不動産活用

【リフォームを安く】分離発注は2分割からスタート+施主支給【初心者OK】

2020年1月16日

自宅リフォーム中。施工は大工のTOMY建築工房さん

リフォーム工事は細かく発注先を分ける「分離発注」で、劇的にコストを下げることができます。しかし、一般の人にはハードルが高く、失敗するとかえってコストがかかる危険性も。

ポイント

内部リフォームは価格差が出やすく、コストを落としたい部分。一方、外部リフォームは価格が品質に直結するため、品質を維持して価格を落とすのは、初心者には難しいといえます。

そこで、まずは外部+内部のふたつに分離する方法を試してみて、余力があれば「施主支給」→「完全分離発注」とステップアップするのが合理的です。

いままでたくさんのリフォーム業者さん、大工さんと仕事をしてきて、発注の仕方を難易度でわけると次の図のようになると考えています。

失敗がなく難易度が低いのが2つに分離発注という方法。外と中にわけるだけですが、これでもコスト削減効果は期待できます。

材工分離というのは、内部を施工する大工さんや工務店さんに「設備などを施主支給でお願いできますか?」と依頼してみるパターン。実はキッチンやトイレなどの設備代は、意外と仕入れ価格を落とし切れていない業者が多いですから、施主がここを安く購入できる場合はコストを下げられます。

設備の材料費を劇的に下げられるサイトを下の方で紹介していますが、こうやって物の仕入れと施工を別ルートにするのが、いわゆる材工分離工事です。

HIDE
おそらく、リフォーム初心者の方であれば、このあたりまでが限界かなと思います。

これ以上難易度が上がる完全分離発注の場合は、通常現場監督が行う施工管理を施主自らが行う必要があります。私は不動産業者として、何度か完全分離発注を経験していますが「自分の時給や労力、失敗のリスクを考えたら本当におトクだろうか?」と思ったりもしました。

そこで、この記事では「中と外にわけるざっくり分離発注」を中心に解説し、余力がある人向けに完全分離発注時の考え方を補足的に解説します。

火災保険と自治体の耐震改修補助を利用してリフォーム代を安くする方法については、以下にリンクした記事で解説しています。分離発注とあわせて、こういった方法も検討してみてください。

参考火災保険と自治体補助でリフォーム代を150万円安くする

なぜ2つに分離発注?

HIDE
価格がクオリティーに直結する「外部工事」は品質重視、価格にばらつきがある「内部工事」でコストダウンを図る、という考え方です。

フルリフォームを前提とすると、必ず必要になる外部工事。その外部工事を私は次のように考えています。

屋根の葺き直しと外壁の塗装など、外回りの工事全般を自社施工できる業者さんはけっこう見つかります。こういった業者さんに内部の大工工事などを依頼することも可能ですが、実は多くの場合、その塗装屋さんは、内部の施工を他の業者に外注しています。つまり、本来は外回りのプロで、内部は外注しているという仕組みです。

そこで、①外回りは自社施工できる業者さんに一括してお願いし、②内部は別の業者さん(=内部のプロ)に直接発注するのが効率的です。たったそれだけでも、内部(または外部)工事を下請けに外注する際のマージンをカットすることができるからです。

外部をすべて自社施工する業者はありますが、内部をすべて自社施工する業者はあまり見かけません。通常、大工、設備、電気、クロスなどの各工程を別々の業者が担当し、リフォーム会社がそれを統括しています。つまり、内部工事は複雑なので難易度があがるといえます。

というわけで、まずは絶対に必要になる、外回り一式を任せられる業者を探してみましょう。

外部を任せられる業者さんとは?

HIDE
外部をすべて自社施工できる業者を見つければ、そもそも外部工事を分離発注する必要性がなくなるのです。

では、私がどうやって外部工事の施工業者さんを選んでいるかというと、次のような観点で考えています。

外回りの業者は「安さ」で選ばない

不動産会社の仕事としていくつかの塗装業者さんと仕事をしてきた結果、私は「外回りは値段で選ばない方がいい」と考えるようになりました。

理由はふたつあります。

値段で選ばない方がいい理由

  • 屋根や壁は雨漏りなど深刻な問題に直結している
  • 塗装工事は原価的に価格の下げ幅が少なく、下げすぎると危険

まずひとつ目の「雨漏りなど深刻な問題に直結」というのは、わかりやすいポイントだと思います。家の寿命そのものに関わってくるので、あまりケチってしまうと建物の耐久性を下げる可能性があります。

もうひとつ、原価の問題は解説が必要かもしれません。塗装の原価は主に「ペンキ代」と「人件費」で構成されています。そしてペンキ代は大量に購入することで下げられるものの、そこまで劇的には下がりません

とすると、無理をして外部工事の費用を下げようとすると、人件費を削っていくことになります。「ケレンの作業を簡単に済まそう」といった方法で予算を削るとしたら、将来不具合が出る可能性もあります。

HIDE
私の意見では、ちゃんとした業者さんに依頼した場合、塗装費用に劇的な差額は発生しないと考えています。ちゃんと作業したら必要になる金額は決まっているからです。

大阪ならこの2社で

大阪限定の話からスタートして申し訳ないのですが、私が大阪で塗装+屋根の補修をできる業者を選ぶなら、この2社からチョイスします。

株式会社イワタ塗装……大阪府北部

株式会社N-TRUST……大阪府南部

Nトラストさんは私のテッパンおすすめ業者さんです。価格は激安とまでいきませんが、価格にはきちんと理由がありますし、アフターサービス含めて非常にしっかりしていますので、大阪南部の仕事はすべてNトラストの中村社長にお願いしています。

イワタ工業さんもホームページで確認できるとおり、安かろう悪かろうスタイルではなく、デメリットも含めた事前説明などが特徴の会社です。大阪府北部を営業圏としているので、北部方面で物件が出た場合にお願いしたい業者さんです。

いずれの会社も社長自らが陣頭に立っているので、わかっている人に任せられる安心感があります。また、いい塗料を使って丁寧に施工してくれるので、安心してお願いできるのも魅力です。

HIDE
余談ですが、沖縄県内なら幸建さんをおすすめします。ホームページはないですし、連絡先は社長の携帯なのでここに載せられませんが、お問い合わせいただければお知らせします。

首都圏ならこの塗装業者で

首都圏はあまり強くないので「ここがいいかも?」というレベルですが、以前から気になっているのはいえふくという会社です。ネットに強く、オンラインでセルフ見積できるなどの機能が役に立ちます。見積の結果はメールかSNSで送付されてきます。

いえふく……首都圏のみ対応ですが、ウェブで完結するセルフ見積がおすすめ

HIDE
ホームページの記事内容もしっかりしていますので、安心して任せられる業者さんではないかと思います。

最初にいえふくの見積をとっておき、その他の情報とあわせて総合判断をするというのもアリだと思います。

他のエリアならこのサイトで

そのほかのエリアについては、全国対応の一括見積サイトを調べてみました。ここまで解説したように、外部工事は自社施工できる業者を探すことが望ましいといえます。

HIDE
ほとんどの塗装業者一括見積サイトは「○○万円安くなった!」というアピールの仕方ですが、これは論外だと思います。その中で「自社施工できる業者だけを集めた」というサイトを探してみました。

自社施工できる業者にこだわった一括見積サイトを探してみると意外と苦戦したのですが、以下のサイトはすべて自社施工できる業者とうたっています。

【外壁塗装の案内所】……全国見積サポート協会

私がこのサイトを利用するとしたら、安さだけに注目せず、リフォームしたい箇所すべてを自社施工できているか? に注目します。また、どんな塗料を使っているのかも確認しておきたいポイントです。

塗装の種類と性能の目安は以下の通りです。

種類耐用年数
アクリル3~7年
ウレタン5~10年
シリコン7~15年
フッ素12~20年

さらに高価で耐用年数の高い塗料もありますが、普通の塗装であればフッ素系が上限で、シリコンでも許容できると思います。※塗料の耐用年数には諸説あり、大まかな目安と考えてください。

ポイント

外壁塗装+屋根の補修(葺き直し)をお願いする、外部工事の業者さんは、価格ではなく信頼性で選びましょう。価格の差=クオリティーの差となりやすい部分だからです。

内部リフォームは価格差が大きい!

外部を任せられる業者さんとは?

いろんな物件で見積もりをとっていくとわかってきたのですが、外部リフォームに比べて、内部リフォームは価格のばらつきが大きいです。

HIDE
内部リフォームは価格差が大きい! だからここはコストダウンをしておきたいのです。

価格にばらつきがある理由は、内部工事はすべてを自社施工できないから。下請けに外注する部分が多くなるのですが、外注時にどれくらいのマージンを乗せるかは各社バラバラです。

HIDE
施工会社と下請け業者との関係性で施工価格が変わりますし、下請けに投げた業務にどれくらいの利益を乗せるかというポリシーの違いも大きいです。

もうひとつは、住宅設備などの「物」の値段です。キッチンや洗面化粧台を安く仕入れて安く提供してくれる業者さんならいいのですが、仕入れ能力に限界があり、この部分で高くなってしまっている見積をよく見かけます。

HIDE
キッチンや既製のドアなど、メーカーが製造する製品は品質のばらつきが少ないので、安ければ安いほどよいといえます。私は、この材料費を結構シビアに見ています。

見積は平均を取れ! がプロの教え

バリューエンジニアリング(VE)という仕事をしていた建築士さんからアドバイスされたのが「平均を取れ!」というポイント。本来のVEの手法とは違うようですが、アマチュアでもできるテクニックとして、教えてくれました。

よく「見積は3社取れ」と言われますが、漫然と3社以上の見積をとっても意味がありません。面倒でも手元に届いた見積書をEXCELのワークシートに落とし込んでいってください。リフォーム会社によって見積の項目が違っているので、完全な表にできなくてもOK。可能な限り、項目ごとの価格を比較できるようにします。

すると、一番安い業者でも、項目によっては平均より高い部分が出てきます。

HIDE
「平均より高い」部分が見つかったら、「御社の見積はいいんですがシステムバスの材料費が平均より高いんです。落とせませんか?」という風に交渉していきましょう。「平均より高い」と言われると、業者さんとしては対応せざるを得なくなります。

平均をとることによって、最安の見積に、さらに絞れる部分がないかを検討することができます。こういう手法なら、建築に全然詳しくなくても応用していけますので、見積を比較するときはぜひ思い出してください。

内部工事の見積を取るには?

ひとまず、誰でも応用できる方法として、内部リフォームの一括見積サイトを検討してみました。調べてみると結構色々あるようですが、「リフォーム工事の相場を、あり得そうな金額でちゃんと提示している」のは1サイトだけでした。ちょっと驚きですが、とりあえずこのサイトをご紹介しておきます。

ホームプロ……リフォーム一括見積サイト

たとえば「キッチン・台所リフォームの費用と相場」というページでは、目安価格帯として50~200万円、中心価格帯として100~150万円と表示しています。決して安くなく、後から「だまされたかな」みたいにならない正直なラインです。

キッチンについては私見ですが、不動産業者が仕入れる場合でも、LIXILの主力商品シエラなどで30万円前後のケースが多いです。施工費用は古いキッチンの廃棄処分を含めて15~20万円ほどみておきます。

すると、このサイトの施工例「Panasonic リビングステーションVスタイル」に入れ替えて67万円というのは、けっこういいラインじゃないかな、と思います。本音をいうともう少し落としたい気もしますが、でも十分参考になる数字です。

HIDE
リフォーム見積サイトをひとつあげるとすると「ホームプロ」に好感が持てました。

こういうサイトで相見積を出してもらい、それをしっかり比較してから内部工事を発注するとよいと思います。

外部工事をお願いする業者さんが決まったら、ホームプロなどで内部工事の相見積もりを取って、見積内容を精査。

外部工事+内部工事の、ざっくり2カ所に分離発注はこれでいけると思います。

HIDE
続いては、もうひとひねりして、材工分離工事を検討します。

材工分離とは? 施主支給とは?

材工分離発注(施主支給)というのは、「施工は大工さんや工務店さんにお願いするけど、材料は施主が仕入れて支給しますから、これを使ってください」という方法。コストダウンにつながりますが、ふたつほど注意点があります。

  1. 全て施主支給は無理がある
  2. 協力的な工務店・大工さんでないと不可能

では、解説しましょう。

まず①について。リフォーム工事の材料は幅広く、たとえば内部ドアや床材、トイレ、システムバス、システムキッチンなど様々な材料を発注する必要があります。すべてを発注していると手に負えないので、金額が大きい物だけに絞った方がよいでしょう。副資材の発注漏れなども起きますから、あまり欲張らない方がいいと思います。そして②大工さんとしても「発注ミス等で手が空いてしまったらいやだなー」と思っているはずです。大工さんに迷惑を掛けない範囲で、どこまで材工分離とするか考えておきましょう。

私だったら、システムキッチンは材工分離工事にしたい部分です。けっこう価格差が大きく、なおかつ大工さんでも施工できるからです。他にはトイレや洗面化粧台も、よく材工分離にします。

一方システムバスは無理だと思います。メーカーの認定を持っている職人さんでないと組み立てられないケースが多く、完全にプロの世界なので、私はここについては設備屋さんに任せていました。

HIDE
ただし、プロパンガスエリアなどでは、システムバスのみプロパンガス屋さんに「材工込み」で発注したこともよくありました。「お宅のプロパンガスを利用するから、安くまとめてもらえませんか」という交渉はアリです。

さて、この施主支給で沖縄時代からお世話になっていたのは、大阪の山中産業さん。全国配送してくれるので、ホームページをみてみる価値大です。

山中産業(TSS住設ショップ)……住宅設備がかなり安いです。必見

たとえばLIXILのシエラ(間口2600)が17万円と激安(2020年8月27日現在)。これはほとんどのリフォーム業者の見積にある価格より安いと思います。ただし、この価格だとレンジフードがプロペラファンになりますから、シロッコファンなどに変更する必要が出てきます(プロペラファンが絶対ダメというわけではないですが……)。シロッコファンに変えてもおそらく相当安いです。

HIDE
この点について、大工さんや工務店の担当者が相談に乗ってくれるかどうかがポイントです。「施主支給? いいですよ、相談に乗りましょう」という良心的な大工さんが見つかったら、材工分離工事はかなりやりやすくなります。上記のファンやダクトの取り回しなども、大工さんなら的確にアドバイスしてくれるはずです。

私のおすすめは、キッチンと洗面化粧台の材工分離発注です。ここだけでも10万円や20万円は一発でコストダウンできる可能性もありますので、最低限、山中産業さんとの価格比較はしたほうがいいです。それ以上深入りすると発注ミスなども怖いので、なれていない人はこのあたりまでにした方がよいと思います。

価格を抑える以外のメリット

施主支給(材工分離)とするメリットは、コストダウン以外にも存在します。たとえばランドリールームや洗面にこだわりたいという場合。本当に気に入った洗面ボウルを探すとなると、工務店さんに頼むよりも、自分で探した方が気に入ったものが見つかります

かっこいい建材を販売するサイトはいくつもありますが、私が気に入っているのがHAGSです。上記の写真は磁器質タイルでニューヨークの地下室風の雰囲気を出し、その手前に洗面ボウルを取り付けています。商品自体は安くありませんが(とくに洗面ボウルは税別69,070円)ピンポイントで効果的に利用すれば、リフォームの満足度があがると思います。せっかくの分離発注、余力があればこういう点も楽しんでみてください。

参考 国内最大級オシャレ建材サイト【HAGS】 ……無料で送ってもらえるカタログも楽しいです

洗面は狭い空間なので、ちょっと予算をかけるだけで、かなり満足度の高いスペースになります。

ポイント

ここまでの記事をまとめると、初心者でもできるリフォーム分離発注は、外+中にざっくりわける2カ所に分離発注。それプラス、一部の設備を施主支給とするのがよいと思います。ここまでなら、初めて挑戦する方でも無理なくできるレベルです。

  1. 同じクオリティーなら価格に差が出にくい、外部の見積を取ってしまう
  2. 次に内部は見積をしっかり比較
  3. 余力があれば材工分離発注を検討する(一部施主支給)

ここまでやっておくと、漫然とひとつのリフォーム会社に発注するよりも納得がいき、なおかつ価格も抑えたリフォームができるはずです。

禁断の完全分離発注

内部リフォームは難易度がアップ

リフォームが初めてとか、2度目くらいの場合、正直なところ完全分離発注は避けた方が無難だと思います。資材の発注漏れや工程の管理ミスが起きやすく、そういう事故があると工期が長引き、コスト的にもかさんでしまいます。

が、それでも「完全分離発注に挑戦したい」というやる気満々の方に、「私はこうやっている」という方法をご紹介します。これが正解かどうかはわかりませんが、コストを下げつつ納得のいく工事をすることはできます。

大工さんを探すという苦行からスタート

内部工事の花形は大工さん。大工さんがいれば「ここ、誰に発注したらいいですか?」という相談もできますし、「工程はこんな順番でいいですか?」とアドバイスを求めることができます。

しかし、なんのツテもない状態からどうやって大工さんを探すのかという問題は残ります。これについては、私は「電話しまくる」という方法で解決しています。

まず、タウンページで大工さんをリストアップします。さらに余力があればGoogleに「近所の大工」と入力して検索してください。ええ職人ドットコムとか、indeedの求人なども含めて検索に引っかかります。この求人情報からも、大工さんの連絡先をリストアップします。

そして、上から順に電話をして「こんな工事をしたいんです」と相談します。「えー、素人の分離発注か」と難色を示す人が多い中、若干名の大工さんが相談に乗ってくれるはずです。ここでいい大工さんがつかまれば、あとは大工さんの紹介で、いろんな職人さんを集めることができます。なので、がんばって大工さんを探してください。素人の分離発注に付き合ってくれる大工さんは、だいたいいい人です。

現地で打ち合わせをしながらプランを練る

私の場合は、現地で大工さんと打ち合わせすることからスタートします。まず最初に手描きでいいですから「こういう風にリフォームしたい」という図面を用意しておきます。

それを元に、大工さんはどこまで施工できるか? 大工さんがやれない部分はどの職人を頼むか? 材料はどちらがどの部分を手配するか? そんなことを決めていきます。

HIDE
大工さんの立場でいうと素人の分離発注に付き合うのは手間でしかありません。お茶やお土産のビールをそっと差し出したり、「アドバイス料払いますね」というオファーをしたほうがよいかもしれません。

おそらく、大工さんに紹介してもらうべき職人さんは、設備屋さん、電気工事屋さん、クロス屋さんあたりだと思います。こういった職人さんを紹介してもらったら、それぞれに工事内容を説明し、見積をもらいます。

その上で「お願いしてもよい」となったら、各職人さんの予定を聞き、予想される工程を工程表に落とし込んでいきます。あとは工程表に従って、毎日現場をチェックしつつ工程管理を行います。

また、キッチンなど設備はだいたい現場受取になりますから、搬入日を決めておき、当日は立ち会いもします。

HIDE
こう書くと簡単そうに思えてしまいますが、けっこう大変ですのであまりおすすめはしておりません。お気軽な「ざっくり分離発注」くらいがちょうどいいと思います。

マンションのケースは別記事で

もともと記事の最後にマンションの場合の、自分なりの考え方を書いていたのですが、別記事で詳細に解説することにしました。

HIDE
なぜかというと本日(8月27日)、近くにマンションを一戸購入したからです。幸いかなりボロい状態なので、これをリフォームしながら、マンションリフォーム記事を制作したいと考えています。

というわけで、乞うご期待。

-不動産活用
-

© 2020 fudomaga | 不動産マガジン