このサイトは、不動産会社を立ち上げて経営してきた経験をもとに作成しています。

日本の住宅政策が大転換し、これからお宝築古物件が減っていくことをご存じですか?

今後は不動産の査定方法も変わっていき、築20~30年経過した一戸建て住宅でも価値を認められる時代になります(脚注)

このサイトでは、価値転換時代の住宅選び、住み替え方法、維持管理方法を解説しています。

今ならまだ手に入る「郊外の格安中古物件」に重点を置いた住み替え方や物件の探し方、リフォームのコストダウンがメインテーマです。

お宝中古物件はどんどん少なくなっていく

令和の時代は「お宝物件が減っていく」。その理由はなんでしょうか?

戦後日本の住宅政策をざっくりいうと「家をたくさん作れ!」でした。

ところが2010年頃から「今ある中古住宅を活用しろ!」に方向転換。国土交通省が「住宅の耐用年数も長く見積もる」と言い出しました。

これから中古住宅の価値が見直され、アメリカやイギリスのように、リフォームで家の価値が高まっていく時代になります。

ウイズ・コロナ時代は通勤の制限が少なくなる時代

郊外の住宅地に脚光が!?

それに加えて、新型コロナウイルスのパンデミックが「郊外に住もう」という動きを加速させました。リモートワークが定着し、都心部でなくても働けるようになったからです。

そのため、いままで限られた人だけが注目していた「郊外のお宝物件」が脚光を浴びるようになりました。

経済アナリストの森永卓郎さんは、昔から「トカイナカに住め」と言い続けています。「郊外なら500万円くらいから家が買える。キャッシュで買おう」という意見です。

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このサイトでは、今ならまだ手に入る郊外のお宝物件に注目しています。

郊外に住む人が増えている!リモートワーク時代は田舎の一戸建てがベスト

リモートワークの増加で「郊外に住む」という動きは確実に増えています。 郊外には300万円台、500万円台で購入できる一戸建てが豊富にあり、格安で充実した生活が送れます。 そこで、不動産DXの有力企業G ...

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理想の家を探すためにいちばん大切なことは?

みなさんは、不動産を買うときに「不動産屋はどこも同じだ」と考えていませんか? だとしたら危険な家の買い方です。

不動産業界はいまだに紙とファックスの世界。情報がうまく流通していません。だから案内してくれる物件について、不動産屋が精通しているとは限りません

不動産業者数は、コンビニエンスストアの2.5倍にのぼる12万5000件もあります。そのほとんどが零細企業です。

零細企業だらけの業界では、情報をうまく流通させる仕組みを作ることができませんでした。

理想のマイホームに巡り会うために一番大切なのは、こんな業界のなかで、少しでもいい不動産会社に出会うことだといえます。しっかり勉強し、情報収集もしている不動産業者は、少数ですが存在しています。

首都圏なら不動産DXのメリットを活かそう

そのような古い業界の体質を変えつつあるのが不動産DX(デジタルトランスフォーメーション)。ただし、まだまだ首都圏(一都三県)限定です。

代表的な不動産DX企業のGA Technologiesは、不動産屋でありながら社員の3割がエンジニアという一風変わった会社です。

不動産業界にあふれる無数のファックスデータをAIが読みとり、さらに内容まで評価。ユーザーに対してレインズに匹敵する情報を提供するなど、不動産取引の透明性を格段に高めました(以下は詳細記事)。

不動産を「売る」「買う」時にRENOSYと不動産DXのメリットを活用

不動産業者は様々な法律で規制されていますが、それでも不祥事や詐欺事件はなくなりません。 ここ2~3年でも、不動産をめぐる詐欺事件や不祥事は多発しています。 2020年3月 賃料減額取消訴訟 レオパレス ...

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首都圏以外の物件探しなら、suumo、athome、LIFULL HOME'Sなどをまとめて検索できる「ニフティ不動産」をおすすめします。

エリアを絞って1~2か月物件を追い続けていくと、そのエリアに強いいくつかの不動産業者が見つかります。その中から、よい不動産業者を探すと、満足のいく結果につながります。

住み替えのためのじょうずな物件売却

住み替えの場合は不動産売却についても考える必要があります。宅建業者(不動産業者)との付き合い方全般については、以下の記事にまとめました。

不動産屋が一番嫌がることとは?「物件を売る時は嫌われろ、買う時は好かれろ」の法則

不動産屋が嫌がることをしたら、取引は「うまくいく」「失敗する」どちらでしょうか? その答えは状況によって違います。 物件を売る時 嫌われてもOK。嫌がることをした方がいい場合も 物件を買う時 嫌われる ...

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売却に利用する不動産一括査定サイトは、現在進行形で研究中です。

ネットの一括査定サイトは実体が見えない

現在の不動産業者選びでは、ネットの一括査定サイトを利用しないという選択肢はほとんど考えられません。しかし、どこを選べばいいのかたいへん難しいのが実情です。

なぜかというと、複数の一括査定サイトを実際に使って評価した、比較記事が存在しないからです。

そこで、当社では5つの一括査定サイトを使って自社保有のマンションを売り出してみました。また、近々もう1物件売り出して再検証してみます。

実際にマンションを売却して、不動産一括査定サイトを検証しました

シーサイド貝掛マンション
シーサイド貝掛マンション

具体的には、イエイ、イエウール、スマイスター、リガイド、HOME4Uを利用して、査定依頼を出し、売却活動をしてみました。現在はそれらのレビューをまとめているところです。

もう1物件売却してみて、他の一括査定サイトも検証する予定です!

すでにイエイの売却体験レポートを掲載していますが、順次イエウール、スマイスター、リガイド、HOME4Uについてもレビューをアップします。複数の不動産業者と実際にコンタクトを取り、どんな営業をかけてきたか、どんな提案をしてくれたかを記録しています。

イエイで実際にマンションを売却してレポート。無料で査定できるカラクリとは!?

イエイが無料で利用できる背景には、不動産屋が高いお金を払っているという事情があります。そのことが分かると、いろいろな注意点が見えてきます。 今回は実際に当社所有のマンションをイエイで売却してみて、各不 ...

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参考までに、これまで不動産業者として使ったことがある、ネットの一括査定サイトを紹介しておきます。大手サイトならあまり違いはなく、どこを使うべきかは一概にいえません。

意外と誰も指摘していませんが、実は査定サイトによって強い地方、弱い地方があります。実際に査定依頼をしてみて「自分のエリアには、対応業者がどれくらいあるかな」という点を判断するのがベストです。

サイト名登録業者数特徴
イエイ1700社10年以上運営する老舗サイト
リビンマッチ2600事業所農地なども幅広く査定できる
イエウール1600社技術力のあるベンチャー企業
リガイド600社登録社数は少ないように見えて意外と使える

登録社数の数え方はサイトごとにまちまちなので、一概に判断することはできません(リビンマッチは社数でなく「事業所数」で発表している点も注意が必要です)。実際、今回査定依頼をした物件については、登録社数がいちばん少ないはずのリガイドが最も対応不動産業者数が多く、優秀でした。

リビンマッチかイエイか?不動産屋だけが知っている不動産一括査定の裏側と本当の使い方

私は約10年間不動産会社を経営してきました。その経験から、不動産屋のみが知る不動産オンライン一括査定サイトの裏側と、おすすめの利用方法をご紹介します。 フドマガいきなりガッカリさせてしまいそうですが、 ...

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一括査定サイトに限らず、利用できるツールはすべて利用して、できるだけ信頼して任せられる不動産業者を探すことが成功のコツです。

自分で不動産を売る!個人売買サイトも検証

また、自分で不動産を売る「個人売買」サイトにも実際に使って評価しました。こちらでは別物件を売り出して反響をチェックしました。

個人売買サイトには、家いちば、ジモティ、e-物件情報、不動産直売所の4つがありますが、反響は断然「家いちば」。実験してみた結果「家いちば」だけ押さえておけばOKと断言できます。

不動産の個人売買サイト4つを実際に使ってレビュー!おすすめは「家いちば」で決まり

この記事を書くにあたり、当社で実際に4つの不動産個人売買サイトを利用し、体験にもとづいたランキングを作成しました。 1位 家いちば 2位 ジモティ 3位 e-物件情報 4位 不動産直売所 この記事で詳 ...

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ただし、個人売買はあまり効率がよくないため、あくまでもメインとなるのは不動産仲介での売却だと感じました。不動産業者に依頼しながら、念のため「家いちば」を押さえておくのがベストです。

住み替えの場合は手順も気になる!

都市部から郊外への転居を急ぐ場合でも「住み替えは難易度が高い」という点に注意が必要です。ふつう一生に何回も経験しない①不動産売却と、②不動産の購入を平行して行うのが「住み替え」

思っている以上に難しいのです。

不動産屋によっては「自宅を先に売却して、その後に住み替え先を探す『売り先行』でも大丈夫ですよ」と言うかも知れません。

私は絶対に反対です。「住み替え」なんていう難しいことは、石橋を叩いて渡るくらいでちょうどいいと思います。

可能であれば、次の手順で住み替えをするのがベストです。

  1. 賃貸物件に引っ越して、今住んでいる家を空き家に
  2. がっちり清掃・手入れをして「高額売却」を狙う
  3. 売却完了後に住み替え先を探す
  4. 必要なら耐震補強やリフォームを行う
  5. 住み替え完了!

もし中古のお宝物件を見つけたら、リフォーム代も住宅ローンに組み込むのが有利です。

 金利
住宅ローン0.44~0.47%
リフォームローン1.7~2.7%

上記金利はいずれも横浜銀行(2021年5月現在)のものですが、金利がまったく違います。

あとからリフォームするのではなく、住み替えた時点でリフォーム・リノーベションを住宅ローンに組み込んでおくのが有利です。

そう考えると、めんどうでもいったん賃貸物件に住み、余裕を持って計画するのが有利だとわかります。

住み替えの手順は以下の記事でも解説しています(目次からジャンプしてください)。

住宅ローンを組む時におすすめのツールは「モゲチェック」です。いま、モゲチェックで借り換えすると、月々の返済が平均2万円安くなるといわれています。その2万円でリフォーム代をまかなってしてしまうのがお得です。

金利差を利用して「実質ゼロ円」のスマートリフォームを狙う人も多いです。

もうひとつは、あらかじめ「自分はどれくらいのローンを組めるのかな?」と知っておくこと。これはモゲチェックのモゲパスを使うと便利です。

ただし、自分が組める目一杯のローンを組むと後がたいへんです。長期的なメンテナンス費用を考えておかないと、家計が破綻する危険性があるからです。

不動産売却に関するまとめ記事も掲載しています。もし時間があるようでしたら、ぜひ目を通してみてください。

【不動産売却】家を売るための基礎知識や流れ、諸費用、使うべきサイトを紹介します

不動産業者はボランティアではありません。「商売」ですから、自社が儲けるために都合のいい提案をしてきます。 そうでなければ会社がつぶれてしまいますから、そこは理解してあげつつ、うまく利用してください。 ...

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一戸建てvsマンション、どちらがいい?

コストでは一戸建てに軍配

では郊外の一戸建てと郊外のマンション、どちらがおすすめでしょうか?

最終的には「どんな暮らしがしたいか?」で決めるべきですが、その前にコストを考えてみました。このサイトで「40年住んだらどちらがお得?」という試算をして、記事にしています。

結果は一戸建てが有利。これは住宅評論家の高橋正典さんの試算とも一致します。

マイホームは、中古の戸建てを買いなさい!

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一戸建てメンテナンス

一戸建てに限らず、住宅を買う=維持管理の必要が生じる、と考える必要があります。たとえば現在主流の窯業系サイディング貼りの外壁。不動産屋によっては「メンテナンスフリーですよ」と言って売っていますが、ウソです。以下の記事を見ると、どれくらいの費用がかかるか分かります。

サイディングで外壁塗装は必要?不要?こんな症状が出てきたら再塗装のサインです

最近のサイディング貼り外装の住宅で、定期的な外壁塗装は必要でしょうか? 答えはイエス! 今回も当サイトで信頼を寄せる塗装業者N-TRUST(大阪府堺市)の中村社長にお話しをうかがいました。N-TRUS ...

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そこで、リフォームや維持管理のコストを考えておく必要がでてきます。

リフォームを安くする「分離発注」

リフォーム費用は中古住宅購入時に1度、また住み始めて15~20年後に1度、考えておかないといけない出費です。

リフォームを安く、かつ安心できる施工にするには「営業会社」と「施工会社」の違いに注目してください。

営業会社チラシや訪問販売で営業し、施工を下請けに投げる形態
施工会社実際の工事をする。下請け仕事も施主直接の仕事もあり

施工会社(施工店)に直接発注するだけでも、中抜きされていた営業会社の経費をある程度カットできます。

施工会社も、直接施主から発注された方がモチベーションの高い仕事をしてくれます。

また、外部と内部はまったく違うジャンルなので、内部(大工さんや水回り)と外部を分けて発注するのがおすすめです(2か所に分離発注)。そのノウハウは、このサイトの人気記事のひとつです。

はじめてのリフォーム分離発注。外と中の2分割で失敗せずに安くする!

リフォーム工事は細かく発注先を分ける「分離発注」で、劇的にコストを下げることができます。しかし、一般の人にはハードルが高く、失敗するとかえってコストがかかる危険性も。 フドマガ不動産会社を経営してきた ...

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外壁塗装は手抜き・詐欺に注意

近年、国民生活センターでも、外壁塗装の詐欺業者が増加していると注意喚起しています。特に訪問販売の業者が高齢者などを狙うケースが多く、「点検商法」は特に注意が必要だとされています。

詳しくは以下の記事で解説しています。

当サイトで協力してもらっている優良塗装業者のN-TRUSTさんによると、詐欺業者のサインは「助成金」「キャンペーン」「大幅値引き」。こういったキーワードが飛び出したら、「詐欺業者かな?」と疑ってみてください。

以下の記事は、N-TRUSTの中村社長の解説で、悪徳業者を避けて優良塗装業者を選ぶコツを解説しています。

外壁塗装で「助成金がもらえる」は詐欺への入り口。理由と悪徳業者を撃退する3つのコツ

「外壁塗装で助成金が出る」というのは悪徳業者が好きなセリフですね。 外壁塗装業者のN-TRUSTさんを取材中、中村社長からそんな言葉が飛び出しました。 助成金が出るかのようなトークで営業に入っていき、 ...

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シロアリ駆除は5年周期で必要になる

記事冒頭で、国の住宅政策が180度転換し優良な中古住宅にスポットライトが当たっている、と言いました。それは事実ですが、中古住宅の価値を維持するためには適切なメンテナンスが必要です。

欧米ではこれまでも、メンテナンスされた良質な中古住宅=価値のある住宅と判断されてきましたが、日本でも同様の状況を目指しているようです。

そのためには外壁塗装など建物メンテナンスが欠かせませんが、日本の場合はシロアリ対策も必要になります。

日本長期住宅メンテナンスが実施した調査(国土交通省補助事業)では、日本の住宅の約3割にシロアリ被害が発見されています。

どんな住宅がシロアリ被害にあいやすいかは、以下の記事で解説しています。

シロアリ駆除が必要ない家vs必要な家の違いとは? 住宅の種類別に危険度を解説

この記事では「シロアリ駆除は必要なの?」という疑問に答えるために、住宅の種類やコンディションごとに切り分けて解説します。 マンションvs一戸建て マンション 一応必要ない 一戸建て 原則必要 マンショ ...

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不動産全般の知識。より深く知る・活用する

この業界は不動産業者と消費者の「情報格差」が大きいといわれています。

不動産の「囲い込み行為」など、消費者をだます取引は、ほぼ例外なく「情報格差」を利用して仕掛けられています

そこで、このサイトでは以下の記事で不動産業者の裏側を解説しています。

不動産の「知識」はだまされないための最低条件

不動産会社を経営していると、他社のダーティーな手口を見てしまうこともよくあります。やはり気の毒だと思うのは「物件を囲い込まれた」ケース。囲い込み行為にあった人の中でも、物件を干された人は特にかわいそうです。

知識さえあれば防げるので、以下の記事はぜひ読んでみてください。

もうひとつ印象に残っているのは、ウソの利回りを説明されて、大赤字の宿泊施設(コンドミニアム)を購入してしまったお医者さんのケース。医師やエリートサラリーマンは名簿が出回っていて、ターゲットになるともいわれています。

以下の記事は不動産投資向けですが、一般の不動産を購入する人も、読んでみて損はないと思います。

不動産と税金は切っても切れない

不動産を購入すると、半年ほどして忘れた頃に不動産取得税の納付書が送られてきます。ほかにも毎年4月には固定資産税の納付書が届き、売却して利益が出たら、最大4割という譲渡所得税も課税されます。

不動産に関わる時は、最初から「税金」を意識してください。

以下の記事は土地について、買った時、持っている時、売った時の税金をまとめています。

土地を買った時・持っている時・売った時の税金【まとめ】

この記事でわかること★1分チェック! 土地を買った時の税金 土地を買った時の税金はそこまで高額にならず、また司法書士や仲介業者が計算してくれる物が大半です。気をつけたいのは忘れた頃に納付書が届く不動産 ...

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一戸建てやマンション等については、これから記事をアップしていきますのでしばらくお待ちください。

不動産の価値を判断するための調査方法

不動産を買う時も、売る時も役に立つ「不動産を自分で調査する」知識についてもまとめています。

【接道義務】土地がどんな道路に接していれば建築できるかまとめ

この記事でわかること 建築基準法で認められている道路の種類 建築基準法の道路ではなかったときの裏ワザ 建ぺい率や容積率の決まり方 また、以下の動画を視聴してアウトラインを把握した上で記事を読んでいただ ...

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動産活用 再建築不可を建築可能にする(2)市街化調整区域編
【お宝物件探し】市街化調整区域で建築可能にする要件は?

市街化調整区域とは、都市計画上市街化を抑制する地域で、原則として建築は認められません。ですが、「市街化調整区域好き」といわれる不動産屋もいることからわかるように、例外があり、化ける物件が多い地域でもあ ...

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再建築不可に抜け道はあるのか!?非道路と判定されても粘って調べる方法

最近よくfacebookなどで広告を見かける「再建築不可物件投資セミナー」。ちょっと気になるタイトルです。再建築不可物件を建築可能にする、法の抜け道はありませんが、法律の知識があればなんとかできる再建 ...

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幅広く不動産売買の知識を身につけたい人には、以下の本をおすすめします。不動産業者が新人研修に使用する一冊です。

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不動産営業マン向けに書かれていますが、消費者の立場で読んでおくとためになります。

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ソフトウエア 上物価格概算プログラム……不動産の価格を自己査定する人のために、小規模な建物(住宅)の価格を概算するプログラムを作りました。木造、軽量鉄骨造、鉄筋コンクリート造に対応しています。Smal ...

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脚注……これまでの住宅建設計画法が廃止され、2006年に住生活基本法が施行されました。それを受けて中古住宅市場活性化小委員会(自民党)が提言をとりまとめ、2015年頃には中古住宅市場活性化ラウンドテーブル(国土交通省主導)が政策を議論してきました。その中で、中古住宅の評価方法を見直すことも確認され、たとえば基礎や躯体がしっかりしていれば、リフォームによって住宅の価値が何度でも回復・向上するという考えも示されました。今後は宅建業者(不動産業者)の価格査定にもその考え方が反映されるようになり、築古の一戸建てであっても、リフォームやメンテナンスの状況次第では高い価値を認められるようになります。

参考文献

高橋正典(2011)『マイホームは、中古の戸建てを買いなさい!』(ダイヤモンド社)
国土交通省土地・建設産業局不動産業課住宅局住宅政策課(2014)『中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針』
中古住宅市場活性化ラウンドテーブル(2015)『中古住宅市場活性化ラウンドテーブル報告書』