不動産売却

居住用財産の3000万円控除。自宅を売却した時の手続きと必要書類まとめ

2020年11月4日

3000万円控除は大きいです!

自宅を売って儲かってしまったら? その場合の対策は、現在でも考えておいたほうがよいと思います。

コロナで不動産価格は劇的に下降するのではないか? と思いきや、実は2020年秋の時点で、価格が上昇に転じた都道府県もあります。東京カンテイの中古マンションについての市況レポートでは「47都道府県の前月比価格下落は18→17地域に減少」とされており、意外と堅調です。

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エリアにもよりますが、不動産価格は下がっていません。現在も、やや強めの推移…という感触です。

そこで、自宅を売って利益が出たときに絶対利用したい「3000万円特別控除」についてまとめておきます。自宅を売った儲けが3000万円までなら税金はかかりません

相続をした不動産を売却する場合も3000万円控除が使える場合があるので、以下の記事を参照してください(こちらは要件が厳しめです)。

参考相続した家(土地)を売却する時の税金を大幅に節約できる特例をわかりやすく紹介

3000万円特別控除とは?

自宅(居住用財産)を売却して、譲渡益が出た場合の特例には3種類あります。以下の記事で幅広く解説していますので、3000万円控除以外の特例は、そちらをご参照ください。

参考土地を買った時・持っている時・売った時の税金【まとめ】

その中でも最も重要といえる、3000万円特別控除とは次のようなものです。

居住用財産(自宅)を売却した場合に、その譲渡益(売ったことによる儲け)から3000万円の特別控除が受けられるという特例です。「儲け」が3000万円に満たない場合は全額非課税です。また、長期保有・短期保有に関係なく利用可能な制度です。

どんな要件にあてはまれば適用される?

以下の要件にあてはまれば、適用を受けることができます。

  1. 自分が住んでいた家(家+土地や家+借地権も)を売ること。
  2. もしくは住まなくなって3年以内(注1)に売ること。
  3. 売った年の前年および前々年にこの特例を受けていないこと。またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰り越し控除の特例の適用を受けていないこと。
  4. 売った年、その前年及び前々年にマイホームの買換やマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。
  5. 売主と買主が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。

認められない場合は?

以下の場合には、特例の適用を受けることができません。

  1. この特例の適用を受けるためだけに、売却した建物に入居した場合。
  2. 買換特例など、他の特例を受けている場合。
  3. 家を新築している間の、仮住まいとして使った場合。
  4. 別荘や趣味の家なども認められません。

共有名義だとおトク!

売却する住宅・土地について、それぞれ夫婦の共有名義で登記している方もいると思います。この場合、夫と妻、それぞれの持ち分について3000万円まで控除されます。

譲渡所得税は高額になることが多いので、売却したら3000万円を超える件であれば、共有名義の方がお得です。

3000万円控除の申告の仕方は?

(譲渡所得の内訳書)

3000万円控除を受けるには、住宅を売却した年の翌年に、確定申告をする必要があります。税務署に行くともらえる①「確定申告書B」とあわせて、②「譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]」に、必要な項目を記載して提出します。

その他の必要書類は次の通りです。

  1. マイナンバーカード、運転免許証など本人確認書類
  2. 自宅を売却したときの売買契約書など
  3. 自宅を売却するときにかかった費用の領収書(仲介手数料など)
  4. 自宅購入時の売買契約書
  5. 自宅購入時にかかった費用の領収書

売却時の住民票の記載住所とマイホームの所在地が違っているような場合には、その建物をマイホームとして使っていた事を明らかにする書類も必要です。たとえば、戸籍の附票の写しなどで「元々は住んでいた」ということを明らかにします。

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おすすめは、確定申告が始まる前の2月初旬に税務署に行ってしまうこと。この時期でも確定申告を受け付けてくれますし、税務署の職員さんも忙しくないので、親切ていねいに教えてくれます。早めに行くのは絶対におすすめです!

注意!「3年に1度」の数え方

よく「3000万円控除は3年に1度しか受けられない」といいますが、具体的には以下のような要件です。

売却した年の前年及び前々年にこの特例または居住用財産の譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けている場合には適用を受けられない。

ぴったり3年ではありませんので、数え方には注意が必要です。

更地にしても3000万円の特別控除が受けられる場合

この特別控除は、原則として敷地のみの譲渡には適用されませんが、以下の要件を満たす場合には適用が認められます。

  1. 住宅を取り壊してから1年以内に売買契約が締結され、かつ、その住宅に住まなくなった日から3年以内(注2)に、その敷地を売却したものであること。
  2. その住宅を取り壊した後、売買契約を締結した日まで、敷地を駐車場、貸付など業務に利用していないこと。

災害で居住していた家屋が滅失し、更地にした場合も適用されます。要件は同じです。

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「自宅を売ってもたいていの場合は税金を払わなくていいよ」とよく言われるのは、この3000万円控除のおかげです。

注1……正確には「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること」が要件です。3年よりちょっと長い期間です。
注2……正確にはこちらも「その住宅に住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること」が要件です。

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