リフォームとメンテ

耐震補強を安くする工法が充実。0円で施工できる可能性も

2020年2月3日

https://realestate-mag.com

この記事でわかること★1分チェック!

進化し続ける耐震工法
わずか10年数前の建築専門書でも、耐震工法といえば手作業で金具を取り付ける工法が解説されていました。しかし現在は新しい発想で低価格な耐震補強方法が考案されています
耐震改修費用の目安は?
多くの自治体のサイトを確認していくと、現在市町村が想定する木造住宅の耐震改修費用は150万円~200万円くらいだとわかります。その工事費用に対して自治体の補助を受給することができます。補助金の額は自治体によりまちまちです。
その他のコストダウン方法
リフォームをする前に火災保険の風水害補償を受けられないか確認することは必須です。築5年以上の木造住宅の7割で100万円程度の保険金がおりているという報告があります。また、10年以上前に組んだ住宅ローンは金利が高いため、借り換えと同時にリフォーム代を住宅ローンに組み込んでしまうのが効率的。数百万円のコストダウンもあり得ます。
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これらの手法を駆使すれば、ゼロ円で耐震改修ができてしまう可能性もあるのです。

必ず発生する大地震

日本を含む環太平洋火山帯で、世界中の地震の8割が起きており、そのうちの2割が日本で発生しています。30年以内に、南海トラフ地震等の巨大地震が起きる確率は70~80%ともいわれており、住宅を購入する場合には耐震性能は極めて重要な問題といえます。

From Wikimedia Commons

それを前提に、昭和56年(1981年)以前の木造住宅は必ず耐震診断と耐震補強が必要と考える必要があります。

進化している耐震補強工法

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耐震補強が安くなっているのは、いろんな工法が登場し、それぞれの建物にあった合理的な補強方法を採用できるようになったからです。

最近では安価で効果的な耐震補強工法が次々と登場しており、ここ10年ほどで見ても、耐震補強にかかる費用が激減しているそうです(一説には半減したともいわれています)。特に注目されているのは既存の構造を壊さずに『耐震かべ』を取り付ける工法や、『壁用ステンレスブレース』を筋交いのように取り付ける工法など。

こういった工法の登場により、工期短縮やコストダウンができるようになってきました。

建物の上部構造に限らず、基礎に関してもアラミド繊維等で強化する工法が開発されており、昔のようにコンクリートを打設して補強する必要がなくなってきています。

東京都都市整備局『安価で信頼できる木造住宅「耐震改修工法・装置」の事例紹介』より

メモ

凡例は①事例の建設年、②面積、③耐震改修工事費用(全体の工事費)、④工期、⑤評点(改修前→改修後)、⑥事例の改修内容(補強か所数、施工内容など)

住みながら工事できる「外付け補強」

水回りその他のリフォームと同時に行うのではなく、耐震改修工事のみを行う場合の選択肢も増えてきました。こういったケースでは、外付け補強を選ぶことが多いようです。おおまかに、外壁にブレースを取り付ける工法と、外壁を交換する(または追加する)ことで補強する方法にわかれます。

外付け補強は外壁をはがさずに外から補強材を追加します。そのため住みながら工事でき、さらに工期も短くてすむという特徴があります。上記の例では工期が10日間とされています。

反面、壁をはがさないので内部の構造を確認しにくく、工事中に接合部の状態を確認する作業などはしにくいと言われています。施工には熟練を要する工程がありますので、耐震設計をしてくれる建築士さんといっしょに施工業者を選ぶ必要があります。

リフォーム工事と同時に行う場合

耐震改修以外のリフォームと同時に行う場合は、壁をはがして内部から補強できるので、より精度が高くデザイン的にもきれいな補強が可能です。手作業で筋交いを追加したり金物を追加していた時代に比べると、コストも工期も短縮しています。

このように既存の柱と柱の間に設置できる商品は複数開発されており、工事完了後には壁の内部に収まるため、見栄えもかなりよくなります。価格もかなり低く抑えられています。

補助を使えば自己負担が軽減

この記事の資料集めのため、さまざまな自治体の耐震補助を調査しました。耐震改修工事の事例を示している自治体もかなりあります。それを見ていくと、各自治体が耐震改修工事に必要とする平均的な金額を、どのように想定しているかがわかります。

費用の目安は150~200万円

たとえば大阪府阪南市では、以下のような事例を資料に掲載していました。

建物の全体的なリフォーム(浴室・玄関・一部居室の改修)とあわせて合計14か所の壁補強をしたケースで、耐震改修そのものに必要だった費用は168万円。市の補助金は40万円(所得により60万円まで支給される場合もあります)なので、自己負担は128万円

他の自治体でも同様の資料を公開してるケースが多く、耐震改修に必要な費用をみると150万円~、という記載が多くみられます。多くの自治体では150万円~200万円くらいをボリュームゾーンとみているようです。

東京都のパンフレットの記載事例では昭和29年築の評点0.61の住宅を、費用172万円で評価1.05に改善した例などが紹介されています。この価格で耐震改修ができ、しかも外観もきれいになってしまうのが魅力です。

(このような事例が多数)

メモ

ちなみに、評点というのは耐震診断の評価のことで、1.0以上であれば「一応倒壊しない」という判断になります。0.7~1.0は「倒壊する可能性がある」で、0.7未満は「倒壊する可能性が高い」となっています。

上記は175万円の工事で評点を1.0以上(一応倒壊しない)に引き上げた事例です。これに自治体の補助を加味すると、多くの自治体で50万円以下に収まるはずです。補助の手厚い自治体では、ほとんど無料で耐震改修が施行できる可能性があります。

自治体の補助はどう使う?

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自治体の補助は、補助率も補助される金額の上限もバラバラです。また年間予算もバラバラです。

新潟県燕市などは年間の補助件数がわずか5件です。年度はじめにすぐ申し込んでも、補助を受けられるかどうか……といった水準です。一方、かなり大きい予算を組んでいる自治体もあります。たとえば以下の表にある自治体の例を見るだけでも、相当ばらつきがあることがわかります(以下はすべて木造戸建て住宅についての補助)。

市町村補助率(設計)限度額補助率(施工)限度額
宮城県仙台市 自己負担最大17600円5分の4100万円
秋田県横手市 自己負担1万円23%80万円
石川県小松市8割12万円全額150万円
石川県能美市5分の412万円全額150万円
富山県富山市9割 5分の4100万円
新潟県燕市2分の110万円3分の265万円
栃木県宇都宮市3分の22ないし10万円5分の4100万円
神奈川県川崎市全額 3分の285万円
千葉県市川市3分の28万円8割100万円
千葉県柏市3分の24万円3分の150万円
愛知県碧南市3分の220万円8割設計・施工合計で120万円
岐阜県高山市  10分の10180万円
滋賀県草津市  8割100万円
大阪府堺市3分の226万円3分の2120万円
大阪府摂津市7割10万円定額70万円
福岡県太宰府市  5割60万円
宮城県日向市9割54000円8割100万円
大分県佐伯市 自己負担5500円3分の280万円

そこでまず各自治体のホームページで補助率や額を調べた上で、一度担当部署に電話で問い合わせをしてください。ほとんどの自治体で予算を掲載しておらず、年間何件の補助を出しているかわからないからです。

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確実に耐震診断・耐震改修補助を受けるには年度の頭である4月にすぐ提出することが望ましいです。1~2月には準備しておき、自治体窓口で相談しておきましょう。

自治体窓口では、その他の補助なども確認しておくとよいと思います。たとえば耐震診断を行った場合に固定資産税を軽減する措置などもあります。

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ほとんどの自治体では非木造住宅の耐震補助がない(もしくはないに等しい金額しか出ない)のですが、名古屋市では非木造住宅でも60万円まで補助される制度があります。軽量鉄骨造等の住宅にお住まいの方は、こういった点も尋ねてみてはどうでしょうか?

上記の市町村の補助に関する一覧表にある補助金の額は原則で、場合によっては上乗せされるケースもあります。逆に収入等の要件で補助が受けられないケースもありますので、個別具体的な案件については直接各役所にお問い合わせください。

いろいろな自治体が発表している資料の中で、東京都耐震ポータルサイトがいちばん参考になると思います。この章の最後に同サイトへのリンクを掲載しておきます。

参考東京都耐震ポータルサイト

ポイント

仮に耐震改修に必要な費用が150万円とすると、自治体の補助を申請することで100万円以下に収まる計算になります。市町村によっては全額補助されるケースもあります。

さらにコストダウンを図るなら「火災保険申請」

火災保険に付帯する風水害や漏水の補償は、多くの一戸建て住宅で、請求すればおりるということをご存じでしょうか? お家の保険相談センター(株式会社Fremo)によれば、およそ7割の一戸建て住宅で100万円程度の保険金がおりるそうです。

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築5年以上の一戸建て住宅の約7割で、保険を申請すれば平均約100万円もらえたそうです。

もし火災保険に加入している一戸建て住宅で耐震リフォームをお考えであれば、リフォーム前に保険の請求をしておいてください。リフォームしてしまうと保険金を受け取ることができなくなります。

お家の保険相談センターについては以下のページでも解説しています。

参考住宅をリフォームする前にお家の保険相談センターで保険請求すべき理由

また公式サイトは以下のリンクから確認いただけます。

参考お家の保険相談センター……保険適用可能かを無料で調査してくれます。

ポイント

自治体の補助に加えて火災保険が適用された場合、うまくすればほとんどゼロ円での改修工事も可能に。

ダメ押しでやっておきたい住宅ローンの借り換え

2010年頃に都市銀行で住宅ローンを組み、固定金利を選択していたら、その金利は3%前後の設定となっているはずです。現在の変動金利の水準であれば、借り換えによって数百万円の金利を削減できることもざらにあります。

そこで、耐震改修やリフォームを検討しているなら、あわせて住宅ローンを借り換えてしまうことをおすすめします。リフォーム費用を新しく借り入れる住宅ローンに組み込むことができるからです。

モゲチェック公式サイトより

リフォームと融資のポイントについて、以下の記事で解説しています。

参考リフォームするならモゲチェックで住宅ローンの借り換えを

モゲチェックのサイトは以下から確認できます。

参考モゲチェック(公式)……無料診断が参考になります


また、リフォーム費用を抑える分離発注については以下の記事が参考になります。

はじめてのリフォーム分離発注。外と中の2分割で失敗せずに安くする!

リフォーム工事は細かく発注先を分ける「分離発注」で、劇的にコストを下げることができます。しかし、一般の人にはハードルが高く、失敗するとかえってコストがかかる危険性も。 フドマガ不動産会社を経営してきた ...

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耐震性とシロアリの被害(補足)

「三宮・神戸経理コンピューター専門学校近く」松岡明芳撮影

阪神淡路大震災時の調査によって、地震で大破した木造住宅の6~8割にシロアリの被害が見られたと報告されています。

出典『兵庫県南部震災による木造軸組住宅の被災調査』(1995年7月)

上のグラフは奈良女子大学の疋田洋子氏らの調査から引用したものですが、シロアリの被害と地震での被災の大きさが相関していることがわかります。

シロアリに関して詳しくは以下の記事で解説していますので、時間があればあわせて読んでみてください。

シロアリにやられた家は倒壊するのか? 阪神大震災ではシロアリ被害のある家の8割が倒壊!

私は沖縄県で不動産会社を経営していたため、シロアリの被害にあった建物をたくさん見てきました。沖縄は南方系のシロアリを含め、多くのシロアリが活発に活動する地域だからです。 シロアリの被害にあった家をたく ...

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シロアリが見つかった場合、リフォーム・耐震補強を行う時に、必ず駆除しておくべきだといえます。その際、ふたつの点に注意してください。

  1. シロアリ被害は再発しやすいため5年ごとの駆除を続ける
  2. 駆除業者のレベルは様々なので全国チェーンと有力地場業者の相見積もりをとる

価格と施工レベルのバランスから考えて、全国チェーンはシロアリ110番がよいと思います。

参考シロアリ110番……見積り無料なので気軽に相談できます

これに加えて地元で有名な業者さんがあれば、そちらにも相談し、その中からよいと思える業者さんを選んでください。

メモ

日本におけるシロアリ研究は、長い間アメリカやフランス、イギリスより遅れていました。またシロアリには不明点がたくさんあります。そのため、非常に知識豊富で信頼できそうな老舗業者さんが言うことが、最新の論文と異なっている場合もあります。シロアリ駆除業者の選び方は大変難しく、最終的には会って判断してみるというアナログな方法になってしまいます。その点も踏まえて、必ず相見積もりを取って多くの業者さんの意見を聞くべきだといえます。

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