不動産トピック

国土交通省が作った悪徳不動産業社リスト+悪質業者を見抜くその他の方法

2020年12月1日

https://realestate-mag.com

この記事では、国土交通省ネガティブ情報等検索サイトの見方、ネット上の口コミサイトの評価と見方、実際に会った時に悪徳業者をチェックする方法を解説しています。

時間がなくて記事を全部読めない人は、クチコミの高評価はあてにならないが低評価は参考になるという点だけでも押さえておいてください。記事中で詳しく書いていますが、意外と自作自演が多いので全体的に高評価は怪しいといえます。

逆に、低評価で具体的な内容の書き込みは役に立ちます。そこは参考にしてOKです。

もし「今現在悪質業者と仲介(媒介)契約をしてしまって困っている」という場合、仲介の契約は3ケ月で切れますから、不動産一括査定を利用して2~3社の不動産会社と再契約することをおすすめします。私は不動産会社経営者の立場でリビンマッチというサイトを10年ほど利用してきたので、リビンマッチをおすすめしています。

不動産一括査定サイト「リビンマッチ」とは? クチコミと利用のポイント

リビンマッチは、東京証券取引所マザーズ市場に上場しているリビン・テクノロジーズ株式会社(証券コード4445)が運営する、不動産一括査定サイトです。 HIDEリビンマッチ(旧スマイスター)は2006年に ...

続きを見る

それでは、具体的な悪質業者の見分け方を見ていきましょう

必ず見ておきたい国交省の「ブラックリスト」とは?

ここではまず、国土交通省や都道府県知事が公表している情報の閲覧方法を紹介します。行政処分を受けた不動産業者名や建設業者名などが公開されています。

国土交通省ネガティブ情報等検索サイト

国土交通省の庁舎

参考国土交通省ネガティブ情報等検索サイト

このサイトでは、不動産業者(宅地建物取引業者)だけではなく、国土交通省が免許している様々な業種のネガティブ情報を見ることができます。残念ながらスマホ非対応なので、できればPCで閲覧してください。

HIDE
たとえば一級建築士の項目では、レオパレスの施工不備問題で免許取り消しになった人たちが実名で掲載されており、かなり気の毒な感じです。

参考レオパレスに学ぶサブリース契約(一括借上げ)| トラブルとその理由

不動産業者をチェックする時は、下の図のリンク「宅地建物取引業者」をクリックして、出てきた画面左上の「検索メニュー」を利用して表示します(ちょっとページをスクロールしたところにあります)。

ネガティブ情報等検索サイトのトップページ(一部)

次に、出てきた画面で日付だけを入れて検索ボタンを押すと、その期間に処分を受けた業者が表示されます。ただし、件数は多くはありません。ここに表示された業者は、かなり本格的に法律に違反したケースだからです。

都道府県知事免許の業者の方が違反例がはるかに多いので、【参考:都道府県知事が行った監督処分情報】というコーナーも、ぜひ見ておいてください。こちらは件数が多いので、場合によっては取引予定の仲介業者が該当するかもしれません。

都道府県知事が行った監督処分情報

東京都では意外と多くの業者が処分を受けている

参考都道府県知事が行った監督処分情報

都道府県別で見ると、やはり東京都が多く、かなりの件数があります。取引前には見ておいたほうがよいと思います。ただし都道府県によっては掲載されておらず、その場合は別途県庁のサイトを検索し直す必要があります。

HIDE
行政処分を受ける業者は特に違反が重いケース。実は行政の処分を受けていないけれど、かなり悪質という業者はよく見かけます。

この後は「行政処分を受けるほどではないが悪質」という業者を見分ける方法を解説します。

ネット上のクチコミをチェックする

この後何度も出てきますが、不動産仲介業者は玉石混淆です。そこで仲介業者を決める時は、念のためネットのクチコミをチェックしておいた方がよいと思います。

この記事を書くために「不動産屋 クチコミ」で検索し、ヒットしたサイトを順番に試して評価していきました。実際に知っている悪徳業者、良心的な業者にどういうクチコミが書かれているかを見てから判定しています。不動産取引の前に、これらの口コミサイトを見てみることをおすすめします。

HIDE
不動産会社経営歴10年の私が、実際に口コミサイトを細かくチェックしてみて判定しました。

メモ

検索で表示されたトップ10サイトの中から、クチコミサイトのみを選び、業者が正しく評価されているか、全然違っているかを見た上で、怪しいサイトは【信頼性】を低くしています。★が多いほど優秀な判定です。

おうちの語り部

参考おうちの語り部

【信頼性】★★☆☆☆
よい業者によい評価がついているわけではなく、信頼性が低いと感じます。ヤラセと断言はできませんが、特定の業者に高評価が集中しており、しかもその業者は私の知る範囲では特に良心的ともいえません。運営会社は不動産一括査定サイト(イエウール)も運営しています。見た目は第三者的に見せていますが、実は不動産業者から得た資金で運用している点は意識してください。

いえらぶ不動産会社検索

参考いえらぶ不動産会社検索

【信頼性】:★★☆☆☆
完全匿名で、簡単にクチコミを投稿できます。ヤラセや自作自演が誰でもできてしまうという問題があります。そのため、特定の業者によい評価が付いている印象です。しかし、簡単に書き込めるため、ネガティブな情報も多く寄せられており、念のために見ておくのも意味があると思います。取引予定の不動産業社は見ておくほうがいいかなと感じました。不動産ポータルサイトの「いえらぶ」が運営しています。

不動産屋の評判・口コミサイト

参考不動産屋の評判・口コミサイト

【信頼性】:★☆☆☆☆
Googleアドセンス広告を運用するために運営しているサイトと思われます。運営者情報も書かれていないので信頼性は低いと判断しました。また、登録なしで簡単に書き込めるので、ヤラセ投稿もすぐできてしまいます。ただし、簡単に投稿できるためか、ネガティブな情報も多く寄せられており、リアルな書き込みも多数。その意味では見ておいてもソンはないと思います。

エキテン

参考エキテン

【信頼性】:★★☆☆☆
当社も会員なのでお世話になっているのですが……クチコミはあてになりません。クチコミはゲストでも投稿できますし、クチコミの★がよくても、エキテンのシステムが独自に調整して表示してしまいます。今後のシステム変更に期待。

不動産屋の通信簿

参考不動産屋の通信簿

【信頼性】:不明
登録社数が少なく、知り合いの業者、取引したことがある業者をいろいろ調べても出てきません。今後のサービス充実に期待したいと思います。とりあえず、現在は見なくてもよいレベルです。

マンションコミュニティ

参考マンションコミュニティ

【信頼性】:★★★☆☆
見てソンはないと思います。マンション限定ではありますが、クチコミサイトというより掲示板サイトで、情報量多めです。住民の書き込みもかなり多く、参考になります。非常に古い物件の掲示板も作られていますが、書き込みは新築物件中心です。

メモ

今回クチコミサイトをじっくり読んでみてわかったのは「高評価は自作自演が疑われるので信用できない」ということです。逆に低評価はある程度信用できると思います。クチコミはいい業者を探すためというより、ダメな業者を見分けるために使ってください。

Googleとfacebookは必ず参照

"Aerial view of the main Google Campus in Mountain View, CA." by Austin McKinley

いろいろな口コミサイトがある中で、私が参考にしているのはGoogleのクチコミです。はじめて取引をする業者の場合、会社名でGoogle検索してみて、そこにどんな評価が入っているのかを見ておきます

ここでのポイントは、ネガティブな情報しか見ないこと。わざわざGoogleで不動産屋を高評価する人はほとんどいませんから、評価が高いクチコミの場合はヤラセが疑われるので信用していません。

一方、批判的なクチコミで具体的な書き込みがあれば参考なります。不動産屋同士は案外横のつながりもあり、わざわざ他社に低評価のヤラセ書き込みをする可能性は低いですから、低評価の書き込みはユーザーが書き込んだ真実である可能性が高いです。

このように具体的な書き込みがある場合、それだけで事実と断定まではできませんが、かなり警戒した方がよいと思います。この書き込みの場合、「社長がダメ」というパターンなのも問題です。

あとはfacebookで不動産営業マン個人の名前を検索してみてください。思わぬ言動が見られる場合もあり、参考になるケースもあります。

HIDE
おそらく、不動産業者は顧客であるあなたのSNS情報をチェックしていると思います。逆にこちらからもチェックはしておくべきだと思います。

さて、この後は実際に訪問した時の注意点。私の経験と実例から解説します。

実際に訪問した時、不動産屋のどこを見るか?

私が経験から得た法則は「社長がダメな会社は常にダメ」ということです。もし仲介をお願いしようとする会社に少しでも疑問がある時は、社長をチェックしてください。営業マンは替えられても、社長は替えられません。

大手ならあり得ないですが、地場の不動産会社で社長が強欲だったり、社長が自分勝手な場合、非常に高確率で問題が起きます。担当営業マンがいい人であっても、最終的に社長がひっくり返して問題を起こしてしまうからです。

HIDE
「コンプライアンス重視の時代に、そんな話は少ないでしょ」と思うかもしれませんが、実際はそうでもありません。

なので、社長と会っておき、どんな人物なのかを見ておくことは重要です。

私が見たダメ社長が起こした問題
  • 物件前面の道路(私道)をあえて売らず、後から時価(私の査定で2万円)の50倍で売ろうとした。
  • 「物件前面の道路は公道です」と言って土地を売ろうとしたが、実際には市が設置した自転車道路で建設不可だった。公道と言えなくもないが……。
  • 広大な敷地の接道部分をあえて塞ぎ(このとき市会議員まで動員)袋地となった土地を激安で買いたたこうとした。
  • 隣地は宅地としてしか売らないと約束したが、太陽光発電の業者に売却して問題になった。
  • 測量せずとりあえずショベルカーで整地をして、誤って他人の土地を削った。

社長がダメだと、こういうことが普通に起こり続けます。ですから、社長がダメな会社に当たってしまったときは一度その取引自体を見直した方がよいと思います。

また、社長がダメな会社は地場の小規模業者に見られる傾向です。一括査定サイトを利用して、大手系列を含めた2~3社の不動産業者に仲介依頼をすることで、社長がダメな会社の被害にあう確率をゼロに近づけることができます。

参考不動産一括査定サイト「リビンマッチ」とは? クチコミと利用のポイント

信用できない、嘘をつく営業マンの特徴は?

不動産業者は共同仲介の時、他社の仕事ぶりを見ることが多々あります。私の経験では、他社さんの仕事ぶりは文字通り玉石混淆といえる状態でした。

できる営業マンは仕事ができますが、ダメな人はダメです。そこで、私がこれまでに見てきたダメな不動産営業マンの特徴をお知らせしておきたいと思います。こういう営業マンにあたった場合は、担当者を変えてもらう交渉をしたほうがよいといえます。

宅建士の資格を持っていない
HIDE
私は以前、比較的大手の法律予備校で宅建士の講師をしていました。受かる生徒と受からない生徒の違いは「勉強する姿勢」でした。

宅建士の試験は簡単でもなく、難しくもないというレベルです。まったく勉強しないと受からないのですが、きちんと勉強すれば受かります。2018年末に宅建士登録をしている人の数は100万人を超えました。宅建士試験の合格者数はこれよりはるかに多いでしょう。

つまり、宅建士の資格を持っていない不動産営業マンは勉強していないか、勉強ができないかのどちらかだといえます。

名刺に宅建士の資格が書かれていない場合、能力的に問題があるケースが多いです。

宅建士どころか不動産業の資格さえない
不動産業者A
僕、フリーでやってるんですよ。

という営業マンがたまにいます。一般の人なら「フリーって何!?」と混乱する場面ですが、実際にいますから注意してください。

フリーとは、どこかの会社の名刺を持っているが、そこの社員ではない人です。そんないい加減な存在が許されるのが不思議ですが、制度の穴を突いて存在しています。

たとえば以前勤めていた会社を退職したけど、名刺だけはまだ持たせてもらい、成約すれば古巣の会社から報酬をもらう人。

あるいは、もともと社員ではなく業務委託契約だというケースもあります。社員でも何でもないけど、その会社の名刺を持ち、営業をしています。ヘタをすると「専務取締役」と書かれた名刺を持っているのに、その会社の従業員ですらないケースもあります。

このパターンは見分け方が難しいですが、怪しい場合は突然事務所を訪問してみてください。何度行っても事務所にいないという場合は注意が必要です。事務員さんなどにさりげなく「この方の席は? いつもいないんですか?」と笑顔で尋ねると、あっさり分かる可能性があります。

売主名を言わない、具体的な買取り方法を言わない

「売主の名前を言わない」「買い取るといいながら具体性がない」という場合は注意が必要です。

売主名を言わないパターンは、建売業者が売主だが隠したい、というケース。要するに誰でも仲介できる物件なので、売主名を教えてしまうとそちらに行かれてしまうから隠しています。また、売主に直接申し込むと、仲介手数料がかかりません。その点も教えたくないのだと思います。

逆に「買い取ります」といいながら話に具体性がない場合も要注意。これは何かというと、自社で買い取るふりをして、買取り業者に持ち込もうとしているパターンです。これもけっこうよくあります。

仲介より買取りを希望する人もいますから、とりあえず「買い取ります」と言いますが、実際には仲介です。

まったくお客様の立場に立っているとはいえないので、こういう業者は避けた方がよいと思います。

HIDE
不動産を売る時も買う時も、何かを隠す業者はよくいますが、そういう会社は避けましょう。
なかなか帰してくれない

帰りたいのに引き留めて帰さない。それは、私が営業していたエリアで悪徳業者四天王クラスの会社のうち2社に共通していました。その業者を訪問したお客さんは、みなさん「やたらコーヒーを飲まされて帰らせてもらえなかった」とおっしゃっていました。

営業ノルマを重くして、営業マンにガツガツ営業させる会社の特徴といえます。こういう会社で良物件を紹介してもらえるかというと、それは絶対ありません。強引にでもお家に帰った方がよいといえます。

メモ

お客さんを帰さないのには、けっこう深い理由があります。売主から仲介依頼を受けている物件が潤沢にある会社は、そんなセコい営業をしなくても十分成り立ちます。要するにあまり仲介をまかせてもらえていないので、ひとつの物件やひとりのお客さんに固執して、食い下がっているということなのです。

HIDE
「営業熱心だな」と前向きにとらえることはやめましょう。ただ能力がなく、がめついだけです。

悪徳不動産業者とトラブルになった時の対処法は?

「不動産 トラブル相談」でネット検索すると、実際に不動産業をやったことがない人のアドバイスが大半です。

たとえば「国民生活センターに相談しよう」というような記述は、あまり信用できません。国民生活センターは不動産業の免許(宅建業免許)を停止したり、取り上げたりする権限をもっていないからです。

まず最初に相談すべきは「建築指導課」

不動産業の免許には2種類あります。国土交通大臣免許と都道府県知事免許です。悪徳不動産業者は大手よりも地場業者に多いため、都道府県知事免許の業者について解説します。

1つの都道府県だけで営業している業者は、各都道府県の知事から不動産業(宅建業)の免許を交付してもらいます

担当部署は、だいたい建築指導課という名前が付けられています。そこで、都道府県のサイトなどで建築指導課を探して「消費者だがこんなことで困っている」と連絡を取り、できれば役所の担当職員と面談をしてみてください。

担当職員が乗り気でない場合には、宅建業者名簿の閲覧という制度を利用してください。業者名簿を閲覧しただけでは何も分からないケースも多いですが、対応してくれた職員に「この業者とのこんなトラブルで困っているが、どうしたらいいか?」と聞くことはできます。

建築指導課は何をしているの?

建築指導課は不動産屋(宅建業者)の免許を交付している部署です。そのため、業者に対して指示処分や免許停止、免許取り消しなどの処分権限をもっています。

時には抜き打ちで事務所を訪問し、法律で定められた文書を掲示しているかや、法律で定められた取引記録を保存しているかなどをチェックすることもあります。

そのため、不動産屋としては、建築指導課からの指導はかなり怖いと感じています。そこで、建築指導課から電話を1本入れてもらうだけでも、国民生活センターなどよりはるかに大きなインパクトがあります。

その他にできること

もし建築指導課に相談しても解決しないタイプの紛争であれば、行政組織に頼ることは難しいかもしれません。

そうなると弁護士に相談する必要がありますが、弁護士にもいろんな人がいます。不動産トラブルが得意か得意でないかによって結果が大幅に変わってきますので注意してください。

HIDE
以前、事務所から一番近いという理由で法律相談をお願いした先生に「相手方の錯誤無効を主張しましょう!」といわれて、椅子から転げ落ちそうになったことがあります。相手方や第三者に錯誤無効を主張することはできないからです。

弁護士に相談する場合は、まず得意分野や実績を確認しておいてください。

そして、どんなトラブルにあったかを、Googleのクチコミなどに記録しておくとよいと思います。誹謗中傷はいけませんが、具体的に事例を記述しておいてあげれば、後々助かる人は多いと思います。

その他読んでほしい参考記事

この記事で紹介したように、不動産業者には残念な会社が多く、不動産営業マンにもハズレがたくさんいるのは事実です。反面、私がお付き合いした同業者に「いい人だな」「仕事ができるな」と思う人もたくさんいました。本当に玉石混淆というか、カオスな状況です。

その他不動産売買のノウハウや活用方法については、以下の記事もぜひ参考にしてみてください。書いた本人がオススメする記事です。

リビンマッチかイエイか?不動産屋だけが知っている不動産一括査定の裏側と本当の使い方

私は約10年間不動産会社を経営してきました。その経験から、不動産屋のみが知る不動産オンライン一括査定サイトのリアルな裏側と、おすすめの利用方法をご紹介します。 HIDE最初にガッカリさせることを言って ...

続きを見る

【外壁塗装】助成金頼みはNG!お金がないとき本当に役立つ3つのノウハウ

この記事では、お金がなくても外壁塗装をする方法を解説しています。とくに【1】と【2】を実践すれば、手持ち資金が少なくても外壁塗装を施工できる可能性が大きくなります。ぜひ確認してみてください。 HIDE ...

続きを見る

【防止策あり】不動産の囲い込み行為とは?

不動産売却を考える人が仲介契約をして、手持ちの資産を売却してもらう場合、不動産業者による囲い込み行為がある……という話聞いたことはあると思います。現在でもよくある話ですが、効果的な対処方法があります。 ...

続きを見る


Austin McKinley - CC 表示 3.0CC 表示 3.0, リンクによる

-不動産トピック
-

© 2021 fudomaga | 不動産マガジン