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国土交通省が作った悪徳不動産業社リスト+悪質業者を見抜くその他の方法

2020年12月1日

この記事では以下の内容を解説しています。

ポイント

時間がなくて記事を全部読めない人は、「クチコミの高評価はあてにならないが低評価は参考になる」という点だけでも押さえておいてください。記事中で詳しく書いていますが、意外と自作自演が多いので全体的に高評価は怪しいといえます。

逆に、低評価で具体的な内容の書き込みは役に立ちます。そこは参考にしていいと思います。

もし「今現在悪質業者と仲介(媒介)契約をしてしまって困っている」という場合、仲介の契約は3ケ月で切れますから、不動産一括査定を利用して2~3社の不動産会社と再契約することをおすすめします。

フドマガ
その際は1社だけでなく、2~3社の業者に仲介依頼をしてください。専任媒介を強引に勧める業者はパスしてOKです。

その他おすすめの対応策は、記事の「まとめ」で触れています。

ページ内リンクまとめ:悪徳業者にだまされないためのノウハウ

それでは、具体的な悪質業者の見分け方を見ていきましょう

必ず見ておきたい国交省の「ブラックリスト」とは?

ここではまず、国土交通省や都道府県知事が公表している情報の閲覧方法を紹介します。行政処分を受けた不動産業者名や建設業者名などが公開されています。

国土交通省ネガティブ情報等検索サイト

国土交通省の庁舎

これまでスマホ非対応で見づらかったサイトなのですが、2021年4月からリニューアル! スマホでもPCでも見やすくなりました

フドマガ
まずは下のリンクから「処分等を行った者」欄に「関東地方整備局」を指定して検索してみてください。誰もが知っている超有名企業が処分を受けている事がわかり、衝撃を受けます。

というわけで、上のリンクをクリックして「自分が取引しようとしている不動産屋は、法令に違反して処分された業者じゃないかな?」という点をチェックしておいてください。

トップページは以下のようになっています(スマホ表示時)。

赤枠で囲った「不動産の売買・管理」というところをタップ(クリック)すると、次の画面に移動します。

ひとまず見ておきたいのは、赤枠で囲った「宅地建物取引業者」というところ。ここをタップすると、過去5年間に処分を受けたことがある業者を探せる、検索メニューが表示されます。

宅地建物取引業者(宅建業者)というのは、不動産業者のことです。

「賃貸住宅管理業者等」というところは、2021年4月現在登録がありませんが、今後はここも注目しておきたい項目になります。

都道府県名などで検索してみると、検索結果画面は上の通り。事業者名(ここではモザイクをかけています)や処分年月日、処分の種類が表示されます。

ここで「概要」を押すと都道府県免許の業者の場合は「どうして処分されたか」の概要がわかります。

国土交通大臣免許の業者であれば、PDFの詳細な処分理由を読むこともできます。

かなり見やすくリニューアルされたので、ぜひ活用してみてください。

都道府県別で見ると、やはり東京都や大阪が多く、かなりの件数があります。取引前には見ておいたほうがよいと思います。また大阪の方が「免許取消し」など重めの処分が多いのも気になります。

ただし都道府県によっては掲載されておらず、その場合は別途県庁のサイトを検索し直す必要があります。

以下の都道府県に関しては、各都道府県のサイトでしかネガティブ情報を見ることができません。以下のリンクから閲覧してください。茨城県埼玉県千葉県神奈川県新潟県富山県石川県福井県、山梨県、長野県岐阜県愛知県滋賀県京都府兵庫県和歌山県鳥取県島根県広島県山口県徳島県愛媛県高知県

国土交通省のサイトの下記ページで「県名」をクリックしても、直接該当ページを開けます。クリックできない県の場合は、県庁のホームページで検索するか、県庁の建築指導課など担当部署のページを閲覧してみてください。

ここから後は「行政処分を受けるほどではないが悪質」という業者を見分ける方法を解説します。

そもそもちゃんと免許をもった会社なのか検索

とりあえず「商号又は名称」で検索すればOK!

国土交通省はネガティブ情報サイトとは別に、宅建業免許(不動産業の免許)を持っている会社をすべて掲載したデータベースを公開しています。

そこには、

  1. 免許証番号
  2. 会社名(正式名称)
  3. 代表者名
  4. 事務所の所在地
  5. 免許の有効期間
  6. 所属団体
  7. 兼業しているか

といった、会社の概要が記録されています。

これらの情報は法律に基づいて公開されており、誰でも閲覧することができます。初めて取引をする不動産会社であれば、ここもあわせて見ておいてください。

もしここに会社名が載っていなければ、その業者は無免許ということになります。ちなみに、無免許業者はたまにいます。

フドマガ
私自身、数社の無免許業者を知っています。令和の時代になっても、間違いなく存在しています。

一般住宅の売買では少ないと思いますが、一応この点も気をつけて調べてみてください。

ネット上のクチコミをチェックする

この後何度も出てきますが、不動産仲介業者は玉石混淆です。そこで仲介業者を決める時は、念のためネットのクチコミをチェックしておいた方がよいと思います。

この記事を書くために「不動産屋 クチコミ」で検索し、ヒットしたサイトを順番に試して評価していきました。実際に知っている悪徳業者、良心的な業者にどういうクチコミが書かれているかを見てから判定しています。不動産取引の前に、これらの口コミサイトを見てみることをおすすめします。

フドマガ
不動産会社経営歴10年の私が、実際に口コミサイトを細かくチェックしてみて判定しました。

口コミサイトを評価した方法

検索で表示されたトップ10サイトの中から、クチコミサイトのみを選び、業者が正しく評価されているか、全然違っているかを見た上で、怪しいサイトは【信頼性】を低くしています。★が多いほど優秀な判定です。

おうちの語り部

参考おうちの語り部

【信頼性】★☆☆

ここは見なくてOKです。不動産会社の口コミサイトを装っていますが、実際には不動産一括査定に誘導されます。

いえらぶ不動産会社検索

参考いえらぶ不動産会社検索

【信頼性】:★★☆

ここは見ておきましょう。完全匿名で、簡単にクチコミを投稿できるためヤラセ高得点も見受けられます。やたらと高評価がついている業者はパスしてください。しかし、簡単に書き込めるため、ネガティブな情報も多く寄せられています。私が実際に知っているかなり多数の不動産業者に悪い評価がついていますが、そのコメントはかなり当たっていました。取引予定の不動産業社は見ておくほうがいいかなと感じました。不動産ポータルサイトの「いえらぶ」が運営しています。

不動産屋の評判・口コミサイト

参考不動産屋の評判・口コミサイト

【信頼性】:★☆☆

一応見ておいてもいいと思います。運営者情報も書かれていないので信頼性は低いといえます。また、登録なしで簡単に書き込めるので、ヤラセ投稿もすぐできてしまいます。ただし、簡単に投稿できるためか、ネガティブな情報も多く寄せられており、リアルな書き込みも多数。その意味では地雷業者のチェックに使えると思います。賃貸の業者が多く、売買の際は参考にならないかもしれません。

エキテン

参考エキテン

【信頼性】:★☆☆

当社も会員なのでお世話になっているのですが……クチコミはあてになりません。クチコミはゲストでも投稿できますし、クチコミの★がよくても、エキテンのシステムが独自に調整して表示してしまいます。とりあえず今のところ見なくていいかなと思います。

不動産屋の通信簿

参考不動産屋の通信簿

【信頼性】:不明

登録社数が少なく、知り合いの業者、取引したことがある業者をいろいろ調べても出てきません。今後のサービス充実に期待したいと思います。とりあえず、現在は見なくてもよいレベルです。

マンションコミュニティ

参考マンションコミュニティ

【信頼性】:★★★

マンション限定ですが押さえておきたいサイトです。クチコミサイトというより掲示板サイトで、情報量多めです。住民の書き込みもかなり多く参考になります。非常に古い物件の掲示板も作られていますが、書き込みは新築物件中心です。

ネガティブ情報チェックが重要

今回クチコミサイトをじっくり読んでみてわかったのは「高評価は自作自演が疑われるので信用できない」ということです。逆に低評価はある程度信用できると思います。クチコミはいい業者を探すためというより、ダメな業者を見分けるために使ってください。

Googleとfacebookは必ず参照

"Aerial view of the main Google Campus in Mountain View, CA." by Austin McKinley

いろいろな口コミサイトがある中で、私が参考にしているのはGoogleのクチコミです。はじめて取引をする業者の場合、会社名でGoogle検索してみて、そこにどんな評価が入っているのかを見ておきます

ここでのポイントは「ネガティブな情報しか見ないこと」です。

わざわざGoogleで不動産屋を高評価する人はほとんどいません。

ですから、評価が高いクチコミの場合はヤラセが疑われるので信用しないほうがよいでしょう。

一方、批判的なクチコミで具体的な書き込みがあれば参考なります

不動産屋同士は案外横のつながりもあり、わざわざ他社に低評価のヤラセ書き込みをする可能性は低いですから、低評価の書き込みはユーザーが書き込んだ真実である可能性が高いです。

このように具体的な書き込みがある場合、それだけで事実と断定まではできませんが、かなり警戒した方がよいと思います。この書き込みの場合、「社長がダメ」というパターンなのも問題です。

あとはfacebookで不動産営業マン個人の名前を検索してみてください。思わぬ言動が見られる場合もあり、参考になるケースもあります。

フドマガ
おそらく、不動産業者は顧客であるあなたのSNS情報をチェックしていると思います。逆にこちらからもチェックはしておくべきだと思います。

さて、この後は実際に訪問した時の注意点。私の経験と実例から解説します。

実際に訪問した時、不動産屋のどこを見るか?

私が経験から得た法則は「社長がダメな会社は常にダメ」ということです。もし仲介をお願いしようとする会社に少しでも疑問がある時は、社長をチェックしてください。営業マンは替えられても、社長は替えられません。

大手ならあり得ないですが、地場の不動産会社で社長が強欲だったり、社長が自分勝手な場合、非常に高確率で問題が起きます。担当営業マンがいい人であっても、最終的に社長がひっくり返して問題を起こしてしまうからです。

フドマガ
「コンプライアンス重視の時代に、そんな話は少ないでしょ」と思うかもしれませんが、実際はそうでもありません。

なので、社長と会っておき、どんな人物なのかを見ておくことは重要です。

私が見たダメ社長が起こした問題
  • 物件前面の道路(私道)をあえて売らず、後から時価(私の査定で2万円)の50倍で売ろうとした。
  • 「物件前面の道路は公道です」と言って土地を売ろうとしたが、実際には市が設置した自転車道路で建設不可だった。公道と言えなくもないが……。
  • 広大な敷地の接道部分をあえて塞ぎ(このとき市会議員まで動員)袋地となった土地を激安で買いたたこうとした。
  • 隣地は宅地としてしか売らないと約束したが、太陽光発電の業者に売却して問題になった。
  • 測量せずとりあえずショベルカーで整地をして、誤って他人の土地を削った。

社長がダメだと、こういうことが普通に起こり続けます。ですから、社長がダメな会社に当たってしまったときは一度その取引自体を見直した方がよいと思います。

また、社長がダメな会社は地場の小規模業者に見られる傾向です。一括査定サイトを利用して、大手系列を含めた2~3社の不動産業者に仲介依頼をすることで、社長がダメな会社の被害にあう確率をゼロに近づけることができます。

参考イエウール……このような査定サイトで2~3社に仲介を依頼します

一括査定を利用するときは、できるだけ大手と地場業者をまぜて一般媒介契約を締結してください。

信用できない、嘘をつく営業マンの特徴は?

不動産業者は共同仲介の時、他社の仕事ぶりを見ることが多々あります。私の経験では、他社さんの仕事ぶりは文字通り玉石混淆といえる状態でした。

できる営業マンは仕事ができますが、ダメな人はダメです。そこで、私がこれまでに見てきたダメな不動産営業マンの特徴をお知らせしておきたいと思います。こういう営業マンにあたった場合は、担当者を変えてもらう交渉をしたほうがよいといえます。

宅建士の資格を持っていない
フドマガ
私は以前、比較的大手の法律予備校で宅建士の講師をしていました。受かる生徒と受からない生徒の違いは「勉強する姿勢」でした。

宅建士の試験は簡単でもなく、難しくもないというレベルです。まったく勉強しないと受からないのですが、きちんと勉強すれば受かります。2018年末に宅建士登録をしている人の数は100万人を超えました。宅建士試験の合格者数はこれよりはるかに多いでしょう。

つまり、宅建士の資格を持っていない不動産営業マンは勉強していないか、勉強ができないかのどちらかだといえます。

名刺に宅建士の資格が書かれていない場合、能力的に問題があるケースが多いです。

宅建士どころか不動産業の資格さえない
不動産業者A
僕、フリーでやってるんですよ。

という営業マンがたまにいます。一般の人なら「フリーって何!?」と混乱する場面ですが、実際にいますから注意してください。

フリーとは、どこかの会社の名刺を持っているが、そこの社員ではない人です。そんないい加減な存在が許されるのが不思議ですが、制度の穴を突いて存在しています。

たとえば以前勤めていた会社を退職したけど、名刺だけはまだ持たせてもらい、成約すれば古巣の会社から報酬をもらう人。

あるいは、もともと社員ではなく業務委託契約だというケースもあります。社員でも何でもないけど、その会社の名刺を持ち、営業をしています。ヘタをすると「専務取締役」と書かれた名刺を持っているのに、その会社の従業員ですらないケースもあります。

このパターンは見分け方が難しいですが、怪しい場合は突然事務所を訪問してみてください。何度行っても事務所にいないという場合は注意が必要です。事務員さんなどにさりげなく「この方の席は? いつもいないんですか?」と笑顔で尋ねると、あっさり分かる可能性があります。

売主名を言わない、具体的な買取り方法を言わない

「売主の名前を言わない」「買い取るといいながら具体性がない」という場合は注意が必要です。

売主名を言わないパターンは、建売業者が売主だが隠したい、というケース。要するに誰でも仲介できる物件なので、売主名を教えてしまうとそちらに行かれてしまうから隠しています。また、売主に直接申し込むと、仲介手数料がかかりません。その点も教えたくないのだと思います。

逆に「買い取ります」といいながら話に具体性がない場合も要注意。これは何かというと、自社で買い取るふりをして、買取り業者に持ち込もうとしているパターンです。これもけっこうよくあります。

仲介より買取りを希望する人もいますから、とりあえず「買い取ります」と言いますが、実際には仲介です。

まったくお客様の立場に立っているとはいえないので、こういう業者は避けた方がよいと思います。

フドマガ
不動産を売る時も買う時も、何かを隠す業者はよくいますが、そういう会社は避けましょう。
なかなか帰してくれない

帰りたいのに引き留めて帰さない。それは、私が営業していたエリアで悪徳業者四天王クラスの会社のうち2社に共通していました。その業者を訪問したお客さんは、みなさん「やたらコーヒーを飲まされて帰らせてもらえなかった」とおっしゃっていました。

営業ノルマを重くして、営業マンにガツガツ営業させる会社の特徴といえます。こういう会社で良物件を紹介してもらえるかというと、それは絶対ありません。強引にでもお家に帰った方がよいといえます。

メモ

お客さんを帰さないのには、けっこう深い理由があります。売主から仲介依頼を受けている物件が潤沢にある会社は、そんなセコい営業をしなくても十分成り立ちます。要するにあまり仲介をまかせてもらえていないので、ひとつの物件やひとりのお客さんに固執して、食い下がっているということなのです。

フドマガ
「営業熱心だな」と前向きにとらえることはやめましょう。ただ能力がなく、がめついだけです。

悪徳不動産業者とトラブルになった時の対処法は?

「不動産 トラブル相談」でネット検索すると、実際に不動産業をやったことがない人のアドバイスが大半です。

ポイント

国民生活センターに相談しよう」というアドバイスをする人がいますが、残念ながらその人は信用できません。国民生活センターに不動産業者を指導する権限はないからです。ただし、ADR(裁判外紛争解決手続)の利用相談は可能です。

まず最初に相談すべきは「建築指導課」

不動産業の免許には2種類あります。国土交通大臣免許と都道府県知事免許です。悪徳不動産業者は大手よりも地場業者に多いため、都道府県知事免許の業者について解説します。

1つの都道府県だけで営業している業者は、各都道府県の知事から不動産業(宅建業)の免許を交付してもらいます

担当部署は、だいたい「建築指導課」「建築住宅課」「まちづくり課」といった名前が付けられています。そこで、都道府県のサイトなどで建築指導課を探して「消費者だがこんなことで困っている」と連絡を取り、できれば役所の担当職員と面談をしてみてください。

上記のリンク先は、国土交通省が投資用マンションの悪質な勧誘に注意喚起をした時に、通報先・相談先と明記しています。悪質業者に困っている時に相談に乗ってもらえるので、何かあった時は上記連絡先に電話をしてみてください。

都道府県の担当部署は何をしているの?

建築指導課や建築住宅課は不動産屋(宅建業者)の免許を交付している部署です。そのため、業者に対して指示処分や免許停止、免許取り消しなどの処分権限をもっています。

時には抜き打ちで事務所を訪問し、法律で定められた文書を掲示しているか、法律で定められた取引記録を保存しているかなどをチェックすることもあります。

そのため、不動産屋としては、建築指導課からの指導はかなり怖いと感じています。そこで、建築指導課から電話を1本入れてもらうだけでも、国民生活センターなどよりはるかに大きなインパクトがあります。

不動産業者が一番怖いのは国交省または都道府県庁の建築指導課からの指導。

悪質な場合は建築指導課が業者を行政指導したり、免許停止などの処分にします。

記事の最初に解説した、国土交通省ネガティブ情報等検索サイトや都道府県のサイトでは、このようにして処分を受けた業者名を公表しているのです。

その他にできること

もし建築指導課に相談しても解決しないタイプの紛争であれば、行政組織に頼ることは難しいかもしれません。

そうなると弁護士に相談する必要がありますが、弁護士にもいろんな人がいます。不動産トラブルが得意か得意でないかによって結果が大幅に変わってきますので注意してください。

フドマガ
以前、事務所から一番近いという理由で法律相談をお願いした先生に「相手方の錯誤無効を主張しましょう!」といわれて、椅子から転げ落ちそうになったことがあります。相手方や第三者に錯誤無効を主張することはできないからです。

弁護士に相談する場合は、まず得意分野や実績を確認しておいてください。

そして、どんなトラブルにあったかを、Googleのクチコミなどに記録しておくとよいと思います。誹謗中傷はいけませんが、具体的に事例を記述しておいてあげれば、後々助かる人は多いと思います。

まとめ:悪徳業者にだまされないためのノウハウ

悪徳不動産業者にだまされない、被害にあわないためには、以下の手順を踏んでください。

  1. 国土交通省ネガティブ情報等検索サイトを利用して行政処分を受けた業者でないか確認する
  2. 最低限Googleのクチコミを見て「ネガティブな書き込みがないかチェック」。高評価は自作自演が多い
  3. 余力があればその他の口コミサイトをチェック(ここでも低評価のみ注目)
  4. 不動産会社の社長がどんな人かは必ずチェックする。社長がダメだと永遠にダメ
  5. 宅建士の資格を持っていない営業マンはパスする

少なくともこれらに注意しておけば、悪徳不動産会社やだらしない業者の被害にあう確率を大幅に減らすことができます。

また、不動産屋とうまくつき合い、うまく利用して取引を成功させるには、以下の記事も参照してみてください。

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なぜ不動産業界にはダメな会社が多いの?

どうしてこの記事で紹介したような悪徳業者やダメな業者が存在するのでしょうか? 理由はいくつか考えられます。

  • 高額な取引なのでリスクをおかして悪事を働いてもペイする
  • 閉鎖的な業界で顧客が情報にアクセスできない
  • 結果として物件の囲い込みなど違法な行為もまかり通っている
  • 業者間の連携が悪く個別に動いているので悪事もバレにくい

もし、ひとつ対策を考えるとしたら効率よく不動産業者にコンタクトできる一括査定を利用して、複数の不動産業者と話をしてみるのがよいでしょう。

ただし、イエウールなどの一括査定を利用するときは「高い査定額がよい査定額ではない」という点をくれぐれも押さえておいてください。悪徳業者は実態よりも高い査定額を出して契約を取ろうとします。

そのあたりの詳しい解説は以下の記事でご確認ください。

参考不動産屋だけが知っている不動産一括査定の裏側と本当の使い方

きちんと情報収集すれば、不動産売却や購入が成功する確率は間違いなく上がります!

いい不動産業者も少なからず存在します。不動産取引に際しては、まず、慎重に不動産業者選びを行ってください。

その他読んでほしい参考記事

この記事で紹介したように、不動産業者には残念な会社が多く、不動産営業マンにもハズレがたくさんいるのは事実です。反面、私がお付き合いした同業者に「いい人だな」「仕事ができるな」と思う人もたくさんいました。本当に玉石混淆というか、カオスな状況です。

冒頭でも紹介しましたが、不動産業界の裏側を楽しく学ぶとしたら『正直不動産』というマンガが超おすすめです。シリーズ累計800万部を超える『クロサギ』を手がけた夏原武が原案担当。多くの悪徳不動産業者が秘密にしていた業界の裏事情を、鋭い取材でガンガン明らかにしています。私が経営していた不動産会社では、従業員教育として通読を勧めていました。

その他不動産売買のノウハウや活用方法については、以下の記事もぜひ参考にしてみてください。書いた本人がオススメする記事です。

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