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深日の蔵みたいな建物を60万円で購入。どう使う?

2020年3月3日

先日のエントリーの続きです。

100万円の蔵みたいな物件に学ぶ公図の話

沖縄から大阪府阪南市に引っ越してきてひと月。ようやく沖縄の物件ではなく、大阪の物件のチェックがはじまりました。今回は、表題の通り「漁港の目の前の100万円の蔵みたいな建物」が古家として建っている土地に ...

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結局指値は通り、100万円の売り出し価格に対して60万円で決着。今回は額も小さいので契約決済になりました。

この時点で大阪府下で最も安い一戸建てのひとつでした(注1)。

契約決済について解説

契約決済は、一括決済や一発決済などとも呼ばれる売買の仕方。不動産の取引は、通常一発で決済しません。まず契約(手付け交付)してから、後日決済(残代金決済ともいい、残りの全額を支払う)という流れになります。

額が大きい買い物ですから、まず手付けを打って契約してから(売買がある程度確定的になってから)買主は融資の手続きをしたり、売主は抵当権抹消の手続きをしたりします。こういった準備に時間がかかるため、契約と決済の日程は別々に設定するのが通常の流れです。

ただし、額が小さくて抵当権もついていないような物件の場合、しばしば一括決済になります。少額の取引で何度も集まるのは面倒で、効率が悪いからです。

一般的な契約の流れについては、以下のページが参考になります。

参考一戸建て売却。物件の売出し方や手順を詳しく解説しています

本物件の場合

今回の物件、蔵でも何でもないのですが、見た感じが蔵っぽいのでウチでは「蔵」と読んでいます。この後もカッコ付きの「蔵」でいきたいとおもいます。

さてその「蔵」も少額の物件ですから、仲介業者さんから「契約決済でいいですか?」とのオファーがありました。全然オーケーですから、契約決済になりました。

さて、その契約決済のメリットは何でしょうか? めんどくさくないという一点につきます。なので、通常はあまりおすすめしません。

屋根はN Trustさんに相談

実はこの「蔵」、雨漏りしているようです。階段のあたりにバケツがふたつ置かれており、その周りにビニール袋やぞうきんが転がっています。外から見ると屋根瓦がいくつか外れているので、屋根からかもしれません。ただし内部を観察してみると、壁から水が浸入しているようにも見えます。

そこで、阪南市の自宅でもお世話になった、Nトラストの中村さんにきてもらいました。あいかわらず手際よくはしごをかけて高い屋根に上り、応急処置をして、ざっくり見積もりまで出してくれてから帰って行きました。めっちゃ頼りになります。

Nトラスト

今回外回りは屋根だけNトラストさんにお願いする予定ですが、思ったより低予算でなんとかなることが判明。また、外壁についても貴重なアドバイスをもらいました。

焼き杉らしき外壁については、すでに大工さんに「修理できます?」と質問済みで、「ホームセンターに売ってる材料でも直せるんで、大丈夫ですよ」との返答を得ていました。焼き杉がいいのか、焼かない方がいいのか? 中村さんによると「まぁ、焼かなくても大丈夫でしょう」とのことで、薄めたペンキなどで塗装しておけばOKのようです。防腐剤入りの高いオイルステンもさほど効果が持続しないので、塗るなら安いのでも変わらないのだとか。参考になるなぁ。

で、この建物をどう使うか

内部はまぁボロいのですが、床と檜の柱は案外しっかりしています(まだ床下は見ていません)。土壁の建物なので、おそらく筋交いは入っておらず、窓がやたら多いので壁量は心配です。ただし、細長い建物の梁間方向(短手方向)には窓が一切もうけられておらず、それなりに何か考えて設計されているのかもしれません。が、大規模な地震がきたら「二階が一階を押しつぶすように潰れる」といわれている古い木造住宅ですから、油断はできません。

大工さんとの打ち合わせでは、一階の補強が鍵を握るような気がします。建物が使えるコンディションと判断できれば、安かっこいい耐震補強をどこまでできるのか相談してみたいと思っています。予算は250万円くらいで、そこは融資でまかなう予定。そんな低予算で大丈夫かどうかはまだわかりません。

今のところざっくりと考えているのは、一階の居室部分は壁に構造用のOSB合板を金物で取り付けて、ほとんどの壁を耐力壁化する案。下の間取りで一階の洋間2室部分をシェルター化して、そこに大事なものを置いておくというプランです。

めっちゃ偏心距離がでかくなりそうなので、専門家の意見を聞きたいと思っているところです。


注1……レインズには、テラスハウス(長屋)でさらに安い物件がいくつか掲載されていました。

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