不動産売却

【不動産一括査定】デメリットと、それを回避する利用方法

2020年7月22日

約10年間不動産会社を経営した経験から、不動産屋のみが知る一括査定サイトの選び方を紹介します。

HIDE
私はこれまで不動会社経営者として、イエイ、イエウール、リビンマッチ、リガイドなどを利用してきたほか、その他の小規模な査定サイトも利用しました。結果、約10年間で数百件の案件に対して査定書をお出ししました。

その経験を生かし、今回は不動産屋の裏側の動きも全公開しながら記事を作成します。

ポイント

この記事で不動産一括査定の仕組みと、効率のよい利用方法がわかります。結論を先取りすると、複数の不動産仲介会社に「一般媒介」で売出しを依頼することを基本にします。そのためのツールとして一括査定サイトを利用します。特に理由がなければ、一括査定サイトは規模が大きく有名なところを使うべきです。

取り急ぎ「どの査定サイトに申し込めばいいか」を知りたい場合は、以下のページで解説しているリビンマッチをおすすめします。私が不動産会社経営者の立場で、最も長く利用したオンライン査定サイトです。

参考不動産一括査定サイト「リビンマッチ」のクチコミと利用のポイント

一括査定サイトで「評価が低い口コミ」をチェック

不動産の一括査定には、高評価と低評価、いずれのクチコミも多く書かれています。なかでも低評価のクチコミはパターンが決まっており、主だったものは以下の3つに分類できます。

  • ①無料なのは怪しい
  • ②個人情報が売られている
  • ③営業電話がめんどくさい

詳しく見てみましょう。

①「無料なのは怪しい」という意見

オンライン査定を依頼すると、無料で不動産価格の見積を出してもらえます。しかも簡単なAI判定ではなく、それなりにちゃんとした価格査定書が送付されてきます。

そこで「無料で査定できるというのはウラがあるのではないか?」という疑問が浮かびます。

HIDE
もちろん、無料なのには理由があります。

オンライン査定サイトにお金を払っているのは不動産会社です。不動産会社は自社の媒体で仲介物件を募集するほか、オンラインの一括査定サイトに登録して集客をしています。不動産会社の経費で運用されているため、ユーザーは無料で利用できます。

後からユーザーに料金の請求が届く……といったことはありません。

②「個人情報が売られている」という側面

これは低評価のクチコミとして、けっこう多いパターンです。たしかにユーザーが一括査定サイトに情報を入力すると、その情報は最大6社程度の不動産会社に送られます。見方によっては「個人情報を販売して収益を得ている」ということになります。

不動産会社の人間ですが、査定する方に知って頂きたいですが、この会社に査定依頼すると最低5社に入力した個人情報を1万5千円で売り飛ばされます。

上記はGoogleマップに掲載されたクチコミのひとつです。このように「個人情報が売られている」説をとなえるのは、オンライン査定サイトに登録したものの仲介契約を獲得できなかった、という不動産屋が多いです。

でも「最大6社の不動産会社に査定を依頼する」というオンライン査定のビジネスモデルを考えると、これは仕方のないことです。そこで、査定サイト運営業者はPマークを取得するなどの対応を行っています。

情報を受け取る不動産業者には、宅地建物取引業法第45条により守秘義務が課せられています。業務上知りえた秘密を他に漏らすと、業務停止などの処分を受ける可能性があります。

HIDE
そこから、個人情報漏洩については、過度に心配する必要はないと考えています。

③「営業電話がめんどくさい」は本当か?

営業電話は確かにかかってきます。入力した査定依頼の情報に不備があることも多く、内容の問い合わせ電話もよくかかってくると思います。

オンライン査定は一見スマートな不動産テックに見えますが、実際にはデータをもとに不動産屋が現地を確認したり、登記簿を取得したり、パソコンの価格査定ソフトに数字を打ち込んで査定額を出しています。手作業の部分はいまだにたくさんあります。

多くの不動産会社の営業手法はアナログなままなので、普通に営業電話をかけてしまうのです。

HIDE
単に値段を知りたい。一切電話してほしくない。という場合は、以下の記事を参照してみてください。地価公示など公開されているデータから、自分の不動産の価格をざっくりと出してみることができます。

参考自分でできる不動産査定。自宅や土地の大まかな値段を出す方法

HIDE
では「不動産屋はオンライン査定サイトをどう見ているのか?」。その点を説明しておきます。

不動産屋から見た一括査定サイト

一括査定サイトから、査定依頼情報(案件)が送られてきたら、不動産屋はお金を払わないといけません。その金額は1案件15,000円くらいのことが多いです。これまでの経験では安くて7,500円、高くて20,000円弱でした。

ポイント

不動産屋は査定依頼1案件につき、一括査定サイトに対してざっくり15,000円くらいのお金を支払っている

ユーザーが入力した情報を購入するためにそれだけのお金を払っているのですから、不動産屋としては回収する必要があります。しかも都市部では最大6社の不動産会社に査定依頼の情報(案件)が送信されるため、ライバルが多い環境です(注1)。

そんな風に高い情報料を払っている不動産屋目線で見ると一括査定サイトは次のように見えています

査定サイトの種類査定サイトの例不動産屋から見た印象
大手・老舗系イエイ、イエウール、リビンマッチ、HOME4Uなど広告宣伝力があり、送ってくる査定依頼数(案件数)が多い。登録業者が多くレッドオーシャンな環境。営業力のある会社しか残らない。ユーザーはその営業力をうまく利用する必要あり。
ややマイナー系リガイド、タウンライフなど案件数が少ないが、ライバルも少なく、不動産屋的にはのんびり営業できる印象。
特化型マンションナビなど登録業者もそのジャンルに特化している可能性大。マンションが苦手な業者(は少ないけど)は登録しないので、自然と適性がある業者が集まっている可能性あり。

ざっくりとこんな傾向でしょうか。かけた資金を回収できない(営業力がない)不動産業者はガンガン脱落していきます。なので、業者はかなり入れ替わっています。

イエイ、イエウール、リビンマッチは比較的古くからあり、大手といえます。それだけに登録業者も多く、不動産業者間の競争も熾烈。ここで勝負しようという業者は営業力が高めでやる気ありという感じがします。

HIDE
ちなみに私がいちばん長く利用したのはリビンマッチとリガイドです。ガンガン査定案件が届くリビンマッチと、忘れた頃に届くリガイド。対照的な雰囲気でしたが、一長一短あり、両サイトを利用していました。

ユーザーにとってのメリットは何か?

当然ながら、不動産一括査定サイトを利用する最大のメリットは、複数の不動産業者から査定書をもらえるという事です。それが唯一最大のメリットですから、コンタクトする不動産業者は多ければ多いほどよいと思います。

なぜなら不動産売却の入口である、不動産屋探しが効率的に行えるからです。

HIDE
不動産屋目線では、登録社数が少なくて、査定案件を独占できる小規模な一括査定サイトに魅力を感じます。しかし、ユーザー目線では逆です。たくさんの業者が登録していて、必要十分な情報が得られる大手サイトの方が役に立ちます。

ユーザーにとってのデメリットは何か?

不動産屋は資金回収のため営業をかけてきます

めんどくさいことが嫌いな方には、ちょっとつらいかもしれません。特に都市部では売れ筋物件に不動産屋が多数集合する構図となります。どの会社も自社で仲介契約を取りたいため、かなり必死で営業してくるはずです。もしあなたの物件が都市部にある売れ筋物件だとしたら、営業の電話がバンバンくることは覚悟した方がよいでしょう。

とはいえ電話には出た方がいいです。不動産屋から電話が来たら「忙しいんで(ガチャ)」と切ってしまう人も多いのですが、あまりおすすめできません。

ガンガン営業してくる業者こそ、うまく使えば頼れる戦力になります

デメリットは、裏を返せばメリットになる

あなたにガツガツ営業をしかけてくる会社・営業マンであれば、買い手探しもガツガツいってくれる可能性大です。この後で解説するように、一般媒介で複数の会社に仲介を依頼することを前提とすれば、ガツガツ系営業マンを自分の戦力に加えておくことはメリットです。

とにかく、売主であるあたなのためにガッツリ営業してくれる業者を選びましょう。私は不動産会社社長として、あえてガッツリ系の営業会社と協力体制を組み、売却チャンスを広げてきました。その経験から、ガッツリ系営業会社は、うまく使えば役に立つと断言できます。

HIDE
しかしガツガツ系営業マンは必ず一般媒介と組み合わせてください。囲い込み行為を防止するためです。

また、「囲い込み行為とは何か?」については、以下の記事で詳しく説明しています。

参考不動産の囲い込み行為と防止方法【対策できます】

【提案】オンライン査定の使い方

さてここからは「自分だったらこのように利用する」という前提で、一括査定サイトの利用方法を考えてみます。

一括査定サイト利用の法則
  • 査定書は信じず、価格に気を取られない。
  • 営業マンと話をして、人柄を見る。
  • 一般媒介で3社(または2社)と契約する。

査定書は信じない

不動産会社の査定書も必ず誤差があり、当たっているとは限りません。ですから、査定書に書かれた査定額を見て一喜一憂すべきではありません

最近増えている事例ですが、悪徳業者は、実際売却が不可能な高額な査定を出してきます。それで契約が取れるからです。

適当に高い金額を書いて、お客を喜ばすか! それで仲介がとれるならチョロいよね!
不動産業者A

従って、査定書の値段の差に一喜一憂してもムダです。抜群に高い査定書が出てきたとしても、その値段で売れる保証はどこにもありません。むしろ妙に高い査定書は、仲介契約を取るためのウソ査定書かもと疑いましょう。

たとえば「俺の不動産がこんなに高く!」みたいなコピーと一緒によく見かける、上の図のような広告グラフィック。もし実際こんな分布の査定額だった場合、次のように推測できます。

A社3850万円相場内やや高めの査定額
B社4180万円媒介ノルマが足りずに無茶な額を出す
C社3700万円相場内やや低めの査定額
D社3980万円チャレンジ価格

おそらくB社の営業マンは「今月の媒介ノルマが足りずに無茶な数字を出している」という可能性が高いです(注3)。本当の相場は3700万円から3850万円の間にあり、3980万円のD社が提示しているチャレンジ価格というのは、お客様に「売れたらラッキーだから限界ギリギリの高め価格で売り出してみましょうか? それでダメなら値下げしましょう」という提案価格です。査定額を少しでも高めに見せるための苦肉の策ですが、ちゃんとした不動産屋はやりません。

HIDE
もしプロが上記の数字「だけ」を見たら、そのように判断します。ちなみに、数字は実在の広告から引用しました。

こういった事情を理解したうえで、一括査定サイトを利用すると失敗が減ります。また、あらかじめ自分の不動産の価値を把握しておくことも必ず役に立ちます。

参考自分でできる不動産査定。自宅や土地の大まかな値段を出す方法

査定書は金額でなく、そこに論理があるかが問題

プロといえども変化し続ける不動産相場全てを把握し、完璧な査定額を出すことは不可能です。というより、完璧な査定額は存在しません

HIDE
不動産屋が開発して分譲した土地が売れ残っていたりするのが、その証拠です。プロでも値段を付け間違えることはよくあります。

ではどこを見るのかというと、査定額以外の部分。査定書にはその数字を出した根拠も書かれていますが、そこが最重要です。もし根拠が書かれていなければ、その査定書は落第です。別の業者と契約してください。

そして数字以外の根拠部分で大事なのは、どんな取引事例(過去にあった実際の事例)を使ったのかというところ。一戸建ての場合でも土地部分の査定に「取引事例比較法」という方法を用いるので、そこを見てみてください。マンションの場合も、どのマンションのどの部屋と比較したのか、その理由は何か、という点を考えてみてください。取引事例を恣意的に選んでいる査定書は、見る価値がありません

もし根拠がないのにやたらと高い価格査定書を受け取った場合、囲い込み行為にあう心配も出てきます。以下の記事も参照してみてください。

参考不動産の囲い込み行為と防止方法【対策できます】

大事なのは結局「どの不動産屋に査定依頼が届いたか」

ほとんどの一括査定サイトでは、情報を入力していくと「これで最後です」と書かれたページにたどり着きます。

そこでは送信内容の確認のほか、情報を送信する不動産業者を選べるようになっています。ここを全然見ないで送っている人も多いようですが、絶対に見ておいてください。

ポイントは、以下の2点です。

  1. 何社に情報を送信できるか
  2. 大手系に偏っていないか
HIDE
たくさんの会社に情報を送信できる場合は問題ありません。しかし、エリアによっては1社とか2社しか登録していないケースがあります。郊外ではけっこうあるケースだと思います。

1社か2社しかなくて、しかも大手系しか選べないこともあります。その場合はどこの不動産会社だったかをメモしておき、他の一括査定サイトも利用して網羅的に査定依頼を出しましょう。大手系と地場業者の両方から査定書をもらいたいからです。地場業者の査定額はシブめのことがありますが、そういう業者は案外信用できると思います。

大手一括査定サイトの営業担当者は、定期的に地方を回って、自社のサイトと契約してくれる地場の不動産屋を開拓しています。なので、地方の物件の査定依頼であれば、中小規模の査定サイトよりも、大手一括査定サイトを利用した方がいいと思います。その方が登録している不動産業者が多く、依頼する業者の選択肢が増えるからです。

HIDE
大手不動産業者なら安心、と思っている人もいますが、そうとは限りません。大手のほうが囲い込み行為をしやすいというデータもあります。ですから、大手系と地場業者をまんべんなく配してください。

このように、複数の一括査定サイトを利用してでも、ある程度の件数の不動産屋から査定書をもらい、コンタクトできる体制を作りましょう。

営業マンと電話で話す(人柄や知識を見る)

めんどうだとは思うのですが、営業の電話がかかってきたら話をしてみてください。聞いておきたいのは、査定書の金額を出した根拠。その際、どのような取引事例を使用して査定したかです。査定書の査定額は、取引事例しだいで大幅に上下します。

営業マンが査定書の根拠をしっかり話せれば合格ですが、話に詰まるようでは落第です。落第の会社と仲介契約をすると、おそらく業務報告書なども適当だと思われますので、仲介依頼をするのはやめておきましょう。

あとは営業マンの人柄を見て、利用する不動産会社を決めていきます。

仲介を依頼する業者は3社選ぶ

仲介を依頼する業者を1社に限定する必要はありません。契約の形態によりますが、実は何社とでも仲介契約(媒介契約)を結ぶことができます。

とはいえ、多すぎるとマイナスなので、おすすめは3社です。そして、その選び方には法則があります。

都市部大手業者2社+地場業者1社
郊外地場業者2社+大手業者1社
田舎大手業者1社+地場業者1社+リゾート系1社

上記のような組合せがおすすめです。

要するに、個性が違う業者を組み合わせて客層を広げることが狙いです。都市部であれば大手業者3社を並べてしまうのも手ですが、地場業者を組み合わせておくと思わぬお客さんを連れてきてくれることがあります。

郊外に行くと物件価格が安くなるため(仲介手数料も下がります)、大手系のやる気がダウンします。そこで、安い手数料でも頑張ってくれる地場業者をメインに、念のため大手系をひとつ加える布陣がよいでしょう。

田舎ではそもそも一括査定できないエリアもけっこうあります。もし査定してもらえそうなら、大手業者と地場業者に加えて、リゾート物件を扱っている会社や田舎暮らし系の会社を入れておくとよいでしょう。ただし、リゾート系、田舎暮らし系は一括査定サイトにあまり参加していないので、別途各社のサイトから査定依頼をする必要があるかもしれません。

専任媒介を避け、一般媒介を選ぶ

ここでは3社と契約するための契約類型について解説します。

仲介のことを宅地建物取引業法の用語で「媒介」といいます。そして、媒介契約には以下の3類型があるのはご存じかもしれません。

契約類型複数社との契約自己発見取引(注2)
専属専任媒介不可不可
専任媒介不可
一般媒介

結論から言うと「一般媒介契約」を選んでください。そうでないと1社だけにしか仲介を依頼できません。

専任媒介契約、専属専任媒介契約の場合は、1社にしか依頼できないため、囲い込み行為を防ぐことが困難なのです。その点一般媒介契約だと、悪徳不動産屋が混じってしまったとしても、その悪徳業者は物件を囲い込むことができないので安心です。

ポイント

このようにして査定書の内容などで仲介依頼する業者を3社ピックアップし、その3社それぞれと一般媒介契約を締結したら、あとはしばらく待つことになります。

ただし、何か問題を解決しないと売却ができないなど、条件によっては専任媒介をチョイスすべきケースもあります。一般媒介契約の優位性と、専任媒介を選ぶべき条件については、以下の記事を参照してください。

参考プロが自分の不動産を売るなら「一般媒介」を選ぶ。その理由は?

結局どの一括査定サイトを利用すべきか?

どうせ一括査定サイトを利用するなら最大手で、確実に複数社からの査定を送ってもらえるリビンマッチをおすすめします。私は、不動産会社を創業してから事業譲渡する時まで、ずっとリビンマッチを利用してきました。10年近いお付き合いがあったので、まず最初におすすめしておきます。事業所も全国にあるので、サポート的にも安心できるでしょう。

参考リビンマッチ……無料で複数社に査定依頼ができる大手サイト

もし物件が地方にあり、対応している不動産業者が少ない、あるいはない場合は、ダメ押し的にイエイを試してください。リビンマッチとイエイをあわせて、最低5~6社くらいに査定依頼を送っておくほうが安心できます。査定依頼を受け取っても、条件によっては査定書を出してくれない会社も存在するからです。

参考不動産売却のイエイ……こちらも大手サイトのひとつ(無料で利用できます)

この2サイトをためしてみても対応不動産業者が見つからない場合、売却はかなり難しそうです。物件からいちばん近い業者に足を運んでみて、そこに依頼するという方法になると思います。ただし、田舎の業者さんだと「うちは専任しかやらないよ」といったりする場合もありますが、そういう業者は絶対パスしてください

それ以降の流れ

その後不動産業者は買いたいお客さんに物件を案内し、契約がまとまれば重要事項説明書や契約書を作成してクロージングに持ち込みます。

契約から決済、物件引き渡しまでの流れは以下の記事で別途解説しますのでそちらをご覧ください。

一戸建て売却。物件の売出し方や手順を詳しく解説しています

この記事では「不動産売却が初めて」という人向けに、宅建士として、また不動産会社を経営した経験を踏まえて「基本はコレでOK」という必勝パターンを解説します。 HIDE私個人としてもこの5年間で2度自宅を ...

続きを見る


注1……一括査定サイトによっては、売買の仲介業者6社と賃貸の仲介業者3社の合計9社に情報を送信するところもあります。こうなると不動産屋にとってはライバルが8社ある状態で査定書を出すことになりますので、良心的な査定書を出せるかどうかはかなり微妙。

注2……「自己発見取引」とは、仲介依頼をした不動産屋を通さずに自分で買主を見つける取引です。専属専任媒介契約の場合、自己発見取引もできないので、選択する理由がほとんどありません。

注3……媒介ノルマ、媒介契約ノルマとは「今月(または今クォーター)この件数の仲介依頼をもらいなさい」という営業ノルマです。ある程度規模の大きな不動産仲介会社では、媒介ノルマがあります。小規模な会社では社長が媒介契約を担当していたりして、そういうノルマがなかったりします。また、チャレンジ価格というのは、査定書に書いてはいけない数字です。正常価格に基づいた査定額を示した上で、「お客様の物件にはこのような特長がありますから、チャレンジしてみましょう。ついては査定額に300万円乗せて売り出してみませんか?」と、論理立てて説明すべきです。いきなり査定書にチャレンジ価格を書いてしまう業者は、仲介契約が取れなくて困っている可能性あり! 実力が疑わしいので、売却依頼は避けた方が無難です。

-不動産売却
-,

© 2020 fudomaga | 不動産マガジン