月々の返済はいくらになるでしょうか?

モゲチェックで最も金利の安いauじぶん銀行の変動金利なら、期間15年の借入をした場合、月々の返済は51561円です。

金融機関auじぶん銀行
金利0.410%(2021年2月の金利)
金利タイプ変動
借入期間15年
返済額月51,561円(ボーナス払いなし)

家賃より安い支払いですし、たった15年で完済してしまいます。15年しか借りないのなら固定金利にする必要はなく、変動金利のメリットを十分に活用できます。

この記事で紹介したサービス

この記事では、このような中古住宅購入を成功させる2つのサービスを紹介しました。

無料でナンバー1金利を紹介してくれる「モゲチェック」

実務でも「住宅ローンで悩んでいる」という相談はよく受けました。しかし、実は不動産業者もそこまで住宅ローンに詳しいわけではありません。

不動産業の資格といえば宅地建物取引士ですが、宅建士の試験で住宅ローンについての問題は1問も出ません

ですから多くの不動産会社では、自社のお客さんのローン相談を知り合いの銀行員に丸投げしています。

これでは結局、その銀行員に都合のよいローンを勧められてしまいます。その結果、割高なローンを組んでいる事例は多々あります。というより、必ずそうなります。

そこに一石を投じたのがモゲチェックというサービスです。

このサービスはスマホで簡単に利用できます。無料でナンバー1金利の銀行を紹介してくれるので、ぜひ利用してみてください。金融のプロ集団が立ち上げたサービスだけあって、本当に必要な機能を無料で使えるように考え抜かれています。

参考モゲチェック……ローンに関する便利な機能が無料で使えます

リフォームの不安を解消したいなら「ホームプロ」がおすすめ

もうひとつは、リフォームを予定している人の中でも「確実性」や「失敗しないこと」を重視している人に向いているサービス「ホームプロ」です。

運営元の株式会社ホームプロは、リクルートの100%出資により運営されています。大手だけあって、優良なリフォーム会社を厳選して紹介してくれるのが特長です。

施工事例にも客寄せの怪しい価格を書いているのではなく、むしろ安すぎない価格を表示しています。本当の価格を掲載しているというだけでも、今のインターネット社会では貴重な存在です。

ぜひ見積りを取るときの候補にしておいてください。

参考ホームプロ……ダマし要素のない見積りサイトでおすすめできます

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