不動産トピック

住宅ローンが払えなくなった時できる8つの対策【まとめ】

2020年4月29日

https://realestate-mag.com

「住宅ローンが払えない」もしくは「払えなくなるかもしれない」といった状況は、新型コロナウィルスの流行にともなって、よく聞かれるようになりました。

こういった場合は早い対応がカギになります。

以下にポイントをまとめてみましたが、できるだけ深刻化しないうちに対応しましょう。

状況対策
ローン返済が厳しくなったがまだ余裕がある住宅ローンの借り換え
ローン返済が厳しく滞納の恐れがあるリスケジュール
ローンの滞納が始まってしまったリースバック
任意売却
任意整理
特定調停
個人再生
自己破産
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これまで不動産屋として見てきた事例では、家を失う方は、家を失う前にやる気を失ってしまっていることがほとんどでした。逆にいえば、やる気さえなくさなければなんとかなります。がんばれ! 気持ちが大事ですよ!

コロナ禍の厳しい状況でも、できる限り前向きに、やれることをやって家や家族を守りましょう!

住宅ローンが苦しい時、生活を立て直す2つの方法

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早めの段階で計画的に手を打てれば安心です。住宅ローンの借り換えなどで、収入が大きく減少した場合でも返済が可能な状況を作っておきましょう。

生活全般のコストダウン考えてみるべきだと思いますが、不動産屋の立場から、この章では特に不動産に関するコストダウンを提案します。

「住宅ローンの借り換え」は「モゲチェック」がおすすめ

住宅ローンの借り換えにはいくつかのメリットとデメリットがあります。ここでは支払いを楽にしたいという目的があるので、メリットとしてあげられるのは、以下の2点です。

  1. 住宅ローンの返済額を減らすことができる
  2. 月々の返済額を減らしたりボーナス払いをなくしたりできる

反面デメリットとしてあげられるのは諸費用がかかるという点です。

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ローンの返済額が「安くなる金額」と「諸費用の額」を差し引きして、どれくらいお得になるかを考えてみてください。
モゲチェックでNo.1金利に借り換えるメリット・デメリット

モゲチェックは新生銀行やSBIモーゲージ(現アルヒ)CFOなどを経て独立した中山田明氏が立ち上げたサービスです。

モゲチェックでは、No.1金利への借り換えを提案し、手数料無料で乗り換えサービスを提供してくれます。

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auじぶん銀行、ジャパンネット銀行、住信SBIネット銀行など、やや敷居の高いネット銀行から、最も条件のいいローンを選び、提案してもらえます。
メリットNo.1金利での借り換えを無料で提案してくれる
デメリットNo.1金利で借りられなかった場合、それ以外の借り換えを希望する場合は手数料がかかる(もちろん不要なら断れます)

参考住宅ローンの借り換えサービス「モゲチェック」 ……無料でNo.1金利への借り換えを提案してもらえます

申し込まなくてもその場でシミュレーションができる

モゲチェックのホームページでおすすめなのは、スライダーを動かすだけで「ローンをいくら減らせるか」を表示してくれるシミュレーション機能。ちょっとやってみるだけでも「なるほど!」と思えるので、一度試してみてください。

最も安い金利の住宅ローンに借り換えた場合、返済額をいくら減らせるかをリアルタイムで計算してくれるので、とりあえず計画を立てるときにこれを見ながら考えるのもおすすめです。

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「住宅ローンの借り換えで、実際にどれくらいのメリットがあるんだろう?」と疑問を持っている方は、モゲチェックのサイトでちょっと試してみると「なるほど!」となると思います。別にサービスを申し込まなくても、誰でも使うことができます。

参考モゲチェックのサイトで試してみる ……モゲチェックのサイトにジャンプします

押さえておきたいのは「借り換えできない場合がある」という点。0.380%などの超低金利で融資してくれるのは、かなりの信用がある人には安く貸そうという裏事情があるからです。

住宅ローンの「リスケジュール」はどこに相談する?

月々の返済額を下げる、ボーナス払いをなくして均等払いにするなどの方法でなんとかできそうなら、住宅ローンのリスケジュールで対処できるかもしれません。現在住宅ローンの融資を受けている金融機関で相談します。

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すでに滞納が始まっているとリスケジュールは難しくなります。リスケジュールによる対応は「支払いができなくなるのを未然に防ぐ」というのが前提です。

どのような対応をとってもらえるかは、金融機関によって異なっています。参考までにフラット35のケースでは、次のような条件変更について相談できます。

  1. 返済期間を延長する(最長15年、完済時の年齢上限80歳)
  2. 一定期間元金の支払いを据置いて利息だけ支払う(最長3年間)
  3. ボーナス払いを見直す

そのほかにできること

住宅ローンの借り換えやリスケジュールとあわせて行っておきたいのが、火災保険の見直し。生命保険や自動車保険もあわせて見直してみてもよいと思います。

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保険の掛け金は、保険会社は共済によってだいぶ違っています。ぜひ調べてみてください。
火災保険を掛け替えるなら、もらいそこねている火災保険申請をしておく

築5年以上の住宅の場合、しっかり調査すれば風水害の保険金がおりることが多いといわれています。その額は平均で100万円! 一戸建て住宅に火災保険をかけている人の大半が、平均100万円の保険金をもらいそこねているとしたらもったいない話です。

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違法な保険の申請はリスクが大きいですが、専門家に調査してもらい、正当に受け取れる保険請求をするなら別です。

もし保険を掛け替えるなら、その前に保険請求ができないか調査してもらうのがベストです。以下のサービスなら、現地調査をして保険請求できる破損等がなければ無料で終了します。

保険請求できる場合に、その部分をリフォーム依頼するか、保険請求の手数料を支払うか選択します。

参考お家の保険相談センター.com……調査は無料ですし、不要なら断ることができます。

ローンの滞納後に危険性を回避する2つの方法

すでに滞納が始まっていて、競売の申立があった場合でも「自宅を売却して借金を返済したい」という時に検討できるのが、リースバック任意売却です。

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いずれも、そういったサービスを得意とする不動産業者を慎重に選ぶのがコツです。

「リースバック」を検討する

リースバックは自宅を売却しつつ、新しい持ち主とリース契約を結んで、自宅にそのまま住み続けるという方法です。家を売らないといけないけれど、お子さんの転向を避けたい、といった場合に選択できます。

リースバックのメリット
  • 売却しても自宅から引っ越さなくてよい
  • 比較的短期間で資金を調達できる
  • 将来的に買い戻しの可能性も残る
リースバックのデメリット
  • 賃貸契約を結んでくれる買主が見つからないと不成立で終わる
  • 売却に条件がつく場合がある(家賃を払える安定収入があるか、など)

参考総合マネージメントサービス……リースバック取り扱い(全国対応)

「任意売却」を検討する

住宅ローンを一定期間支払わないと、銀行など金融機関は抵当権を実行して、担保に入っている不動産を競売にかけてしまいます。

このとき、競売になる前に、自主的に売却してしまうことを任意売却といいます。

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とはいえ「売ればいい」というわけではありません。銀行など金融機関と話し合いをしながら、売却活動をすすめます。

任意売却では、最終的に差押え登記や抵当権の登記を抹消し、安全に取引を終える必要があります。そこで金融機関と打ち合わせをしながら売却額の落としどころを探ったり、そうやってできあがった売却計画を確実に実行する必要があります。

任意売却はどの不動産会社でもできるわけではなく、経験やノウハウを持っているところを選ぶ必要があります。

オンライン査定サイトで任意売却に対応しているところは少ないのですが、リビンマッチはかなり以前から対応しています。ユーザーにとってはリスクなく利用できますので、早めに査定依頼をかけておくとよいと思います。

参考不動産一括査定サイト「リビンマッチ」のクチコミと利用のポイント

借金の取り立てが止まる3つの方法

「任意整理」「個人再生」などで弁護士に委任した場合、貸金業法第21条9項の定めにより、貸金業者は直接借金を取り立てることができなくなります。「特定調停」も裁判所が関わる手続きなので、直接借金を取り立てられなくなります。

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「借金の取り立てが止まる」ことで、心に余裕が生まれ、よりよい対策がとれると思います。

すでに住宅ローンの滞納が始まっている場合、以下に説明する3つの手続きで、まずは借金の取り立て・督促をストップして、しっかりと対策をとることができます。

弁護士に依頼して「任意整理」を検討する

任意整理は、個人再生と同じく債務を整理する方法ですが、裁判所によらない解決策です。

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借金があっても「自宅を失わずに解決できる」可能性が残されています。
具体的な進め方は?

裁判によらない解決策ですが、多くの場合弁護士等にお願いをして進めます。弁護士に依頼すると「過払いがあれば取り戻せる」というメリットもあります。

任意整理ですることは、債務者(お金を借りている人)が債権者(銀行やローン会社などお金を貸した人)と交渉することで、現実的に返済が可能な条件にすることです。減額や分割払いなどの方法で、返済が可能になるように話し合います。

債務者(借金をしている人)本人が貸主と交渉することも可能ですが、経験や知識が必要な難しい交渉です。弁護士など専門家に任せる方が無難です。

任意整理のメリット・デメリット

任意整理の具体的なメリットとしては、①将来利息をカットする(月々の返済額を見直す)ことと②過払い金があれば取り戻すことが可能、といった点があげられます。

そのほか、任意整理には以下のようなメリットとデメリットがあります。

メリット・借金の督促や取り立てがなくなる
・自己破産や個人再生をしなくてよい
・借金を完済する目標が決まり、生活を立て直すことができる
デメリット・分割案でも3~5年で借金を返済する必要がある
・一括弁済案だと親類などから借りて全額を返す必要がある
・債権者(お金を貸した人やローン会社)が合意してくれないとまとまらない
・ブラックリストに載り、クレジットカードが作れなくなる
任意整理に強い弁護士事務所は?

「とりあえずどこか1つ事務所をあげて」ということであれば、下記のシン・イストワール法律事務所をおすめします。

  1. 借金問題に強く、ヤミ金対応もできる。
  2. 全国対応可能で誰でも相談できる。
  3. 弁護士費用が安めに設定されており良心的。

参考シン・イストワール法律事務所(公式HP)……公式HPから相談できます。また借金問題に関しては相談料無料です。

自分でできる「特定調停」を検討する

特定調停は任意整理と違って裁判所に間に入ってもらい、債権者と話し合うという解決方法です。

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特定調停でも「自宅を失わずに解決できる」可能性が残されています。
特定調停のメリットとデメリット
メリット・裁判所のサポートもあり、自分で手続きすることも可能
・利息制限法を超える利率があれば調停委員が引き直してくれる(将来利息をカット)
デメリット・過払い金の請求ができない
・調停調書が作成されるので、それに反して支払いを怠ると強制執行の可能性がある
任意整理か特定調停か?

任意整理と特定調停は目指すところは似ていますが、それぞれにメリット・デメリットがあります。

任意整理はこんな人に向いている

  • 過払い金がある
  • 自分で裁判所とやりとりしたくない(弁護士に任せたい)
  • 自宅を失わずに借金を整理したい

特定調停はこんな人に向いている

  • 弁護士費用をかけたくない
  • 調停調書に従って、今後はきちんと支払いができる
  • できれば家を手放したくない

弁護士に依頼して「個人再生」を検討する

個人民事再生は、裁判所の許可を受けた再生計画を定めることにより、破産せずに生活を立て直す方法です。手続きはかなり難しいので、弁護士事務所に依頼するのがベストです。

また、住宅ローン特則を併用して、家を守るという可能性も残されています。

個人民事再生には以下の2つの類型があります。

  1. 小規模個人再生
  2. 給与所得者等再生

サラリーマンであれば②の給与所得者等再生が該当します。

個人再生が向いている人は?

個人再生はこんな人に向いている

  • 一定の収入がある(サラリーマンなど)
  • 借金の額が5000万円以下(住宅ローンは別)
  • できれば家を手放したくない
個人再生ができる条件は?

こんな人なら個人再生ができる可能性あり

  • 住宅ローンを除く借金の総額が5000万円以
  • 定期的な収入が見込める
  • 3~5年で返済することが可能
個人再生+住宅ローン特則

個人再生と併用できる住宅ローン特則は、マイホームを守るための制度といわれています。正式名称は「住宅資金貸付債権に関する特則」といい、この特則による内容を盛り込んだ再生計画が認められると、自分の持ち家に住み続けることができます。

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どういう場合に認められるか、という要件はけっこうたくさんあるので、やはり弁護士さんに相談した方がよいと思います。

最後の手段「自己破産」とは?

複数の銀行やローン会社から借金を重ねて、どうしても身動きがとれなくなってしまった人が大変な状態を脱して、生活を再建するための「最終手段」といえるのが自己破産です。

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自己破産をすると、住宅を含むすべての財産を失うことになります。いわば、ゼロからの再出発になるという点は覚悟が必要です。

自己破産の手続きは、自分が住んでいる場所を管轄する地方裁判所に申し立てることで開始します。自己破産は簡単に認められるものではなく、また破産手続きが開始されると債務者には以下のような制限が課されます。

居住制限裁判所の許可がないと現在の居住地を離れることができなくなります。転居だけではなく、長期旅行なども制限されます。
財産の喪失破産した人の財産は債権者への弁済に充てられるため、破産管財人が管理することになります。
郵便物等の管理破産管財人の職務に必要と認めるときは、裁判所は破産者あての郵便を破産管財人に配達するようにできます。
公法上の制限弁護士や司法書士、行政書士などは「破産者であって復権を得ないもの」はなることができません。
私法上の資格制限①後見人、代理人、遺言執行人になれません。
②株式会社の取締役等出会った場合は退任しないといけません。

さまざまなデメリットはありますが、それでも免責許可の決定が確定すると、税金などの一部債務を除いて支払い責任が免除されます

また、以下の点はメリットということができるかもしれません。

自己破産してもできること
  1. 会社をクビになることはありません。破産は懲戒解雇事由にはなりませんし、裁判所等から勤務先に連絡がいくこともありません。
  2. 破産手続きが終われば、海外旅行等にも自由にでかけることができます。
  3. 選挙権や被選挙権はなくなりません。
  4. 戸籍に傷がついたり、破産した事実が書き込まれたりすることはありません。

自己破産の手続きは自分でもできますが、かなり難しいので、弁護士事務所に依頼するのが一般的です。目安として、価格を以下のように定めている法律事務所が多いです。

着手金20万円
報酬金20万円+諸費用など

弁護士事務所のおすすめをひとつだけあげるとすれば、やはりシン・イストワール法律事務所を推薦します。クチコミの評判がよく、着手金や報酬を安めに設定するなど、良心的な対応が好印象です。

参考シン・イストワール法律事務所(公式HP)……公式HPから相談できます。また借金問題に関しては相談料無料です。

自己破産すべきか、その他の方法がよいのかを含めて、シン・イストワール法律事務所に相談してみるのがよいと思います。電話応対してくれる事務員さんは「厳しいが親身になってくれる」という評判です。

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