【不動産売却の仕組み】自宅を高く売るvs早く売る

これまで不動産会社を経営してきた経験から一般論として「自宅を高く売ることと早く売ることは両立しない」と考えています。

不動産売却の仕組みを知ると、その理由がわかります。

早く売りたい時にすべきこと

不動産を早く売りたいときにすべきことは、早く売ってくれる業者に仲介を依頼することです。では、早く売ってくれる業者とは、どんな業者でしょうか？

広告媒体はどこの会社も同じ

不動産を「買う」人の立場で考えてみましょう。たいていの人はathomeやHOME'S、SUUMOなどの大手不動産ポータルサイトを利用します。

そして、どこの不動産会社もこういったポータルサイトを利用して広告しており、広告方法に関しては横一線で優劣はないといえます。もちろん、かなり特殊な業者はポータルサイトを利用していないのですが、早く売りたい時はそういう特殊な業者に頼むメリットはありません。

不動産屋の営業力とは？

不動産屋の営業力にはいろんな側面があり、各社一長一短です。ただし、早く売りたいという点に限定していうと、大手仲介会社が有利だと思います。その理由はふたつあります。

大手仲介会社はノルマもしっかり背負わされるし、それなりに厳しい社内競争があります。「営業力」という意味では有能な営業マンが生き残り、買い手に対してバリバリ営業して、購入の決断を迫ってくれます。

また、そういった圧の強い営業を続けている中で、潜在顧客をある程度抱えていることが想定されます。

上記２点を考えると「早く売る」ということに関していえば、大手仲介業者がある程度有利ではないかと考えられます。

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大手が必ず早く売るとは限りません。あくまでも可能性が高いというだけです。

大手仲介業者とは？

公益財団法人不動産流通推進センターのまとめによると、2019年度の取扱高ランキングは次の通りです。

取扱高や売上げ規模を見ると、よく言われるとおりトップ３が抜きん出ています。ただ、実力については営業マン次第なので、トップ３に限らず名前を聞いたことがある有名企業なら、どこでもよいと思います。

大手系不動産仲介会社を探すならこのサイトで

大手の仲介会社も一括査定サイトを利用しています。「自宅を早く売りたい」という場合は、老舗で登録社数が多い一括査定を利用するとよいでしょう。私が長年お付き合いしてきたのはリビンマッチなので、まずはこのサイトをおすすめします。

参考リビンマッチ……無料で複数社に査定依頼ができる大手サイト

都市部ならリビンマッチだけで十分ですが、郊外で大手系の登録社数が少ない場合は、イエイもためしてみてください。この２サイトを利用すれば、通常十分だと思います。

参考不動産売却のイエイ……こちらも大手サイトのひとつ（無料で利用できます）

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以上が「単純に、早く売るなら？」という話です。次は「高く売るなら」という点を考えてみます。

高く売りたい時にすべきこと

「相場より高く売りたい」と考えたときに、上記の大手仲介会社に相談しても「いや無理ですね」といわれるでしょう。大手の営業マンはノルマもあるし、忙しいからです。

できるだけ高く売りたい場合は、物件にじっくり向き合って魅力を伝えてくれる、個性派の不動産会社に相談するほうがいいでしょう。

個性があり物件と向き合ってくれる業者に依頼

独自の視点で個性ある不動産を紹介し、有名になった東京Ｒ不動産。現在では全国にいくつものＲ不動産がありますが、こういった形で物件の魅力を発掘して伝えてもらえれば、画一的にセールスされるよりも高値で売却できる可能性がアップします。

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私自身オーシャンビュー物件にこだわった不動産会社を経営してきましたが「１年かかってもよいからじっくり売る」というスタンスで、画一的な営業スタイルの会社より物件を高く売却してきました。今帰仁村（地価調査平均坪単価34700円）の渡喜仁にあるビーチ沿い物件を、坪単価42万円で成約させたのは私です。

しっかりした写真力や文章力を備え、じっくり売却してくれる業者は各地に点在しています。それらの業者に売却を任せれば、高値で売却できる可能性が高まります。

何もしなければ両立できない

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ここまで見てきたように、早く売る場合と高く売る場合とでは考え方が異なりますから、普通は両立できません。

仮に同じ業者に仲介を依頼したとしても、高く売るなら時間がかかりますし、早く売るなら安い価格になりがちです。ですから、何もしなければ早く売ることと高く売ることは両立しません。

禁断の一手。しかし効果あり

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この部分は「緊急に資金が必要で不動産を売却する」という人限定です。それ以外の場合は、不動産担保融資を利用することはおすすめしません。

もし早急に資金が必要で不動産を売却したいが、可能な限り高く売りたいという状況であれば、不動産担保融資でいったん手元資金を確保してから、じっくり売却に臨む方法をおすすめします。

どうせ不動産を売却するわけですから、その枠内で融資を受けるなら、あまりリスクはありません。金利は高いですが、短期であればそれほどの金額にはなりません。

そうやってじっくり売れる環境を作り、しっかり物件と向き合ってくれる業者に仲介を依頼するのがよいと思います。

参考ジェイ・エフ・シー株式会社【不動産担保ローン】……最短３日で融資可能。全国の不動産に対応しているので相談しやすいと思います。

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ただし、不動産担保融資は無制限に勧めるわけではありません。あくまで売却して余裕を持って完済できる場合に限ります。借入金額についても、不動産の想定売却額を考えてみて、余裕をもって返済できる範囲に設定してください。

どんな不動産業者がよいか？

「できるだけ高く売りたい」という希望を伝えてみて、じっくり相談に乗ってくれることが最低条件。そのうえで、その不動産業者のホームページなどを見て、写真力があり文章もきちんと書けていることを確認してください。

ただし、各社のホームページを通じた集客より、athomeやHOME'Sなどのポータルサイトからの集客が多いのが現状です。よほど抜きん出たホームページをもっている会社以外は、ポータルが生命線になりますので、どのポータルを利用しているかは確認すべきポイントです。

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そこそこ大手の不動産会社でも、その会社のホームページからの集客だけで成り立つわけではありません。athomeやsuumoなどのポータルサイトが最重要です。

athome、HOME'S、SUUMOあたりを幅広く利用している業者なら任せてみてよいと思います。また一般媒介であってもレインズ登録はぜひしておきたいので、仲介契約の前に「レインズへの登録を条件とします」と念を押しておいてください。

個人的に注目しているのは、大手系でありながら個性が強くて写真・ビデオのクオリティーが高い、東宝ハウス湘南さん。神奈川県の湘南エリア限定ですが、こういった会社になら任せてみたいと思っています。

東宝ハウス湘南……このレベルで物件を紹介してもらえれば期待大。

また、仲介依頼の際には以下の記事も参考になると思います。