不動産トピック

自宅が不動産競売にかかる前に「任意売却」する方法とメリット

2020年10月27日

ほとんどの場合、競売より任意売却が有利です

この記事でわかること

  • 「競売」と「任意売却」はどちらが有利か
  • 手続き上「任意売却」が可能な時期は?
  • 任意売却を進める場合の手順と注意点

競売と任意売却の違いとは?

お客さん
競売と任意売却、どちらを選ぶべきですか?
競売は裁判所が入札によって購入する人を決めます。そのため、価格が安くなりがちです。任意売却では通常の不動産売却のように高く売る努力ができますから、任意売却のほうが有利なことが多いです。
HIDE
お客さん
任意売却を選ぶとしたら、注意点は?
なるべく早いタイミングで任意売却をスタートすることです。高く売却するには、そのための時間が必要だからです。
HIDE
お客さん
任意売却はどの不動産屋さんでもできますか?
経験の差が出る業務なので、できれば任意売却対応とうたっている不動産屋さんに依頼してください。一括査定サイトでいえばリビンマッチで任意売却対応の不動産業者を選べます。
HIDE

参考不動産売却査定サイト「リビンマッチ」

競売と任意売却はどちらがお得か深掘り

これ以降、住宅ローンの滞納が続くとどうなるのか? どのように対処する方法があるのか? といった点を掘り下げていきます。また任意売却で所有不動産をできるだけ高く売却して、借金をゼロにすることを目指す方法を解説します。

住宅ローンを滞納した時の対応・流れ

新型コロナウィルス流行の影響で経済が停滞しています。住宅ローンの支払いが厳しくなる人も少なくない、と報道されています。

しかし、そんな場合でも、できれば生活を再建して、再出発できるような解決方法を探っていきましょう。

もし「住宅ローンの滞納が始まってしまった」という場合、対応は上の図のようになります。「任意整理」や「個人再生」といった債務整理を通して、うまく債務(借金)の額を圧縮して返済できる計画に仕切り直すなら、以下の記事を参照してみてください。

参考住宅ローンが破綻したとき「任意整理」と「個人再生」どちらを選ぶべき?

可能性としては、家族とマイホームをなんとか守りつつ、生活を再建する方法があるかもしれません。

マイホームの売却を選ぶとすれば?

HIDE
不動産業者として接してきたお客さんの中には「借金で悩むのはもうコリゴリだから、家を売ってスッキリしたい」とお考えの方が一定数いらっしゃいました。

「家なんて買うんじゃなかった」「家を買うのは早すぎた」という後悔は、それはそれで自然な感覚だと思います。そんな場合でも、競売で家を手放すのか、任意売却で家を売るのかという選択をする必要があります。

そしてそれは、運命の分かれ道になる可能性があります。

自宅が競売されたらどうなるのか?

住宅ローンの滞納を続けると、保証会社から「代位弁済通知」が届いたり、裁判所から「差押さえ通知」が届いたりして、最終的に「期間入札通知書」が届きます。

競売の手続きが始まると、支払いの督促が止まるので、いちおう平穏な環境になります。

しかし、最終的には自宅が売却されてしまいます。そうなったら、立ち退きをしないといけなくなります。また、売却額が債務の額(借金の残額)よりも高く売れるとは限らないので、マイホームがなくなって借金だけが残るということもあり得ます

このように借金だけが残ってしまうと、銀行など金融機関も「回収が難しいな」という状況になります。伝家の宝刀ともいえる「抵当権」を実行して、競売をしてしまっているからです。

HIDE
もはや奥の手がない金融機関と残った債務を返済する交渉になったときは、ある程度強気で臨むべきだと思います。「月々返せるだけの小さな金額だけを返済する」とういう条件で合意してもらった例もありました。しかし、当然ながら借金が残らないほうがベターです。

任意売却なら、マイホームを売却することで、借金を完済できる可能性が高まります

任意売却なら高く売ろうという努力の余地あり

競売と違って、任意売却では「自宅を高く売ろう」という努力をすることができます。そのため競売に比べて「マイホームがなくなって借金だけが残った」という結果にはなりにくいといえます。

HIDE
任意売却を引き受けている不動産会社であれば、たいていの場合「ローンの残額より物件を高く売る」という目標をもって売却活動を行います。

たとえば、私が対応した事例では、不動産の売却額でローンの残債務すべてを返済できないとわかっていたので、「残債務の減額交渉」という難しい交渉を行いました。

ご主人が脳出血で倒れて仕事ができなくなった

【事例1】ご主人が脳出血で倒れ、ローンの滞納が始まった半年後に売却依頼をもらいました。売却価格では残債務を返済しきれないと予想さる状況で銀行の保証会社と厳しい交渉を続けました。「言った、言わない」のぎりぎりのやり取りをICレコーダーで録音する緊迫したやりとりの末、ローン残債の減額を勝ち取り、売主さんは無借金の状態で売却を完了。しかし、できればもう経験したくないほど大変な仕事でした。

任意売却ができるのはいつまで?

任意売却が可能な時期は、競売が開始されて期間入札が始まり、開札される直前までです。もちろん銀行など債権者との交渉がありますので、急に売却することはできず、あらかじめ準備期間をとることが必要ですから、任意売却を始めるのはもっと早い時期です。

図のように、一般的には競売申立以前、というより本来はローンの滞納が始まる前後には任意売却を開始すべきだといえます。なぜなら、債権者と交渉をしつつ不動産を高く売るには、それなりの時間的余裕が必要だからです。

たとえば私が対応した事例で記憶に残っているのは、うっかり任意保険が切れていた自動車で人身事故を起こしてしまった売主さんの案件です。

任意保険が切れた自動車で人身事故を起こしてしまった

【事例2】ローン滞納直後に連絡をもらい対応できた事例。売主さんは任意保険がかかっていない自動車で人身事故を起こしたため、賠償のために自宅を売却することに…。緊急に見舞金を支払いたいという要望には、顔見知りの銀行担当者と相談してフリーローンで100万円を融資してもらいました。当座をそれでしのぎながら比較的時間をかけて売却活動を行えたため、住宅は購入時より高く売却できました。

この売主さんはしっかりした方で、購入時は不動産競売でマイホームを買われていたのです。

任意売却 > 競売

不動産の売却額について、おおむね上のような法則が成り立ちます(注1)。この売主さんは競売で購入した物件を任意売却で売ったため、むしろ手元に資金を残して自宅を売却できたわけです。

任意売却に強い不動産会社の探し方

日頃から注意していると、身の回りに「任意売却専門」などのキャッチコピーで広告している不動産会社が見つかるはずです。任意売却は一般の不動産売却と違い、銀行や保証会社との交渉など、難しい業務を含みますから、できるだけ専門の業者に任せるべきだといえます。

どうしても身近に任売専門の宅建業者が見つからない場合は、リビンマッチの一括査定をためしてみてください。オンライン査定では珍しく、リビンマッチは以前から任意売却に対応しています。

参考リビンマッチ……任意売却に対応しているオンライン査定

また、住宅ローンが払えないときの対策を幅広く解説した記事も掲載しています。以下の記事も参考になるかもしれません。

参考家なんて買うんじゃなかった!? 住宅ローンが払えなくなった時できる8つの対策


注1……一般論として競売より任意売却の方が、物件の売却額が高くなります。ただし、状況によって例外もあります。なお、最近は競売で物件を購入することに対応した住宅ローンもあります。

-不動産トピック
-, ,

© 2020 fudomaga | 不動産マガジン