不動産トピック

レオパレスが赤字の見通し

2019年11月18日

報道によると、レオパレス21は2020年3月期の純損益を273億円の赤字と予想しているそうです。まだ半年近くあるので、赤字は拡大するのでは? という見方をするメディアもあるようですが、いずれにせよ2期連続の赤字は避けられない模様で、注目が集まっています。

この赤字の最大の原因は、去年から今年にかけて話題になった「施工不備」問題。加えてスルガ銀行事件(スルガ銀行による不正融資)などを受けて、事業用ローンの審査が厳しくなっていることも影響しているようです。

施工不備問題は、報道されるたびに規模が拡大しています。最近の報道では、レオパレスが施工した全物件の76%にあたる2万9378棟に施工不備が見つかっているとのことですが、こうなると大半の物件に不備があるということですから深刻です。レオパレスは現在不備物件の補修にあたっていますが、そのためには入居者に退去してもらい、空室となった後に施工する必要があります。ただでさえ費用がかかるのに加えて、家賃が入ってこない期間があるため、財務内容に大きな影響を与える要因と考えられます。

なぜなら、レオパレスはアパートのオーナーに対して、一定期間ですが家賃保証をしているためです。空室となっている期間もオーナーには家賃を支払い、なおかつ自社には家賃が入ってこない状態が続きます。この家賃保証が、業績に重くのしかかっている状態です。

この事態にどう対処していくのか? レオパレスは過去、物件オーナーに対して強引に家賃の値下げを迫ったり、家賃を減額した事があります(注1)。今回「2021年3月までは約束した家賃を支払う」としていますが、その約束がしっかり実行されるかどうかを疑問視する報道もあります。

レオパレスは悪い会社なのか?

全物件の76%に不備があるということは、言い逃れのできない規模の瑕疵といえるでしょう。意図的に手抜きをしたのかどうかまではわかりませんが、法令に則った施工よりも利益を優先する体質だったことは否定できません。そのため、決して良心的な会社だと評価できないわけですが、それでもサブリース事業を行う会社の中では、まだ良心のかけらが残っている企業のように思えます。世の中には、最初からオーナーをだますことに特化した事業モデルの会社があるわけです。

文春オンライン「年収800万以上の中堅サラリーマンはなぜ騙されたのか」
https://bunshun.jp/articles/-/7656

上記記事にあるように、スマートデイズなどは最初から実現不可能な計画を前提として、サラリーマン大家を騙して経営を続けていました。やがて破綻することは当然といえます。

それに比べるとレオパレスはまだまともな業者だったのではないかと思います。ですから、サブリースという形態自体、避けておいたほうが賢明だと考えられます。何十年単位で家賃を保証するなんていう、甘すぎる話を信じてはいけません。

もし不動産に投資をしたい場合は、自分の目で確かめ、自分の頭で検証しつくした事業計画をたてて、人に頼らずに実行することをおすすめします。

注1……下記記事などで解説されています。
レオパレス、家賃減額を迫る「恐怖の交渉」
https://www.rakumachi.jp/news/column/219457

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